마닐라 임대료가.. ㅠ.ㅠ(14)

선릉에 2억4천짜리 오피스텔(실평수 10평)이 임대료가 1000 에 75 정도 하던데.:

보니파시오에서 1억 3천짜리 (실평수 10평) 콘도는
임대료가 현재 환율로는 월 70만원 합니다 그런데 관리비를 주인이 내니 실제로는 월 5~6만원 정도 빠지는 점 감안해도 수익률이 훨씬 더 높네요.
환율이 최근 10년 내 최저라는 점과 마닐라 집값 오르는 속도 감안하면 지금 투자시 수익률은 앞으로 더 높아지겠죠.
게다가 중국인 비자 면제로 현재 주요지역 임대료 상승 속도가 미쳤습니다.
외국인 합법적 매입 가능한데요..

@ 닥터강 님에게...
워낙에 사기등 위험요소가 많은 나라라서 합법적 매입이 가능한것도 저같은 필 초보에게는 불안한 점이 많더군요..

합법적으로 다 됬다고 생각하고 모든서류 다 만들고.. 잔금 까지 다 지불했는데..나중에 무언가 꼼수? 함정이 나와서 난감해질께 겁이 나더군요.

@ 잘살아보세2 님에게...

필리핀 가격편차가 무지 큽니다.
같은 콘도의 같은 평형이라도 주인과 직접 계약을 하는것과 브로커와 계약하는 냐에 따라
차이가 큽니다. 또 가구가 구비되어 있는 것과 아무것도 없는 유닛과도 차이가 크고요.

님 말씀처럼 1베드룸 30SPM인
가구가 있는 유닛이 14,000~ 20,000페소,
가구가 없는 유닛이 12,000~ 15,000페소 합니다. 물론 마닐라는 관리비 포함이구요.

여기서 변수가 발생합니다.
구매자가 가격를 혼동하는 경우가 있습니다.
즉 20,000페소로 내놓은 가구있는 유닛을 종종 본경우가 있는 경우
15,000페소에 가구없는 유닛을 싸다고 생각하는 겁니다. 주로 한국사람들이죠.

근데 20,000페소 유닛은 정말 고급스럽게 잘 꾸며 놨습니다. 17~8천페소 퍼니처유닛
보다도 엄청 잘해놔서 두가지를 같이보면 17~8천페소 유닛은 눈에 들어오지도 않죠.

15,000페소 가구없는 유닛을 계약한 사람은 살다보니 자기가 비싸게 계약한걸 알게되고
제일 싸게 계약했다고하면서 필고에 광고를 내기 시작합니다. 같은 콘도에서 가장싸게 계약
했다면서요.

중간에 한국인브로커 껴있으면 100% 비쌉니다.
그냥 콘도찾아가서 아무거나 계약하는거보다 더 비싸다고 보시면 됩니다.

세부에 경우는 관광객이 많아서 그런지 마닐라보다 콘도임대비가 더 비싸더군요.
물론 분양가도 마닐라보다 싸고요. 거기다가 콘도 관리비도 은근슬쩍 임대인에게 부담시키
더라구요. 그게 한국사람주인, 브로커라 그런건지는 잘 모르겠습니다. 직접 살고싶은 지역이나 콘도를 찾아가서 어드민에 빈 유닛을 물어보시면 더 쌉니다.

또 어드민이 아니더라도 1층에 보통 상가가 있는데 거기 현지인 브로커를 이용하셔도 됩니다.

@ 잘살아보세2 님에게...
필리핀 에서 사는 사람들에게 모욕 적인 글 같아요
사람사는곳에 사기.범죄자 들이 있는것은 어디가나 똑같아요 미국에 엘에이 한인타운 가보면 그곳에 사는사람들 역시 필리핀 이랑 똑같아요 한국사람들 조심하라고....호주 시드니 가도 똑같은 이야기들 합니다 한국에서도 사람조심 하라....

안녕하세요

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@ 그날밤 님에게...
뭔 모욕여?????? ㅎㅎㅎㅎㅎ 글 잘 읽어보셨나요? 제가 어떤 구절에 필에서 사는 사람을 모욕했나요???? 필리핀이 물가수준이나 수입수준으로 봤을때 . 임대료와 부동산이 많이 비싼거 아니냐? 이게 펙트인데.. 이글이 어디서 모욕으로 느껴지는지 모르겠군요.. 휴~~~!!!

@ 그날밤 님에게...

이곳은 영국의 런던이예요

런던의 4존에 뉴몰든이라는 코리아타운(남쪽에서 온 사람들과 북한에서 온 사람들 합쳐서 약 8천명에서 1만명 가량 거주) 이곳에서도 한국인 조심하면 된다고 할 정도인걸요

법에도 없는 권리금 운운에 집 렌트 때 아예 디폿은 떼어먹기 예사이고 인벤토리로 빌미 잡아 눈땡이 밤땡이가 수시로 발생)

아무튼 이곳도 한국사람만 조심하라는데 더할 말 있을까요?

어디가나 스스로 조심해야죠

@ 잘살아보세2 님에게...
정말 많은 한국 분들이 필리핀에 콘도 가지고 계십니다(필고 글 자주 쓰는 회원들중에는 별로 없긴 하지만)

적당한 가격에 적당한 물건 살려고 한다면 큰 문제 없을것 같습니다. 보니파시오에 있는 한국 부동산들 한두군데는 일처리 잘 합니다.

공실이 매우 많습니다. 마카티 보니파시오 그럼에도 불구하고 가격이 오르는건 거품이에요.

@ 피셔 님에게...
그런가요?? 저희집은 렌트 내놓으니 계속 문의 들어오던데요. 업자에게 맡겨놓고 한달만에 세입자 구했습니다.

@ 피셔 님에게...
동의하기 어렵네요. 현재 마카티 보니파시오 그리고 모아쪽 신도시는 공실이 없어서 내놓으면 바로 나가고 임대 구하는 입장에서는 집을 구하는게 아주 어려워져서 더 비싸도 어쩔수 없이 들어가게 되고 있는 추세입니다. 그러면서 현재 임대료 및 매매가가 수직 상승중입니다.
주요지역 내 주요 콘도는 임대료가 sqm당 1000페소를 이미 넘어서 올 하반기부터는 1100~1300패소에 계약이 이루어지고 있습니다.
특히 지금 중국비자면제로 중국인들이 몰려 들어와 앞으로도 공급 부족으로 인한 임대료 상승이 계속 이어질 전망으로 예상 합니다. 이미 들어온 숫자만 한인 전체 교민수의 3배정도가 들어왔다 하는데, 이사람들은 거주지가 주요 지역에 몰려있습니다.
거품이란 단어는 10년 전에도 20년 30년 전에도 했던 말이죠. 필리핀이건 한국이건.. 꺼져야 거품인데 커지기만 하죠 ? 인플레이션으로 인해 화폐가치는 계속 떨어지고 그러므로 실물자산 가격은 계속 올라가게 됩니다.
필리핀 같은 개도국일수록 인플레이션이 특히 심하죠
그러니 열심히 돈 벌어서 저축 해봐야 부동산 가격 올라가는거 따라갈수 없다는 뜻입니다.
한국의 9.13 대책도 결국은 시장논리로 치솟는 부동산 가격을 더이상 잡을수가 없으니 결국 인위적으로 조절하려 하는 것이고요.
그리고 부동산 가격은 양극화가 되는게 당연한 것이니 국민소득 높낮이 따질 필요 없습니다. 한국도 종합부동산세 부과 대상자는 전 국민 중 27만명에 불과 합니다.(약 0.53%)

대략 10년 주기의 사이클로 봤을 때 필리핀 콘도를 매입한다면 현재가 투자 적기이긴 하나, 언제 또 닥칠지 모르는 경제 위기로 인한 환율 리스크 때문에 현금구매 또는 대출을 받는다면 꼭 달러대출 또는 아예 한국에서 받아야 하며, 잔금을 마지막에 많이 내는 분할납부 방식의 분양 구매는 위험할 수 있습니다.(꼭 환율 좋을때 분양받으면 잔금낼때 환율 변동이 오더군요. 원페소 환율 20이 하루아침에 30 될수도 있으니..)

@ 닥터강 님에게...
그러게요. 저분이 상황을 잘 모르셔서 한 소리 같네요 ㅎㅎ
요즘 마카티 보니파시오에 중국인 유입이 급증하여..평소에 나가지도 않던 컨디션의 유닛들
까지 다 나가는 판인데요 ㅋ 그 덕에 임대료까지 엄청 오르고 있습니다.
단순하게 거품이라고 볼 수 없는 수준이지요. 현재는 실수요가 있는 것이니까요. 나중에 중국인들이 훅 빠져 나가서 공실이 생기면 모를까..
현재로서는 보니파시오 옆 맥킨리힐까지 가격 폭등입니다. 집도 없어요..

@ 닥터강 님에게...
예리한분석에 감사드립니다!^^
필리핀 대형 교민단톡방 초대 좀 부탁드립니다.
카톡아이디: a940171

마날라 한국으로따지면 서울이에요 마카티는 강남 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

진짜 지역마다 퍼니쳐 마다 그 퍼니쳐 퀄리티 마다 천차만별이죠