1억원의 자금으로 콘토에 투자시 가성비를 최대치로 할 수 있는 방법이 있을까요?(38)

1억으로 마닐라 시내에서 콘도를 구매할수 있을까요? 임대를 꾸준히 줄려면 위치도 중요한데, 괜찮은 위치에 콘도 구하기 어렵겠네요. 몇 년간 콘도등의 가격이 많이 올라서,

@ 바보96 님에게...

스튜디오는 1억에 구하고도 남습니다.. 원베드까지고도 구하고 남을거 같네요.
하물며 신축도 저정도인데 중고매물은 더 싸겠죠?

@ 5000 님에게...혹시 1억원에 원베드룸을 매입해서 렌트를 주면 월임대료로 어느정도 받을 수 있나요? 필리핀 현지인들이 비싼 임대료를 내면서 방 하나짜리 콘도에 들어오나요?

@ saepo 님에게...

룸메이트 얻어서 4명~5명까지도 들어갑니다. 뿜빠이하겠죠. 임대료는 지역에 따라 다르나 2만페소 이상이하로 구분될거 같네요.

위치, 콘도퀄리티등이 크게 좌지우지하죠

@ 바보96 님에게...좋은 조언 감사합니다. 1억은 예를들어 본 것입니다. 적절한 지역에 가성비가 좋다면 가격에 맞춰서 구입할 생각입니다. 좋은 날 되세요!

1. 렌트가 잘나가는 지역
Mall of Asia 근처나 아세아나 시티 쪽 콘도에 투자하는것과 마카티 지역 또는 유명 대학교 주변에 투자하는 방법이 좋을듯 합니다.

2. 스튜디오 타입은 좁은 느낌이 있습니다. 1베드룸이 그나마 적당합니다.

3. 평균 3만페소 내외 잡으시면 될거같습니다.

4. 투자 자문을 성실히 해준다고 투자성공을 보장해주는건 아닙니다. 결국 성공투자의 결정은 구매자의 몫이겠죠.

5. 현지인들이 타겟이라면 콘도보다는 낡았어도 조금 큰 건물 매입해서 방마다 달세 5천ㅡ1만페소 받으시면서 임대사업 하는게 나을수도 있습니다.

6. 1억이면 적은 돈은 아닙니다. 시간적 여유가 있다면 프리셀링으로 저렴하게 구매하시고 완공까지 몇 년 기다리시는 방법도 있습니다.
정확한 타겟을 설정하고 콘도를 구입하시는게 우선이실듯 합니다.

7. 어떤 위치에 있느냐와 가격에 따라 달라지겠죠.

성공투자 기원합니다~

Creative Investor

@ Uncle_oneday 님에게...친절하고 자세한 안내 감사드립니다. 저에게는 좋은 정보입니다. 한가지만 더 여쭙겠습니다. 나중에 필요한 때에 다시 구매한 콘도를 매매할려고 하면 매도가 어려운지요? 부동산이므로 투자 수익부분도 생각하지 않을 수 없는데, 큰 욕심은 없지만, 당연히 오른다면 좋겟지요. 그러나 되팔려고 할 때 일반주택은 애로사항이 많다고 하던데, 콘도는 어떤가요?

@ saepo 님에게...

이미 최고가 찍은건 그가격내에서 다시 되팔아야 될거라 경쟁자가 많을거 같구요.
그나마 프리셀링이나 완공 얼마 안남은거 되파는 사람들 있는데 그게 그나마 싸게 구할수 있습니다.

그리고 아파트먼트나 상가임대도 좋죠... 콘도는 그 건물의 70%이상의 방이이 임대 라이벌입ㄴ다.

@ 5000 님에게...
그러면 결국은 1억에 샀다면 되팔 때에는 어느 정도 가격을 손해 본다는 말씀인가요? 외국인에게는 지분이 100%인 것이 콘도라고 알고 있어서 다른 부동산은 전혀 관심이 없었습니다. 아파트나 상가도 외국인이 소유가 가능한가요?

@ saepo 님에게...

알고 계신대로 하신대로 외국인 소유 불가하구요.
그건 너무 먼길이니 논외로 하겠습니다. 콘도 투자는 저도 하고 있는데 구매가가 가장 중요할거 같습니다.

예를들어 마카티 원베드 a콘도를 현재 3밀리언에 사버리면 그게 거의 시장가입니다. 나중에 오를일이 없을정도로 몇년째 같은 가격 구성이라 20년뒤를 볼게 아니라면 매매차익은 구현하기 힘드실거 같습니다.

@ 5000 님에게...네, 여러가지 유익한 조언 감사드립니다.

마닐라 중심지는 1억으로 힘들고 2억정도면 스튜디오 타입을 살수 있습니다. 물론 외곽지역은 좀 저렴합니다.

@ 영원한하루 님에게...

중심지라는게 아주 특정지역만 말씀하시는거 같습니다.
하물며 BGC도 발품 잘하면 구할수 있습니다.

@ 영원한하루 님에게...
그렇군요, 가격이 만만치가 않군요. 좋은 정보 감사드립니다.

@ 영원한하루 님에게... 1억으로 충분이 삽니다... 보통 팔구천하더라고요...

제생각에는 내가 에어비앤비나 아고다로 다녀보니까 말라테 중심가에 콘도를 분양받아서 레지던스로 운영하면 일반 임대료보다 두세배는 수익이 날듯합니다.. 물론 신경은 써야되겟지요 ~~

@ 둥금이 님에게...
에어비앤비 추천!

@ 둥금이 님에게...레지던스로 운영한다는 것이 무슨말인지요? 일반임대와 어떻게 다른지 간단하게라도 설명해 주시면 고맙겠습니다.

@ saepo 님에게 ...
에어비앤비처럼 사이트에 손님을 구한다고 룸을 잘 꾸며서 사진을 올리면 손님을 받고 하는것입니다... 직접 귀찮으면 아르바이트생 구해서 일당줘가면서 하면 되고요 알바들이 이집저집 많이 하더라고요...

@ 둥금이 님에게...네, 그렇게 하는 방법이 있군요^^ 감사합니다!

어떤 용도로 쓰실건지 우선 결정을 하시는게 좋지 않을까요?

생활용도이신지. 렌트용이신지, 보딩, 하숙, 사무실...등등

제 콘도가 smdc 23 스퀘어 인데 거주인원 제한 합니다. 4명..

한체는 오큐펀씨 두체는 프리세일링...

어큐펀시도 다운스팟 해도 eop 한달이상 텀 있습니다.

제 경우에 프리셀링은 텀이 2년 입니다.


콘도 바로앞에 전철역 있는데

mrt높이가 6층정도라 저층으로 했습니다.

수영장이나 농구장쪽 페이싱 구입이 어려우시면

그쪽방향으로 비상계단 있고 그 비상계단 옆 유닛들이 활용도가 높지 싶습니다.


저도 콘도 구입전에 많이 돌아다녀 보았었지요.

대부분 기둥만 콘크리트 ...나머지 외,내벽은 전부 불럭 입니다.

상하좌우위아래 유닛들 소음 고려하셔야 합니다.

참고로 smdc콘도들은 내외벽이 전부 콘크리트 조립 디바이더를 사용해서

유닛간 소음이 거의 없습니다.

로컬근처 콘도는 닭, 개소리들 고려하셔야 하구요.

mrt근처는 소음, 진동 체크하셔야 합니다.

모델하우스만 보시면 안되고, 직접 액쥬얼 뷰잉을 하자 하세요.

시내콘도 단지들은 상층이 매연문제 많이 해결해 줍니다.

특히 마캇이나 보니, 타프, 만달쪽.,.. 매연잠김 심합니다.

파코쪽에 바다보이는 콘도 프리세일 잇지요.

주변환경 양호하긴한데 전부 불럭디바이더라 좀...

사오층 까지는 도시매연이 그냥 차 있는 상태라고 보시면맞을겁니다.

올라 가셔서 창문을 열어보시면 바람이 안으로 들어와야 합니다.

타워 타워 사이는 항상 바람기가 있는 지 점검...

이거 없으면 24시간 에어컨...

주방 화장실 환풍통로는 제대로 점검 하셔야 해요.

어떤 콘도들은 아무리 봐도 바람빠져나갈데가 없는데 펜 달려있습니다.

마닐라 시내권 원룸콘도 임대료 삼만페소 정도할겁니다.

아몰테제이션하고 별차이 없습니다.

그냥 참고만 하시고요.. 결정은 본인몫이겠지요.

ps 위치좋은지역은 이미 짱 ㄱ들이 타워단위로 구입했을겁니다.

컨트랙하실때 오피스로 직접 가서서 하셔야 합니다.

매매광고자 들 대부분이 직접 계약하고, 레져베이션피 받아가려고 할겁니다.

대부분 짱ㄱ들 재판매일수 있습니다.

콘트랙에 싸인만 해서 통째로 넘겨주지마시고

카피본을 반드시 챙기세요...

나중에 주겠다 하면 문제 있는 거지요.

@ 로카 님에게...
와...자세한 설명 감사드립니다. 저는 콘도를 구입하고서 장기 렌트를 주고 그 수익으로 마닐라에서 생활비보조금으로 활용하고자 합니다. 가성비가 좋다면 원룸 2채 정도를 투자해 보고자 합니다만, 이렇게 투자하는 것이 무방할지요? 위에 말씀하신대로 많이 현장을 다니고 공부하면서 할려고는 합니다.

@ 로카 님에게...
옹.

일억가지고 요즘 힘들어요.
좀더 모아야해요

@ 화가난다 님에게...네, 좋은 조언 감사드립니다.

투자는 힘들지않게 본인이 관리할 수 있는곳이 첫쨉니다.
종종 신경쓸일 생깁니다.
돈 몇만 수익보고 머리아픔안되지요.

앙헬 살면 앙헬에.

@ 단칼 님에게...네, 옳은 말씀이십니다. 그래서 이렇게 선배님들의 조언을 부탁드립니다. 감사합니다.

최근에 최대 밀집 지역으로 비싼 지역을 선택..

원하는 크기 만큼 분양을 받아서..

임대하는 것이.. 현재로선 가장 수익력이 좋을거는 같습니다...

@ wily 님에게...그렇군요. 감사합니다.

1. 최고 밀집 지역 과

2. 한적한곳 중.. 미래 가치가 잇는곳..

중 선택 하면

제일 좋을거는 같습니다...

여러 분들의 말씀이 맞는 얘기가 많네요.

제 생각으로는

필리핀 특성상 콘도투자시에 앞으로 개발된다는 곳 보다는 현재의 중심가를 선택하는것이 맞다고 생각을 합니다. 필리핀 타운쉽 사업은 주로 민간이 주도하는 개발이므로, 한국규모의 자족 기능을 갖춘 신도시 개발은 애초에 불가능에 가깝습니다.
포트 보니파시오가 처음이자 유일하게 성공한 대규모(?) 개발이며(bgc 맥킨리힐,맥킨리웨스트 포함하여 여의도의 약1.5배크기,한국의 미니신도시급), 이는 부지를 사용하던 미군기지 철수와 맞물려 마카티와 붙어있다는 지리적인 이점 때문에 가능했던 것입니다.

개발된 지역 중에서도, 부동산 투자이므로 단기적 접근 보다는 장기적인 접근이 필요하다고 생각합니다.
이를테면, 당장 눈앞의 수익률 보다는 꾸준히 우상향 가능한 지역을 선택하라고 말씀드리고 싶습니다.
이러한 지역은 마카티 보니파시오 글로벌시티와 마카티 아얄라 아비뉴,그린벨트 주변, 그리고 락웰센터가 해당될 것 같습니다.
필리핀의 금융 산업의 중심지이며, 필리핀의 발전과 함께 계속 우상향 할수있는 지역이라고 보고요.
이 중에서도 투베드나 쓰리베드 투자라면 주거 만족도가 충족되는 실거주 비율이 높은 콘도를 선택하라고 말씀드리고 싶습니다.

요즘 이벤트성 수요가 몰리는 곳이 있는데 예를들어 파사이 몰 오브 아시아 주변과 말라떼 지역이 있습니다.
최근 1~2년간의 엄청난 중국인 수요로 인하여 갑자기 뜬 지역인데, 중국인이 몰리기 전까지는 임차인을 찾지못해 1~2만페소 사이에 임대시세가 형성되었던 지역이, 갑자기 3~4만페소에도 집을 구하기 힘든 형국이 되었습니다.
마닐라에서 한국인이 싹 빠졌던 경험같이, 중국인도 어느 날 싹 빠질 수 있다는 점 염두해야 합니다
특히나 중국인의 유입 이유는 오로지 온라인카지노이므로, 중국 내의 문제와 필리핀 정책에 의하여, 언제든지 한꺼번에 빠져나갈 수 있어, 위험한 투자가 될수 있다고 생각합니다. 중국인 이외에 다른 임차인은 없다시피
한 상황이기도 하고요. 이렇게 편중된 수요는 분명 문제가 있으며, 이미 이 지역 초기 투자자들에게는 현재가
팔고 나가기에 좋은 기회이기도 합니다.
위 지역 특성 상 실거주수요가 없는 수익률에 집값이 좌우되는 전형적인 임대투자형 콘도들이므로, 임대료하락과 동시에 서로 팔고 빠져나가려는 투자자들이 몰려 더 큰 가격 폭락이 발생할수도 있습니다.

또한 대학가 지역은 수요가 한정되어 임대료나 매매가격 모두 정체되는 경향이 있고, 추후 노후시에는 수요의 부족으로 인해 기존수요가 모두 새 콘도로만 몰려, 구 콘도는 임대와 판매 모두 잘 안되는 경우가 많으므로 피하는게 좋습니다.

소형유닛 투자를 하신다면 무조건 메인 오피스블럭에서 도보 10분이내의 콘도를 구입하시는게 좋습니다.
온라인카지노나 콜센터 오피스가 아닌 금융사나 글로벌 기업체가 많은 곳으로.

@ 닥터강 님에게...
네, 아주 유익한 정보 감사드립니다. 전문가적인 분석이십니다. 이런 공간에 좋은 정보를 공유해 주시니 저같은 초짜들에겐 정말 좋은 조언입니다. 복된 하루되세요!

저도 고민많이 해본건데..임대수익이 목적이라면 코도유닛 몇개 임대받아서 에어비엔비 돌려봐도 괜찮을거같아요 같은건물에 유닛 여러개 렌트받는게 관리에도 좋고요...말라떼쪽 에어비엔비 보니 부킹이 꽤 많은거같더라고요...

@ kim8080 님에게...
네, 저도 님과 같은 생각을 고려하고 싶습니다. 고맙습니다.

3일전 분양하는 콘도방문하였습니다.말라테로빈손에서 걸어10분정도 전철역옆인데 40~49sq정도인데8~9천사이사이인데 들어가보니 전부복층구조로분양받아서 임대 보통12명에서18명에게임대 1인당5.500p받더라고요.다닥다닥1인용복층침대...아내가분양받아가지고 임대하자고하네요.아직미결정

@ 꿈꾸는세상 님에게...
아...그런데 이렇게 많은 사람이 한 공간에서 살려고 할까요? 화장실이나 샤워 등 많이 불편할테고, 소방안전같은 이유로 시에서 허가가 날지도 의문이네요.

@ saepo 님에게...
임대형콘도로 보였습니다.임대받아서주인과세입자같이사는곳도있고.부부를위한공간도있었고요.보시면 아이디어 기가막힙니다.우리가생각하는것과는 차원이다름니다.조그만해도1층에 주방1방1개화장실1발코니(1인용방으로개조)2층(복층)에는화장실1.방2개.발코니.참고로 큰방에는8명.작은방에는4명.2명.우리의상상으로는..(콘도에서(분양회사) 알아서 구조설치해구조설치해준담니다)

@ 꿈꾸는세상 님에게...
한 유닛에 12-18명이면 절대 1인당 5천페소씩 못 받습니다.
보통 콘도를 기숙사처럼 임대주는 경우 8명 정원일때 5천페소 받는게 일반적인데 인원이 늘수록 금액은 줄어듭니다.