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[그레이스] 명의

Views : 1,939 2022-09-30 19:06
부동산 매매,임대 1275375002
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매물형태 콘도/아파트[GRACE]
거래형태 판매/매매
매물상태 새건물/분양
위치 전지역
주소
휴대전화
유선전화
기타연락처
이메일
시공 완료일 2022년 09월 30일
분양형태
금액 70,000 페소
방 갯수 1 개
화장실 갯수 1 개
실내 공간(면적) 100 SQM(스퀘어 미터)
실내외 전체공간 100 SQM(스퀘어 미터)

◆ 저는 필리핀사람 Grace입니다. 필리핀국가의 공인중개사/감정평가사/콘도분양사입니다.
◆ 콘도렌트/매매/분양은 저에게 의뢰하시면 매우 안전하며 오히려 비용은 저렴합니다.
◆ 마닐라에서 부동산중개인으로 15년간 일했으며 앞으로도 40년 더 이 일만을 할 겁니다.
◆ 마닐라콘도를 소유한 한국인 집주인이신가요? 콘도 팔아드립니다. 세입자 넣어드립니다.
◆ 카톡 mBudongsan

안녕하세요. 필리핀국가의 공인중개사 Grace 입니다. 저는 필리핀 사람입니다.

[ 콘도 명의이전 : Title Transfer ] 이란 판/구매자가 콘도를 직거래로 사고팔고, 서류작업에 해당하는 명의이전 업무만을 별도의 브로커에게 맡긴 거래를 말합니다. 콘도 중개인 브로커에게 콘도의 판매 또는 구매를 의뢰하지 않고 판/구매자가 다이렉트로 거래하는 경우입니다. 이렇게 하면 중개수수료가 없어져 거래가격이 내려가니, 판매자는 집이 빨리 팔려서 좋고, 구매자는 집을 싸게 살 수 있어서 좋습니다.

그런데 이렇게 다이렉트로 거래하면 걱정거리가 생깁니다. 거액의 매매대금이 오가는 거래를 판/구매자 개개인들이 어떻게 서로 믿고 안전하게 진행할 것이며, 거래할 매물에는 아무 하자가 없다는 것을 어떻게 보장받을 것이며, 그리고 명의이전 서류작업은 누가 대행해줄 것인가에 대한 문제가 숙제로 남게 됩니다.

한국의 경우, 인터넷에 광고하면 얼마든지 집과 아파트를 직거래할 수 있지만, 굳이 비싼 중개수수료를 지급하면서까지 공인중개사 사무실을 통하여 부동산을 사고파는 이유는, 공인중개사가 판/구매자 양측에게 거래의 안전을 보장해주기 때문입니다. 괜히 수수료 아낀다고 직거래하다가 평생 모은 재산을 잃어버릴 수도 있으니까요. 한국이 현대사회로 넘어오며 공인중개사 자격제도를 도입한 것도 이런 거래안전을 사회적으로 보호해주어야할 합법적인 중개인이 필요해졌기 때문이겠지요. 쌀집 아저씨가 부동산 중개를 했던 시절에는 거래안전을 위한 보호장치가 없었을테니까요.

한국이나 필리핀이나 마찬가지입니다. 이처럼 공인중개사의 첫번째 임무는 판/구매자 상호의 거래안전을 보장해 주는 것이지, 집이나 보여주고 인터넷에 광고나 올려주는 직업이 아닙니다. 이제부터 당신의 콘도를 직거래로 사고팔더라도 계약서작성은 저를 불러서 진행하세요. 중개수수료를 낼 필요없으니 돈은 돈대로 아낄 수 있고 거래의 안전까지 보장받을 수 있습니다.

그런데 필리핀에서는 매매대금 지불까지 마쳤고, 당신이 열쇠를 받아서 그 콘도를 점유했다해서 거래가 끝난 것이 아닙니다. 정작 중요한 과정은 이후에 시작되는데 필리핀에서는 [ 명의이전 ] 과정을 진행해야 합니다. 이 과정이 한국과 필리핀이 매우 다릅니다. 필리핀에서는 아무리 짧게 잡아도 2개월 이상이 걸립니다. 보통 4개월 ~ 6개월 걸립니다. 간혹 1년, 2년이 걸리는 경우도 있습니다. 이 과정이 만만치가 않아 전문 브로커를 불러야 합니다. 필리핀에서는 전문가가 명의이전을 도와주지 않으면 당신이 산 콘도는 서류상으로는 엉망이 되어버립니다. 당신의 이름이 새겨진 새로운 타이틀(등기권리증)이 발급되어야만 드디어 이 거래가 종결된 것입니다. 필리핀 콘도를 소유한 진짜 집주인이 되는 것입니다.

그런데 필리핀 부동산 거래의 치명적인 문제점이 있는데, 돈까지 다 지불하고 드디어 내집을 정말 샀다고 생각하고 있었는데, 막상 명의이전 절차에 들어가니, 그 콘도를 내 이름으로 명의이전이 불가하거나 또는 명의이전을 완료할려면 수년이 걸리는 경우가 발생할 수도 있다는 사실입니다. 이런 경우가 필리핀에는 적지않게 발생합니다. 그제서야 이를 알고 집주인 판매자에게 하소연해봤자 돈을 되돌려받기도 힘듭니다. 부디 한국처럼 생각하지 마세요. 왜 저를 불러서 거래해야하는 지 이해하셨나요?

요약합니다. 콘도는 당사자들끼리 직거래로 사고팔아 돈을 아끼세요. 그런데 계약은 저를 불러 진행하세요. 제가 필리핀국가의 합법적인 위임자로서 [ 거래의 안전 ] 과 [ 명의이전 ] 을 보장해드립니다. 제가 필리핀국가의 공인중개사(PRC Real Estate Broker) 이기 때문입니다. 제가 지금까지 언급한 위 일련의 모든 과정을 70,000 페소에 진행해 드립니다.

◆ 질문 : 계약서 달랑 하나 써주고 공인중개사 서명해준답시고 계약서에 볼펜으로 몇번 끄적거려주는 비용이 70,000 페소라니.... 너무 비싼거 아닌가요?

아마 이런 오해를 하실 수 도 있어서 이 비용 70,000 페소에 대한 내역을 자세히 설명해드립니다. 일단 이 비용에는 중개비용이 없습니다. 당연하죠. 판/구매자가 직거래했으니까요. 그런데 왜 70,000 페소의 비용이 생기냐? 이것은 계약서 작성해주는 비용이 아니라 [ 명의이전 수임료 ]입니다. 거래를 마치면 명의이전을 진행하기 위하여 2개월 이상 제가 직접 여러번 관공서를 방문하며 일처리를 해야 합니다. 바로 이 심부름 비용이 70,000 페소인 것입니다.

당신이 변호사를 찾아가서 [ 변호사님 너무 하시네요. 고소장에 볼펜으로 몇번 끄적거려주고 30만페소를 받다니. 이런 고소장이야 인터넷에서 다운로드 받을 수도 있어요] 라고 불평하시나요? 그 변호사가 30만 페소를 받는 이유는 그 고소건에 대한 자료조사, 법원출두, 변론을 위한 변호사심부름 비용입니다. 고소장 작성비용이 30만 페소가 아니라 변호사 수임료가 30만 페소인 것입니다. 마찬가지입니다.

제가 거래현장에 방문하여 [ 계약서 달랑 하나 써주고 공인중개사 서명해준답시고 계약서에 볼펜으로 몇번 끄적거려주는 비용 ] 은 0 페소입니다. 말하자면 무료서비스입니다. 계약서는 거래 당사자들이 직접 작성하셔도 됩니다. 그리고 저를 거래현장에 부를 필요도 원래 없습니다. 실제로도 필리핀 명의이전 브로커들은 거래현장에 방문하지 않습니다. 거래는 판/구매자 당사자끼리 직접 하시고 [ 그레이스. 서류 가지러 오세요. 바로 명의이전 진행해주세요 ] 라고 연락만 해주시면 됩니다. 그런데 간혹 의뢰인께서 제가 거래현장에 방문해주기를 바라는 경우가 있습니다. 필리핀에서 콘도를 구매해본 경험이 없는 분들은 [ 혹시 사기당하지 않을까 ] 이런 걱정을 하시거든요. 이 경우에는 제가 거래현장에 참관하여 무료로 진행을 도와드립니다.

그리고 필리핀 명의이전 브로커들은 [ 당신이 구매한 콘도에 하자가 있는 지 없는 지 검수 ] 해 주지도 않습니다. 그거야 거래 당사자들이 알아서 할 문제이고 명의이전 브로커는 서류진행만을 담당할 뿐이니까요. 부동산 사기를 당했는지 아닌 지 관심가질 필요가 없다는거죠. 그러나 저는 이것까지 검사해 드립니다. 구매자가 판매자에게 돈을 지불하기 전에 제가 철저하게 그 매물을 검수해드립니다. 이 비용도 0 페소입니다. 말하자면 무료서비스입니다.

■■■ 콘도거래시 수많은 걱정거리들 ■■■

판/구매자님께서는 부동산을 거래할려면 제가 아니더라도 어차피 명의이전 대행자를 고용해야 합니다. 저는 마닐라에서 이런 업무를 15년 동안 해온 전문가입니다. 당신이 마닐라에서 이 분야의 어떤 전문가를 찾으신다해도 저만큼 오랜 경력과 명확한 자격을 갖춘 브로커는 찾기 힘들 것입니다.

⊙ 거래전 걱정거리들 : 콘도거래하다가 사기당하지 않을까? 유난히 가격이 싼 콘도는 어떤 이유때문일까? 중개인들은 왜 다들 뭘 물어보면 답변도 못하면서 No Problem 이라는 말만 되풀이할까? 등등

⊙ 계약당일 걱정거리들 : 계약서는 어떻게 작성해야 할까? 거래대금 지불시 안전한 방법은 무엇일까? 거래를 인증해줄 변호사는 어떻게 섭외해야 할까? 등등

⊙ 명의이전시 걱정거리들 : 세무서 직원은 엿장수처럼 왜 제멋대로 세금을 계산할까? 납부할 세금을 어떻게 아낄 수 있을까? 수개월이 걸리는 명의이전 작업을 정확하게 대행해줄 사람이 필리핀에 있을까? 등등

⊙ 기타 걱정거리들 : 필리핀에서는 왜 도중에 [ OO때문에 OO페소 더 납부해야한다 ] 라고 갑자기 Hidden Fee를 들이밀까? Bonifacio, Makati 값비싼 고급 콘도를 거래하는 중개인들조차도 왜 다들 불법 중개인들일까? 중개인은 돈만 받으면 왜 다들 연락두절될까? 등등

판매자든 구매자든 위와 같은 걱정을 하지 마세요. 특히 구매자께서 더욱 겁을 먹을 것입니다. 집주인이라고 나타난 저 사람은 정말 집주인이 맞을까? 라는 극히 원초적인 의문부터 부동산에 대한 세금문제, 행정문제, 법률문제 등 정말 여러가지 걱정을 하게됩니다. 이제부터 그런 걱정 하지마시고 저를 불러주세요. 당신이 한국인이라는 전제하에 필리핀에서 부동산구입시 어떻게 해야하는지 제가 다 알아서 진행해드립니다.

판/구매자 당사자들은 콘도를 팔 것인지 살 것인지에 대해서만 결정하세요. 콘도를 거래하기로 양측이 결정하셨다면 저를 불러주세요. 이후의 과정은 제가 다 알아서 진행하겠습니다. 이제 판/구매자 양측은 더이상 만날 일이 없을 것이고 제가 판/구매자 양측 모두를 컨트롤합니다. 이제부터 당신은 집에만 계시고 밖으로 나올 필요도 없습니다. 제가 당신을 관공서에 데려가고 변호사사무실 데려가고 그런 과정도 일체 없습니다. 당신은 바로 해외여행을 떠나셔도 됩니다. 아니 애초부터 당신은 여기 필리핀에 있을 필요조차도 없었습니다. 판매자든 구매자든 마닐라에서 할일이 아무것도 없기 때문입니다. 미국에 사는 필리핀사람이 마닐라방문 없이 부동산을 마음껏 사고파는 것을 흔하게 보실 것입니다. 저와 같은 전문 브로커들이 이런 일을 대행하기 때문입니다. 당신이 마닐라에 계시든 해외에 계시든 제가 다 알아서 진행합니다.

저는 필리핀의 공인중개사(PRC)로서 합법적인 지위를 가지고 이 업무를 하고 있으니 꼭 저에게 의뢰하여 주시면 감사드리겠습니다. 마닐라에서 이러한 업무를 15년간 해왔으며, 작년 2021년도 1월 ~ 12월 중에 한국인손님 [명의이전]을 총 18건 정확하게 완료해 드렸고 현재 다른 한국인 손님의 명의이전 요청을 기다리는 중입니다.

■■■ 판매자와 구매자에게 명의이전이란? ■■■

필리핀에서 콘도를 사거나 팔 때, 구매자는 구매자대로 걱정하고 판매자는 판매자대로 걱정합니다. 외국인은 더할 것입니다. 필리핀에서 부동산거래는 힘들다 힘들다 불평만 하지 마시고 제대로된 중개인을 통하여 거래하세요. 지식과 경험과 소양이 있는 부동산 브로커를 알아두면 당신은 이제부터 그런 불평을 하지 않게 됩니다.

◆ ① 콘도를 구매하고자 하시는 한국분들에게

콘도를 구매하고자 하나, 판매자(집주인)와 거래물(콘도)이 정상인지 믿을 수도 없고, 돈은 어떻게 지불해야 하며, 법적인 보호를 받을 수 있는 지, 돈을 완납하더라도 부동산은 내 이름이 아닌 채 수 년이 흐르는 경우가 필리핀에서 비일비재하다고 하는데... 왜 필리핀의 부동산 구매는 한국처럼 단순명확하지 못할까요?

네 맞아요. 필리핀 현지인들도 필리핀 부동산 구매는 매우 힘든 일입니다. 까닥 잘못하면 돈을 떼일 수도 있고, 구매대금을 완납했지만 명의이전까지는 수 년째 완료되지 못하고, 엄청난 구매 스트레스에 힘겨워 합니다. 외국인은 더할 것입니다.

한국인 여러분, 이제부터는 사고자 하는 콘도가 있으면 저를 불러 주세요. 그 콘도가 거래가능한 매물인지? 매물에 어떤 문제가 있는지? 세금은 얼마나 나오는지? 뱅크론매물은 어떻게 해야 안전하게 거래할 수 있는지? 철저하게 검증해드립니다. 구매자가 판매자에게 돈을 지불하기 전에 사전에 알려드립니다.

최종적으로 그 매물이 거래불가로 판명나면 구매를 포기하셔야 합니다. 그래도 저에게 미안해하실 필요는 없습니다. 어차피 저는 이 일을 40년은 더 할 사람입니다. 10년 후라도 저를 다시 불러주시면 제가 당신에게 더 고마워해야 합니다. 10년후, 20년 후라도 저는 분명히 당신을 기억하고 연락을 받을 것입니다. 제 이름 Grace 를 꼭 기억해 주십시오.

단, 만약 구매를 결정하신다면, 명의이전을 저에게 맡겨주시기만 하면 됩니다. 명의이전 수임료는 70,000 페소입니다. 어차피 구매자께서는 명의이전을 대행해주어야할 브로커가 필요합니다. 제가 아니라도요. 설령 거래를 마치더라도 분명히 판/구매자는 어떤 문제 또는 갈등으로 인하여 다시 연락할 일, 부탁할 일 등이 생깁니다. 필리핀에서는 꼭 그렇게 됩니다. 그러나 제가 다 알아서 할 것이고 양측을 중재할 것이기 때문에 더 이상 서로 만날 일이 없을 것입니다. 거래중 돌출되는 문제들을 제가 대신 해결할 것이기 때문입니다. 그리고 거래를 인증해줄 변호사는 누구를 선임해야 하는지? 그런 걱정도 하실 필요 없습니다. 이것도 제가 다 알아서 합니다. 판매자의 미납관리비, 미납전기요금 등등?? 그런 사소한 것까지 제가 다 알아서 클리어합니다. 그리고 마닐라에서 당신이 누구를 섭외하더라도 저만큼 정식자격과 경력을 가진 사람을 만나기는 힘들 것입니다. 간략히 말씀드리면, 마닐라에 콘도를 장만할 때, 70,000페소로 거래의 안전과 편의를 보장받는다고 생각하시면 됩니다.

● 부탁드리는 사항 : 구매자께서 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일.

저에게 미리 카톡으로 말걸지 마시고 다음 사항을 꼭 지켜주세요.

당신이 진지한 구매자라는 사실을 판매자에게 충분히 보여주었다면 집주인에게 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 을 요청하세요. 필리핀에서는 진지한 판매자라면 이를 구매자에게 제공할 준비를 하고 있을 것입니다. 이 2개의 사진을 준비했다면 당신의 한국여권 사본도 사진찍으세요. 이와 같이 총 3개의 사진을 우선 카톡전송 해주세요. 그리고 우리는 카톡 대화를 시작합니다.

당신은 그 콘도의 타이틀을 두 눈으로 보기 전에는 [ 살까 말까 ] 미리 고민할 필요가 없습니다. 마찬가지로 저에게 타이틀을 보여주지 않고 [ 이 매물 좋은가요? 사도 될까요? ] 라고 물어볼 필요도 없고 저 또한 어떤 대답도 해드릴 수가 없습니다. 부디 제가 불친절하다고 생각하지 마세요. 실체를 보지 않고는 어떤 대답도 하고 싶지 않습니다. 당신이 의사에게 찾아가서 "집에 있는 우리 애가 아파요. 어떻게 해야 하나요?" 라고 물어보면 그 의사는 "쓸데없는 대화로 시간낭비하지 말고 지금 당장 아이를 병원에 데려오세요" 라고 말할 것입니다. 똑같은 이치입니다.

우리는 서로 쓸데없는 대화로 시간낭비할 필요가 없습니다. 먼저 구매코자 하는 매물의 타이틀을 보여주시고 문의해 주세요. 혹시 질문이 더 필요하신가요? 이 글 전체를 주의깊게 읽어보세요. 지난 수년 동안 제가 한국인을 상대하며 질문받았던 내용을 수합하여 당신의 궁금증이 바로 해결되도록 이 글을 구성하였습니다. 이 글 전체만 서너번 반복하여 읽어도 당신은 이미 필리핀 부동산 박사가 되었다고 해도 과언이 아닐 정도입니다.

그래도 더 질문이 필요하신가요? 그렇다면 당신(구매자)의 한국여권 사본이라도 보여주시고 질문하세요. 어차피 차후에 계약서를 쓰고 공증할려면 당신의 한국여권 사본이 필요합니다.

◆ ② 콘도를 팔려고 하시는 한국분들에게

필리핀에서는 집을 매도할 때, 관례적으로 판매자가 복비 전액을 브로커에게 납부합니다. 한국처럼 판/구매자가 복비의 절반씩 부담하는 것과는 대조적입니다. 그런데, 중개인없이 직거래로 판매하면 복비를 낼 필요가 없겠죠. 맞습니다. 이제부터는 복덕방(브로커)에 내놓지말고 집주인께서 직접 직거래로 파세요. 복비지출이 없으니 가격을 내릴 수 있어서 더 빨리 팔 수 있습니다.

그리고 구매자가 나타나면 저를 불러주세요. 왜냐구요? 판매자는 구매자에게 판매된 콘도의 명의이전을 해주어야 하기 때문입니다. 명의이전 수임료는 70,000 페소입니다. 어차피 판매자께서는 명의이전을 대행해주어야할 브로커가 필요합니다. 제가 아니라도요. 설령 거래를 마치더라도 분명히 판/구매자는 어떤 문제 또는 갈등으로 인하여 다시 연락할 일, 부탁할 일 등이 생깁니다. 필리핀에서는 꼭 그렇게 됩니다. 그러나 제가 다 알아서 할 것이고 양측을 중재할 것이기 때문에 더 이상 서로 만날 일이 없을 것입니다. 거래중 돌출되는 문제들을 제가 대신 해결할 것이기 때문입니다. 그리고 거래를 인증해줄 변호사는 누구를 선임해야 하는지? 그런 걱정도 하실 필요 없습니다. 이것도 제가 다 알아서 합니다. 그리고 마닐라에서 당신이 누구를 섭외하더라도 저만큼 정식자격과 경력을 가진 사람을 만나기는 힘들 것입니다. 간략히 말씀드리면, 마닐라에 콘도를 팔 때, 70,000페소로 거래의 안전과 편의를 보장받는다고 생각하시면 됩니다.

복비(중개수수료)를 필리핀에서는 브로커 피, 브로커 커미션이라고 부릅니다. 콘도 10M 페소에 복비가 300K ~ 500K 페소입니다. 이는 한화 2억원짜리 콘도를 팔면 복비가 최고 1천만원에 육박한다는 것을 보여줍니다. 보통 복비는 실판매가의 3% ~ 5%입니다. 직거래하면 이 돈을 아낄 수 있습니다. 필리핀 로컬 집주인들은 대부분 직거래로 팝니다. 구매자가 나타나면 그때 비로소 브로커를 부릅니다. 왜냐하면 명의이전을 진행해야 하는 브로커가 필요하기 때문입니다.

필리핀에서 부동산거래시 판매자가 세금폭탄을 맞는 경우가 가끔 있습니다. 특히 외국인에게 이런 경우가 자주 발생합니다. 해가 갈수록 필리핀의 세무시스템이 통합화/전산화되어 가고 있습니다. 수시로 바뀌는 세무정책에 대해 미리 숙지하고 있어야 세금 과오납을 방어할 수 있습니다. 저는 관공서 행정/세무 업무를 모두 꿰뚫고 있기 때문에 세금과오납, 소요시일 지연없이 누구보다 신속하게 일을 진행합니다.

● 부탁드리는 사항 : 판매자께서 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일.

저에게 미리 카톡으로 말걸지 마시고 다음 사항을 꼭 지켜주세요.

지금 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 을 먼저 사진을 찍으세요. 그리고 그 사진을 저에게 우선 카톡전송 해주세요. 그리고 우리는 카톡대화를 시작합니다. 콘도타이틀 미발급상태라면 개발사가 발급한 콘도구매계약서를 대신 보내주세요.

혹시 질문이 더 필요하신가요? 이 글 전체를 주의깊게 읽어보세요. 그래도 더 질문이 필요하시다면 어쨌든 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 을 보여주시고 질문하세요. 어차피 차후에 계약서를 쓰고 공증할려면 당신의 한국여권 사본이 필요합니다.

※ [ 여권과 타이틀 ]을 보여주기 전에, 판매할 콘도의 시세라도 저를 통해서 미리 알아보고 싶다구요?

⊙ 다음의 요령을 참고하세요 --> 인터넷 판매사이트 몇군데를 돌아다니며 당신의 [ 콘도명] 과 [ SQM 사이즈 ] 딱 2가지만을 조회하여 얼마의 가격에 올려놓았는 지를 살펴보세요. 몇 Bed 인가, 몇층인가, Furnished 인가는 중요하지 않습니다. 대충 [ 이 정도 선에서 팔고 있구나 ] 라고 생각되는 그 가격의 60% 가 당신 콘도의 현재시세입니다. 60% 이하에 내놓아야 팔릴 가능성이 있습니다. 70% 이하면 문의는 오지만 잘 안팔립니다. 70% 를 넘기면 1년내내 내놓아봐야 전화문의 1통도 안온다고 생각하셔도 됩니다.

⊙ 다음의 요령도 참고하세요 --> 내 콘도의 합리적인 가격은 얼마일까? 바로가기 ☞ philgo.com/?1275329942


■■■ [부동산 명의이전 ]이 필요한 예 ■■■

① 집주인 직거래에 의한 판매 또는 구매 : 중개인(브로커)을 통하여 콘도를 팔거나 사면 판매가의 3% ~ 5%의 복비를 지불해야 합니다. 직거래 하시면 이 비용을 아낄 수 있습니다.

② 저를 명의이전 브로커로 고용하여 구매 : 구매하고 싶은 콘도가 있는데, 판매자측 브로커를 신뢰하지 못한다면, 명의이전만이라도 저를 불러 진행하세요. 명의이전 브로커만 따로 구매자가 고용할 수 있습니다. 필리핀에서는 아주 흔한 일입니다. 특히 고가의 고급콘도일수록 더욱 그렇습니다.

③ 가족/친척/지인과의 거래 : 이미 판매자/구매자가 존재하므로 저를 불러서 명의이전을 진행하세요.

④ 상속 및 증여 : 이것도 명의이전에 해당합니다. 특히 다문화가정인 경우 더욱 고려하시기 바랍니다. 부동산은 세월이 흐르며 소유관계가 복잡해지며 소위 Unclean Title 이 되기 십상입니다. 가족간의 불화가 싹트기 전에 미리 재산을 명확하게 정리하는 것이 낫습니다.

⑤ 콘도분양권의 명의이전 : 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하시는 경우입니다. 한국에서의 아파트분양권 전매와 유사한 거래입니다.

■■■ [부동산 명의이전] 이란 무엇인가요 ■■■

[부동산 명의이전] 에 대해 지금까지 계속 말씀을 드리고 있는데, 과연 이 [부동산 명의이전] 이 무엇인지에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

[부동산 명의이전] 이란 부동산 매매시 구매자에게 소유권이 이전되는 것을 말합니다. 아주 당연한 말처럼 들리지만, 왜 이것이 필리핀에서 중요한지 한국인의 관점에서 쉽게 설명해 드리겠습니다.

한국에서는 부동산매매시, 매매당일 명의이전이 사실상 완료가능하며, 이에 대한 절차가 간단하여 셀프등기가 일반화되어 있다고 들었습니다. 한국은 행정일원화/통합화/전산화가 된 나라이기 때문입니다. 그러나 필리핀은 그렇지 못합니다. 행정일원화가 된 나라가 아니라서 시청 방문하고, 세무서 방문하고, 공증사무실 방문하고, 등기소 방문하고, 은행대출부서 방문하고, 법원방문하고 등등의 진행을 제 각각 해야 하며, 이처럼 절차도 복잡하지만 잡다한 서류와 공증, 느린 행정시스템 등으로 인하여 매매즉시 명의이전이 불가능하며 2개월 이상이 걸립니다. 이론상 2개월일 뿐 실제로는 그보다 훨씬 더 걸립니다. 보통 4개월 ~ 6개월 예상하세요. 이것도 아무런 문제가 없는 경우에 그렇습니다. 그런데 대개의 경우 꼭 어떤 문제가 숨어있습니다. 당신이 파는 콘도, 당신이 산 콘도, 분명히 집주인(판매자)과 집(매물)에 무슨 문제가 있어서 꼭 돌발상황이 생길 것이고 진행은 지체될 것입니다. 필리핀에서는 대개 그럽니다. 한국처럼 생각하지 마세요. 그래서 필리핀에서는 쿨한 거래가 거의 발생하지 않습니다. 이런 문제를 풀고 또 진행할려면 보통 6개월, 가끔 1년 이상 걸리기도 합니다. 최악의 경우 영원히 명의이전이 불가능한 경우도 간혹 발생합니다. 그래서 오늘 매매대금 완납과 함께 부동산매매가 발생되었다 해도, 오늘 거래가 끝난 것이 아닙니다.

이와 같이 일반인이 하기에는 절차가 복잡하고 행정/세무 지식이 필요하여, 대개 이러한 일을 부동산전문 브로커가 대행하곤 합니다. 바로 이러한 업무를 [부동산 명의이전 : Title Transfer] 이라고 하며, 필리핀 부동산중개인의 주요업무 중의 하나입니다.

한국에서는 중개인(복덕방)이 거래중개만 할뿐 명의이전까지는 관여하지 않음에 비해, 필리핀에서는 중개인이 거래중개와 명의이전까지 한꺼번에 진행합니다. 한국에서는 행정시스템이 전산화/COINSIDENT化(거래즉시명의이전 동시발생) 되어 있어서 사고가 발생할 소지가 없습니다. 이에 반해 필리핀의 행정시스템은 서류와공증/INCONSISTENT化(거래즉시 명의이전 불일치 또는 지연) 되어 있어서, 사고의 위험성이 높아 명의이전과정에 전문가가 개입해야 하는 구조입니다. 말하자면 필리핀의 부동산중개인은 중개임무 이외에 한국에서의 법무사 또는 행정사의 임무까지 더해지게 된 것입니다.

한편, 중개인을 통하지 않고, 판매자께서 직거래로 콘도를 팔면 수십만 페소의 복비를 아낄 수 있습니다. 판매자는 매매대금을 전액수취하셨다 하여 거래가 종결된 것이 아닙니다. 다시 말씀드리지만, 필리핀에서 부동산거래의 종결은 명의이전이 완료되었을 때입니다. 수개월이 걸리는 이 일을 진행하기 위하여 [부동산 명의이전] 브로커를 불러야 합니다. 보통 관례적으로 판매자가 브로커를 섭외하여 진행하게 됩니다. 또는 구매자가 섭외하는 경우도 자주 있습니다. 바로 이때, 이 명의이전업무를 저에게 맡겨 진행해주시면 감사드리겠습니다.

이상과 같이 필리핀 [부동산 명의이전]에 대해 설명드렸습니다. 특히 판매자보다는 구매자에게 더욱 중요합니다. 판매자는 콘도 매매대금을 미리 받게되므로 안전하지만, 구매자에게는 거래후에도 명의이전이 숙제로 남게됩니다. 콘도 명의이전 과정중 집주인도 알지 못하는 어떤 문제가 불거져 나오고, 이로 인하여 명의이전이 수개월 수년 지체되는 경우는 필리핀에서 너무나 흔합니다. 구매자는 온갖 스트레스를 감당하셔야 하며 간혹 명의이전 실패로 매매대금반환 소송까지 가는 경우도 있습니다. 이처럼 필리핀은 비합리적인 거래시스템을 가지고 있으며, 이는 필리핀 부동산 거래가 활성화되지 못하는 근본적인 이유입니다. 꼭 경험많은 공인중개사(PRC)를 불러서 안전하게 거래하시기 바랍니다.

■■■ 필리핀에도 공인중개사가 있나요? ■■■

당신이 마닐라의 콘도를 살려고 이리저리 발품팔다보면 이상한 점을 알게 됩니다. 만나는 중개인들마다 죄다 불법 중개인들입니다. 거의 99% 무자격 중개인들입니다. 왜 불법이냐고 따지면 되려 그들은 더 황당해하며 [ 다들 그렇다. 당신만 왜 이걸 따지냐? ] 라고 되려 핀잔을 줄 정도입니다.

필리핀에는 한국과 마찬가지로 공인중개사법이 존재하고 부동산중개는 오직 공인중개사만 가능하도록 법률로 규정하고 있습니다. 그러나 공인중개사 수가 매우 적기 때문에 대개 어느 콘도단지에나 무자격 브로커들이 거래를 중개하고 있을 것입니다. 엄연히 불법이지만 이를 강하게 단속하지는 않습니다. 그래서 이것이 불법이라는 사실조차도 모르는 사람들이 많습니다.

필리핀에 공인중개사가 적은 이유는 학력제한을 두기 때문입니다. 학사이상의 학위에 부동산관련 학문을 이수해야 자격을 취득할 수 있습니다. 의사가 될려면 대학에서 의학을 전공해야 하고, 정교사가 될려면 대학에서 교육학을 전공해야 하는 것과 같습니다. 이처럼 의사(MD), 치과의(Dentist), 정교사(Certified Teacher), 회계사(Certified PA), 공인중개사(Certified Realtor) 등과 같이 공공성이 요구되는 전문직업을 필리핀에서는 전문직업자격관청(PRC)에서 국가자격증으로만 관리하고 있습니다.

필리핀의 공인중개사를 [ PRC Real Estate Broker ] 라고 부르는 이유가 이 때문이며, 줄여서 PRC 라고 합니다.

공인중개사가 거래를 중개한다하여 중개료가 더 비싼 것도 아닙니다. 필리핀 공인중개사들은 파란색의 자격증카드를 소지하고 있습니다. 이 자격증카드를 보여주지 못하면 무자격 브로커입니다. 카톡이나 메신저 등으로 자격증카드를 보내달라고 요구하세요. 이를 www.prc.gov.ph 라는 사이트에 접속하여 해당자격의 진위여부를 조회할 수 있습니다. 여러분들이 알고계시는 브로커들은 거의 무자격자들이라 자격증을 제시하지 못할 것입니다. 그들은 "한국인이신가요? 당신이 외국인이라 잘 모르실텐데 필리핀에서는 자격증있는 브로커를 만나기 힘들어요"라는 대답을 할 수도 있습니다. 특히 부동산전문가 행세를 하는 사람들이 더욱더 "필리핀에서는 자격증있는 브로커를 찾을 필요없다"라고 병든 앵무새처럼 말하곤 합니다.

월세방(렌트)을 찾으려고 브로커를 찾으신다면, 그 브로커의 자격유무는 사실 중요하지 않습니다. 그러나 집을 사거나 팔거나 등의 [ 매매 ]를 할려고 브로커를 찾으신다면, 반드시! 공인중개사 자격이 있는 브로커로 교체하셔야 합니다. 꼭 공인중개사를 대동하여 거래하셔야 당신이 평생모은 재산을 잃는 불상사가 생기지 않습니다.

※ 중개인을 만나면 필리핀 ID 2개를 전송해달라고 요청하세요.

저에게 부동산 구매문의를 주시는 분들은 [ 그레이스. 당신의 ID 를 보여주세요 ]라고 바로 요청합니다. 그러나 한국인 손님들은 곧잘 이런 요청을 저에게 하지 않습니다. 이것은 매우 이상한 한국인들만의 특징입니다. 미국/유럽 손님은 말할 것도 없고 중국/일본 손님들도 요청하는데 한국인 손님들만 이런 요청을 하지 않습니다. 한국인 손님들은 이것을 중개인에 대한 실례라고 생각하는 것 같습니다. 혹시 중개인이 나를 의심병환자로 오해하지 않을까? 그런 걱정을 하는 것 같습니다. 이것은 의심이 아니라 서로를 공식적으로 확인해야하는 당연한 절차입니다. 부디 한국처럼 생각하지 마세요.

이렇게 된 이유가 한국의 이상한 중개문화때문에 한국인들이 안전불감증에 걸렸기 때문이라고 생각합니다. 한국은 부동산사무실이 너무나 흔하여, 이리저리 고개만 돌리면 어디에서나 부동산사무실이 한두군데는 보이고, 심지어 거기에서 일하는 사람은 당연히 국가자격증을 소지한 중개인들이라 신원을 확인하는 과정이 거의 없다시피할 것입니다. 그럴만도 합니다. 한국은 모든 부동산 중개인들이 자기의 사무실을 가지고 있고 그 사무실 한 가운데에 [ 공인중개사자격증 ]과 중개사고를 대비한 [ 보증보험증서 ] 를 의무적으로 걸어놓았을테니 누구나 손쉽게 중개인의 신분확인을 할 수 있습니다. 인터넷으로 조회하면 업무시작년도는 물론 거래내역까지 다 나옵니다. 그보다 더 놀라운 것은, 한국은 이런 국가자격있는 공인중개사 누적인원만 450,000명 정도여서 한국인구의 1% 가량이 공인중개사일 정도로 흔한 자격증이라 공인중개사가 국민자격증으로 불리우며 온 국민이 부동산전문가 반열에 올랐다고 해도 과언이 아닙니다. 이런 나라에서 어떻게 부동산 사기를 치겠습니까? 아파트단지 1층은 중개인사무실 대여섯개가 서로 경쟁하고 있고 정보통신강국답게 그 어떤 매물도 전산화되어 전국의 중개인들에게 공유되어 있으니 사기를 칠래야 칠 수도 없는 문화가 자리잡았다고 봅니다.

그러나 필리핀은 다릅니다. 필리핀이 다른 것이 아니라, 엄연히 말해, 한국만 유독 이상한 것입니다. 부동산거래하면서 저런 시스템을 갖추고 있는 나라는 전세계적으로 한국 뿐일 것입니다. 부동산을 거래하면서 중개인에게 신분증을 요청하지 않는 나라는 한국 말고는 없을 것입니다.

필리핀에서는 중개인이 자신의 ID 2개를 보여주는 것은 아주 당연한 절차이니 꼭 이를 요청하셔야 합니다. 물론 [ 공인중개사 자격증인 PRC 카드 ]를 전송해주는 중개인은 없을 것입니다. 죄다 불법 무자격 중개인들일테니까요. 설령 무자격 불법 중개인이더라도 최소한 그 중개인의 국가기관 발행 ID 를 2개 요청하셔야 합니다. 혹시 중개인이 한국인이던가요? 그렇다면 중개인의 한국여권 사본과 필리핀 ID 1개 이상을 요청하셔야 합니다. 개인으로 일하든 회사간판을 달고 일하든 마찬가지입니다.

렌트를 구할 때도 중개인의 ID 를 요청하는 것은 아주 당연한 절차인데, 심지어 평생모은 재산으로 집을 사고 파는 거래에 중개인의 ID 를 가지고 있지 않다는 것은 말도 안됩니다. 전세계에서 유일하게 한국인만 그렇다고 생각하세요. 부동산 거래하다 나중에 문제가 터져 저를 찾는 외국인들이 많습니다. 저에게 와서 [ 콘도를 샀는데 이러이러한 문제가 발생했는데 어떻게 해야하나요? ] 라고 하소연하지만 제가 당신에게 [ 혹시 그 중개인이 누군가요? ] 라고 물어보면 이름도 모르고 사는 곳도 모른다고 답변하는 손님은 한국인들 뿐입니다.

■■■ 서비스 진행 절차 ■■■

당신이 저에게 명의이전 서비스를 의뢰하면 다음과 같은 순서대로 진행됩니다.

① 의뢰인이 구매하고자 하는 매물의 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ]을 저에게 전송해주시고 수임료 70,000 페소를 결제합니다.

② 저는 위 사본을 가지고 [ 사전검수 ]를 진행합니다. 사전검수가 무엇인지는 이 아래에서 다시 설명드리겠습니다. 사전검수중 만약 거래 불가능한 매물로 판명나면 5,000 페소를 차감하고 의뢰인에게 차액을 전액 반환합니다. 이 5,000 페소는 사전검수 소요비용입니다.

※ 이처럼 사전검수를 제가 진행해드리니 구매자께서는 [ 혹시 거래하다가 사기당하지 않을까? ] 등등의 걱정을 미리 할 필요없습니다. 당사자께서는 그 집을 살것인지 말것인지만 결정하세요. 나머지는 제가 다 알아서 진행해드립니다.

③ 계약당일 거래현장에 제가 직접 출석하여 판/구매자 사이의 거래를 진행해드립니다. 거래계약서 서명, 매매대금 지불 등을 진행합니다. 제가 서류를 미리 작성하여 사전에 확인시켜드립니다.

④ 거래완료후 모든 서류를 수합하여 제 전속변호사를 찾아가 공증합니다. 이제 기본 거래가 끝났으며 이후의 절차는 명의이전 절차입니다.

⑤ 대략 2개월 가량의 명의이전 절차를 마친 후에 [ 구매자님의 명의로 신규발행된 타이틀 실물 ] 을 의뢰인에게 찾아가 제 손으로 직접 전달해 드립니다. 해외에 계시는 경우 DHL 등기우편으로 전송하거나 의뢰인이 마닐라에 오실 때까지 제가 보관합니다.

※ [ 사전검수 ]란 무엇인가?

[사전검수] 란 사고자 하는 콘도가 거래가능한 매물인 지를 계약전 미리 확인하는 과정을 말합니다. 정상매물임을 입증한 이후 돈을 지불하셔야 안전한 거래를 할 수 있습니다.

① 제가 직접 구매예정 유닛을 방문하여 매물이 실존하는 지를 확인합니다.
② 콘도 어드민 등록정보를 열람하여 판매자가 실소유주가 맞는 지를 확인합니다.
③ 관공서를 방문하여 등기진위 여부, 채권설정 여부를 확인합니다.
④ 채권이 설정된 경우(대출이 있는 경우) 해당금융기관을 방문하여 대출금 규모와 설정해지 가능여부를 조회해 드립니다.

이 [ 사전검수 서비스] 단독요금은 15,000 페소입니다. 저에게 [ 명의이전 ] 을 의뢰하시면 [ 사전검수 서비스 ] 요금을 별도로 받지 않습니다. 만약 이 [ 사전검수 서비스 ] 만 요청하시면, 요금은 ③ 의 과정까지 15,000 페소이고 ④까지 진행될 경우 10,000 페소를 추가로 받습니다.

●질문: 집주인은 당연히 판매가능한 콘도를 파는거 아닌가요? 사전검수가 필요하나요?

⊙대답 : 렌트를 찾는 경우라면 집주인이 과연 진짜인지? 렌트유닛에 대출이 있는지? 검사할 필요까지는 없겠죠. 그러나 렌트가 아니라 매매를 하는 경우라면 사전검수를 꼭 진행하셔야 합니다. 계약금부터 보냈는데 나중에 거래취소해야할 사태가 생길 수도 있습니다. 매물에 어떤 문제가 있는지 그런 사항을 집주인 판매자가 당신에게 정직하게 말해줄 것이라는 예상을 하지 마세요. 집주인들은 밑도끝도 없이 [ 클린타이틀 ] 이라고 강조하지만 이 말을 절대 믿으면 안됩니다. 어디에서 문제가 돌출될 지는 집주인 당사자도 모릅니다. 막상 매매단계로 넘어가면 꼭 한두가지씩 숨겨진 문제점들이 튀어나옵니다. 그래서 필리핀에서는 쿨한 거래가 거의 일어나지 않습니다. 그렇다고 이미 거래가 시작되었는데 도중에 가격조정을 시도하는 것도 마땅찮습니다. 이때 이것을 중재하기 위한 중개인의 역할이 중요합니다.

사전검수를 통하여 매물의 등기정보와 대출정보를 지불전에 미리 열람하여 이를 근거로 가격 추가할인을 더 시도할 수도 있습니다. 실제 검수를 하다보면 구매가 불가능한 매물이 있기도 하고, 구매는 가능한데 어떤 문제로 인하여 매매를 완료할려면 1년, 2년, 3년....이상이 걸려야 하는 매물도 있습니다. 이런 악조건이 있는 매물은 구매를 포기하거나 가격할인을 사전에 시도해야 합니다. 이미 계약금지불이 끝나면 필리핀 집주인들은 절대로 가격을 재조정해주지 않습니다. 필리핀 집주인들은 이것을 구매자의 잘못이라고 생각하는 마인드를 가지고 있습니다. 구매자가 외국인(한국인)이라면 더욱 양보하지 않을 것입니다.

■■■ 구매할 콘도의 판매자측 명의이전 브로커가 이미 있을 때 ■■■

구매할 콘도를 찾았지만 상대방 브로커가 이미 존재하면, 판매자에게 [명의이전 브로커는 제가 고용하겠습니다] 라고 요청하시면 됩니다. 그리고 저를 불러주시면 됩니다. 관례적으로 명의이전브로커는 판매자가 고용하고 비용도 판매자가 지불합니다. 그러나 구매자가 지불하는 경우도 매우 흔하고 판매자도 이를 흔쾌히 수긍합니다. 부동산거래를 자주하는 분들은 대개 돈독한 관계의 [ 내브로커 ] 를 두고 있으며, 부동산구매시 이런식으로 [ 내브로커 ] 를 거래에 참여시켜 명의이전을 진행하곤 합니다. 이 경우 판매자에게 가격할인을 요청할 수 있습니다. 직거래매물도 마찬가지입니다. "명의이전 브로커는 내가 고용할테니 콘도가격을 100,000페소 가량 할인해주세요"라고 요청하세요. 대부분의 판매자는 이를 수락할 것입니다.

※ 특히 Makati, BGC 등의 고가의 콘도를 거래하는 경우 필리핀 현지인들은 무조건 내 브로커를 불러 명의이전을 진행합니다. 필리핀 부자들은 절대로 상대방 브로커(콘도를 파는 자가 고용한 브로커)를 신뢰하지 않습니다.

■■■ 저를 통해 마닐라의 콘도를 팔고 싶을 때 ■■■

집주인께서 한국에 계시더라도 그 콘도를 얼마든지 팔 수 있으니 주저하지 마시고 저에게 연락해주세요. 저와 연결되어 있는 제 동료중개사만 마닐라에 수십명입니다. 합리적인 가격에 거래될 수 있도록 최선을 다해 드립니다. 필리핀에 입국하지 않더라도 얼마든지 콘도를 사실 수도 있고 파실 수도 있다는 사실을 알아주세요. 제가 파는 콘도의 절반 가량은 판매자 집주인을 저도 만나지를 못합니다. 집주인들은 해외에 계시는 경우가 많아 저에게 판매를 위임하여 대행시키기 때문입니다.

※ 부탁드리는 사항 : 판매자께서 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일.

저에게 미리 카톡으로 말걸지 마시고 다음 사항을 꼭 지켜주세요.

지금 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 을 먼저 사진을 찍으세요. 그 사진을 저에게 카톡전송해 주세요. 그리고 우리는 대화를 시작합니다. (콘도타이틀 미발급상태라면 개발사가 발급한 콘도구매계약서를 대신 보내주세요.)

※ 열쇠를 저에게 맡겨주시면 더욱 효율적입니다. 필리핀에서 현재 열쇠를 가지고 있는 분(관리자 등)에게 연락하여 Grab 퀵서비스 이용하여 이 글의 가장 아래 저의 사무실 주소로 열쇠를 보내주세요.

※ 중개수수료 안내 : 보통 중개수수료는 실판매가의 3% ~ 5%입니다. 저의 경우, 10M 페소 이하 저가형콘도는 5%, 20M 이하 중가형콘도는 4%, 20M 이상 고가형콘도는 3%를 요청하고 있습니다. 그러나 최근 코로나사태로 인하여 거래가격 무관 3% 균일수수료를 받고 있습니다.

■■■ 명의이전 수임료 안내 ■■■

⊙ 명의이전 수임료 : 콘도 1건당 70,000 페소
⊙ 의뢰방법 : 카톡 mBudongsan
⊙ 수임지역 : 메트로마닐라 시내 ( Clark, Cebu 취급하지 않으니 문의주지 마세요)
⊙ 수임매물 : 콘도 유닛 ( 콘도가 아니고 주택 또는 땅이면 별도문의 )
⊙ 명의이전 소요시일 : 평균 60일 (뱅크론매물일 경우 30 ~ 90일 추가)
⊙ 의뢰인께서 한국에 계시면, 제가 파일을 카톡전송해드릴테니 이를 프린트/서명하여 저에게 국제우편(DHL 또는 EMS)으로 이 글의 가장 아래 저의 마닐라 사무실 주소로 발송해주세요.
⊙ 필리핀 방문없이 콘도의 구매/판매/상속/증여 모두 가능합니다. 블랙리스트 무관. 나이무관, 미성년자 필리핀 부동산취득 가능. 그 미성년자(아기)가 필리핀에 평생 방문할 필요도 없음. 한국원화로 요금결제 가능.

■■■ 수임료 입금 안내 ■■■

필리핀페소(PHP), 한국원화(KRW), G-CASH 중 원하시는 통화로 지불가능합니다.

⊙ PHP 입금: BDO은행 OO632O-15-OO91
⊙ KRW 입금: 국민은행 6662O2-O1-83OOOO (예금주: CAMAGONG)
⊙ G-CASH 입금 : 0917-OOOO-OOOO

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

Mary Grace
PRC Authorized Real Estate Broker
PRC Authorized Real Estate Appraiser
HLURB Sales Broker

매리 그레이스
필리핀국가의 공인중개사
필리핀국가의 감정평가사
필리핀정부 콘도개발청 콘도분양사

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◆ 공인중개사 : Mary Grace (본명)
◆ 사무실: 2408호 Cityland North Tower, EDSA, QC.
◆ 네이버카페 : cafe.naver.com/ManilaBudongsan
◆ 카톡 : mBudongsan (카톡 친구추가 > ID로 추가 > mBudongsan 입력후 확인)
◆ 필리핀국가공인 현 공인중개사 (PRC No. 0012384) 감정평가사 (PRC No. 0006616) 콘도분양사 (HLURB No. 002126)
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