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MOA 신도시

Views : 222 2022-01-13 17:22
부동산 매매,임대 1275313771
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매물형태 콘도/아파트[Shell Residences]
거래형태 판매/매매
매물상태 새건물/분양
위치 전지역
주소
휴대전화
유선전화
기타연락처
이메일
시공 완료일 2022년 01월 13일
분양형태
금액 16,000,000 페소
방 갯수 3 개
화장실 갯수 2 개
실내 공간(면적) 85 SQM(스퀘어 미터)
실내외 전체공간 98 SQM(스퀘어 미터)

◆ 저는 필리핀국가 공인중개사/감정평가사/콘도분양사 그레이스입니다.
◆ 콘도렌트/매매/분양은 저에게 의뢰하시면 매우 안전하며 오히려 비용은 저렴합니다.
◆ 외국인/외국법인 고객을 위한 전문중개인으로 마닐라에서 15년째 일하고 있습니다.
◆ 카톡 mBudongsan

※ 한국에 계신 여러분 안녕하세요. 필리핀국가의 공인중개사 Mary Grace 입니다. 저는 필리핀사람이라 한국어에 익숙하지 않습니다. 대신, 매물 현장에서 손님에게 설명해드려야 할 사항들을 최대한 여기에 실어드리니, 구매자님께서는 아래 내용을 숙지하시고 현장을 방문하시면 본 매물을 평가하실 때 큰 도움이 될 것입니다. 기회란 소녀처럼 왔다가 토끼처럼 달아난다고 하였습니다. 이 기회를 놓치지 마세요.

● 문의 : 카톡 mBudongsan

코로나사태를 기회로 콘도 저가매수 및 투자를 고려하신다면, 아래 매물을 추천드립니다. 마닐라 파사이 Mall of Asia (MOA) 바로앞, 마닐라베이의 중심에 자리잡은 랜드마크 콘도입니다. 이 매물이 얼마나 호조건인지는 구매자인 당신께서 직접 (저를 통하지 말고) 다른 경로를 통하여 이 콘도의 시세를 알아보시면 객관적으로 명확해집니다. 제가 이 매물을 판매하는 유일한 중개인입니다.

● 콘도명 : Shell Residences (셀콘도)
● 주소 : MOA Complex, Pasay
● 사이즈 : 85.5sqm ( 코너유닛, 1개층에서 가장 큰 사이즈)
● 구조 : 3 베드룸 (큰방2개 + 메이드룸1개), 2 화장실, 큰 발코니, 주차1대 포함
● 뷰 : Manila Bay View
● 가구/가전 : Fully Furnished ( 대부분 고급입니다. )
● 주차 : 1대 (엘리베이터 옆)
● 점유 여부 : 현재 공실입니다.
● 소유자 : 미국인입니다. 부부공동명의 (아래)
J○○○○○ E. Milliner ( 미국인 남편 )
L○○○○○ T. Milliner ( 미국인 아내. 필리핀출신 )

※ 집주인은 현재 필리핀에 체류중이며 지방에서 호텔을 운영하고 계십니다. 구매자가 나타나면 마닐라로 오셔서 계약서를 쓰실 수 있습니다. 미국에 계신 것이 아니니 걱정하지 마세요.

※ 필리핀의 콘도는 외국인이 총 유닛의 최대 40% 까지 소유할 수 있습니다. 본 콘도의 외국인점유율은 이미 40% 직전까지 도달하여 간당간당한 상태를 지속하고 있습니다. 판매자가 필리핀 사람이고 구매자가 외국인이면 [ 외국인한도 40% 룰 ] 에 걸려 구매를 포기해야 하는 경우가 이 콘도에서는 발생합니다. 그러나 본 매물의 주인은 이미 외국인이라 [ 외국인한도 40% 룰 ] 을 저해하지 않으므로 그런 걱정을 하지 않으셔도 됩니다.

● 판매가 : 16,000,000 페소 (한화 3억5천만원 가량. 네고불가)
● 세금납부조건 : 정상거래 (판매자는 CGT납부, 구매자는 CGT이외 세금납부)
● 구매자측 납부세액 : 276,321 페소 ( 위 언급한 CGT이외 세금을 말합니다.)

● 구매자가 본 콘도를 매입하기 위하여 필요한 총 금액 : (구매가 16 M 페소) + (세금 276,321 페소) 입니다. 이 금액에서 단 1페소도 더 필요하지 않습니다. 숨겨진 비용 없습니다.

● 방을 보실려면 :

① 오늘 요청하시면 5일 후 방을 보실 수 있습니다.
② 약속을 잡으면 방문객 ID 를 카톡전송해 주세요. 방문객 ID를 콘도어드민에 사전등록해야 콘도입장 가능합니다
③ 단순한 호기심이라면 이 방을 보려고 하지 마세요. 살 맘도 없는 분들이 이 유닛을 들락날락거리는 것을 막고 싶습니다. 미래에 나타날 진짜 구매자님을 위해서라도 그렇게 하고 있으니 양해 부탁드립니다.

※ 참고 : 이 콘도를 팔겠다고 내놓은 지는 2년여 가량 되었지만 방을 보러 온 손님이 지금까지 단 1 분도 안계십니다. 만약 당신이 여길 방문하시면 무려 2년여 만에 최초로 이 매물에 방문하신 손님이 됩니다.

● 코로나 이전 본 유닛의 판매가격

코로나사태 이전 2019년도에 이와 동일유닛이 25M ~ 30M에 실거래되었습니다. 판매가격 16M은 바닥가격입니다. 코로나사태가 악화/지속되더라도 더 이상 싸질 수 없는 가격입니다. 코로나사태가 아니었다면 이런 기회는 오지 않았을 것입니다. 이 기회를 놓치지 마세요.

● 본 콘도 Shell Residence에 대한 정보 몇가지

◎ 콘도 완공년도 : 2016 년
◎ 콘도건축/시행사 : SMDC
◎ 단지 규모 : 총 유닛수 3117 호, 총 4개 타워(A타워,B타워,C타워,D타워), 각 타워 15층.
◎ 엘리베이터 갯수 : 총 20개. 1개 타워당 5개.

◎ 본 콘도에 분포하는 유닛 사이즈 : 23 sqm ~ 245 sqm.

※ 추가설명 : 본 콘도는 총 6개 등급의 유닛이 있습니다. 최상위인 첫번째 등급은 [ 245sqm 펜트하우스 ] 이며 최하위인 여섯번째 등급은 [ 23sqm 스튜디오 ] 입니다. 본 유닛은 이 콘도의 상위 3번째 등급입니다.

◎ 주차장 유닛 갯수: 개인소유 지정주차 유닛 587 개. 방문자용 자유주차 유닛 93개
◎ 부대시설 : 파사이 최고의 수영장 (성인용, 어린이용), 어린이놀이터, 조깅코스, 열대정원, GYM, 연회장 등.

◎ 본 매물의 렌트 시세 : 150,000 ~ 170,000 페소 / 1개월. 이는 2019년 기준이며 현재는 코로나사태로 인하여 이 금액의 60% 선에서 렌트되고 있습니다.

※ 추가설명 : 그런데 2021년도 올해 후반기부터 현재 MOA앞 콘도들은 세입자들이 갑자기 몰려오고 있는 중입니다. 마닐라 이케아 ( IKEA ) 가 오픈하면서부터 세입자들이 증가하고 있습니다. 렌트비가 코로나사태 이전으로 정상화되가는 중입니다.

◎ 투자대비 렌트수익률 : 8% ~ 10% / 1년. 이는 2019년 기준이며 현재는 코로나사태로 인하여 렌트비가 하락하여 이 수익률이 나오지는 못하는 실정입니다.

※추가설명 : 메트로마닐라에서 외국인 밀집지역인 BONIFASIO, MAKATI, MOA 신도시는 코로나이전 대비, 현재 렌트비가 40% 가량 하락하였습니다. 이중 가장 직격탄을 맞은 곳은 보니파시오입니다. 렌트비를 절반까지 내려도 렌트문의가 전무하다시피 합니다. 그러나 MOA 신도시는 렌트문의가 꾸준하고 실제로 렌트계약이 거의 1개월 이내에 이루어지는 곳입니다. 빈집이 거의 없습니다. 가장 빠르게 렌트가격이 정상화되가고 있는 지역입니다. 외국인이 떠난 공간을 신규진입 외국인들과 현지인들이 속속 채우고 있습니다.

◎ 본 매물을 구입후 보유시, 관리비(Association Due) : 7,866 페소 (매1개월 납부)
◎ 본 매물을 구입후 보유시, 재산세(Property Tax): 35,792 페소 (매1년 납부)

※ 추가설명 : PASAY, BONIFASIO, MAKATI, ORTIGAS, MALATE 등 각각의 콘도들의 보유비용(Cost)은 다릅니다. 거래비용(Cost)도 다릅니다. 만약 본 매물이 PASAY 가 아니고 BONIFASIO 에 있었다면, 거래시 납부세금은 2 배 이상 뜁니다. 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

지금 이 매물은 PASAY 에 있습니다. 이 콘도가 팔리면 집주인이 내야할 세금이 600,000 페소 가량이고, 구매자가 내야할 세금 이 300,000 페소 가량입니다. 자세히 따지면 복잡해지니 통상적으로 그렇다고 생각하세요. 저 위에 제가 이미 계산해드린 세금내역을 참고하세요. PASAY 세무서에서 이 세금을 정합니다. 그런데 이 콘도가 보니파시오에 있다면 이 세금들은 최고 3배가 됩니다. 보니파시오 콘도는 TAGUIC 세무서에서 정합니다.

가격은 동일하게 16M 에 파는데 콘도가 보니파시오에 있다는 이유로 최고 2M 언저리를 세금으로 내야합니다. 구매자도 16M 짜리 콘도를 사면 1M 언저리를 세금으로 내야합니다. 보니파시오 콘도가 비싸져 버린 이유가 이처럼 세금이 한몫하고 있습니다. 그래서 보니파시오는 거래가 죽어버렸습니다. 판매자는 세금때문에라도 내려팔 수가 없고 구매자는 세금때문에라도 더 싸게 사야하고 그래서 양측의 간극만 벌어지고 있습니다. 이처럼 공시지가를 올려버리면 콘도거래가 활성화되지 못합니다.

가장 좋은 경우는 시장가격은 높게 형성되어 있는데 공시지가가 낮은 곳입니다. MOA앞 콘도가 바로 그 경우에 해당합니다. MOA 신도시는 해마다 Hot 해지고 있지만 정책적으로 공시지가를 올리지 않았습니다. 그래서 MOA 신도시 콘도들은 보유비용이 적어 고정비지출이 적고, 거래발생시 세금도 적어서 가격을 내려팔 수가 있습니다. 판매자와 구매자 모두에게 유리하므로 거래가 더욱 활발한 지역이 된 겁니다. 콘도투자시 거래량추이를 살피는 것은 중요합니다. 거래량이 많아지면 향후 가격상승이 발생합니다.

● 건축시행사 SMDC 에 대한 설명

이 콘도는 SMDC 의 랜드마크 콘도입니다. SMDC 를 대표하는 콘도 건축물이라는 의미입니다. 그러므로 SMDC에서 지은 다른 지역의 콘도 (예: 마카티 재즈레지던스 등)에 비해 건축퀄리티가 월등합니다. 5성급 호텔보다 더 넓고 고급스럽게 꾸며진 로비, 잘 훈련된 리셉션과 가드, 매일 매시간 복도/계단 청소, 최고경관의 수영장과 열대정원, 타 콘도대비 50% 이상 넓은 복도, 타 콘도대비 2배 많은 탈출용 비상구, 자동화재방지시스템, 방음유리창, 비교적 고급 자재를 사용하여 건축되었습니다.

SMDC는 Mall of Asia를 개발한 SM그룹의 자회사입니다. SM 그룹은 필리핀을 대표하는 초거대기업이며, 유통업(SM Mall), 금융업(BDO은행, ChinaBank은행), 부동산개발업(SMDC), 카지노업(City Of Dream), 호텔업(Radisson Blu Cebu 등), 운송업(2GO), 소매업(Walter Mart, Watsons 약국 등) 등을 하고 있습니다. SM그룹의 투자총괄 SMIC는 필리핀 증권거래소 시가총액 독보적인 1위 기업입니다.


● 궁금할 것같은 사항: 이 콘도 아직까지 안팔리는 특별한 이유라도 있나요?

◎ 답변 : 특별한 이유 없습니다. 구매자가 안나타났을 뿐입니다. 이 콘도를 팔겠다고 내놓은 지는 2년여 가량 되었지만 방을 보러 온 손님이 지금까지 단 1 분도 안계십니다. 만약 당신이 여길 방문하시면 무려 2년여 만에 최초로 이 매물에 방문하신 손님이 됩니다. 물론 그동안 이 방을 손님에게 함부로 보여드린 일도 없었습니다. [은행잔고증명서]를 우선 제출해야 방을 볼 수 있다는 조건을 달았었습니다. 최초에는 정말 그렇게 광고했었습니다. 이 콘도의 주인은 미국인인데 구매력을 증명하지 못하는 사람에게는 방을 보여주지 말랍니다. 미국에서는 그렇게 한답니다. 지금은 그런 것 제출하라고 하지 않습니다. 관심이 있는 분들이면 누구나 이 방을 볼 수 있습니다. 단, 방문객의 ID를 제출하셔야 하고 약속을 잡으면 3일 이후부터 방을 볼 수 있습니다.

방을 내놓으면 실구매자만 방을 보러오는 건 아닙니다. 살 맘도 없으면서 심심풀이로 방보러 다니시는 분들, 콘도구경으로 겸사겸사 시간 떼우시는 분들, 방이 어떻게 생겼나 그냥 궁금해서 오시는 분들 등등. 별별 사람이 다 있습니다. 10팀중 9팀 정도는 진지한 구매자와는 거리가 먼 사람들입니다. 손님에게 콘도 유닛을 보여드리는 일이 그리 간단하지 않습니다. 손님과 집주인 양측의 일정을 조율해야하고 어드민 수속절차도 진행해야 합니다. 매물위치까지 이동시간을 감안하면 하루 일정을 다 소진할 때도 있습니다. 그런데 코로나사태로 인하여 그런 손님들조차도 아예 사라져 버렸습니다.

특히나 한국인들은 필리핀사람을 만만하게 보시기 때문에 저와 함부로 약속하고 함부로 약속을 깹니다. 제가 손님에게 방을 보여드리려고 쏟는 시간과 열정은 안중에도 없겠지마는, 약속당일날 아무런 공지도 없이 현장에 나타나지 않는 경우가 적지 않습니다. Sorry 라는 연락이라도 미리 해주시면 고마움을 느낄 정도입니다. 한국인 구매자님들. 한국인들께서는 근면하여 매사 바쁘신 줄은 아오나 약속은 약속이오니 부디 국제적으로 보편적인 매너를 가져주시고 아시아의 주도국 국민다운 한국인의 품위를 지켜주세요.

지금 이 유닛은 2년 전에 37M 페소에 출발하였고 지금은 16M 페소까지 가격을 내려서 팔고 있습니다. 설령 이 콘도를 반값인 8M 에 내놓았다해도 마찬가지로 구매자는 없었을 것이라고 저는 짐작합니다. 이유는 이렇습니다. 현재 필리핀 내에는 이 콘도를 구매할 역량(?)이 있는 분이 안계십니다. 구매력이 있는 분들은 이미 필리핀을 떠나셨다고 봅니다. 여기를 사겠다는 문의는 자주 옵니다. 그런데 모든 문의자들은 해외에 계신 분들이고 그분들께서는 이 매물에 방문하고 싶어도 현재 필리핀입국이 힘든 상황입니다. 현재 필리핀땅 안에 계신 분들은 현지인이든 외국인이든 당장 먹고사는 것이 급선무인 것 같습니다. 제가 올해 한국인 손님들에게 콘도를 총 3 채 팔았습니다. 3 분 구매자 모두 현재 해외에 살고 계시며 사진만 보고 구매를 결정하셨습니다. 그분들도 아직 필리핀땅을 못밟고 계십니다.

● 궁금할 것같은 사항: 그레이스! 콘도 하나 팔겠다고 별별 말을 다 써놓았군요. 글이 길어 읽지도 못하겠어요.

◎ 답변 : 처음에는 이렇게 글이 길지 않았었습니다. 그런데 해외에 계신 여러 문의자님들께서 하나하나 물어보신 내용을, 또다른 예비 구매자님들께도 공유해드리고자, 내용을 추가하고 또 추가하다보니 이렇게 글이 길어졌습니다. 렌트를 돌리면 매월 얼마나 받냐? 은행대출 가능하냐? MOA 앞에 정말 공항이 생기냐? 등등 그동안 물어보신 질의내용에 대한 답을 모두 한곳에 수합하였고, 지난 2년 동안의 여러분의 질문과 저의 답변을 모두 모아놓은 것이 이 글입니다. 저는 한국어를 할 줄 모릅니다. 이 글은 제가 영문초안을 작성하면 저의 대학후배(성균관대학원생)가 한글로 옮겨주고 있습니다. 설령 제가 한국어에 능통하다 해도 여러분들의 질문을 입으로 얼렁뚱땅 얼버무리는 것보다 이렇게 모두가 보는 공개적인 장소에서 명확한 글로 알려드리는 것이 낫다고 생각하였습니다. 이렇게 하면 구매자님께서는 다른 분들의 질문도 엿볼 수 있고 이 매물에 대한 이해도가 더욱 높아지니 구매결정시 큰 참고가 될 수 있습니다. 제가 예상하는 향후 마닐라 부동산 전망까지 적어 놓았습니다. 어떤이에게는 제 의견이 침소봉대로 보일 수도 있을 것입니다. 그분들 중에는 분명 필리핀사람에 대한 편견으로 아무런 논리없이 감정적으로 반박하는 분들도 계실 것입니다. 글이 길어지고 말이 많아지면 자칫 실수할 수 있고 책임이 뒤따릅니다. 그러나 올바른 중개인이라면 구매자가 물어본 질의에 자신있게 대답해야하고 그것을 공개해도 두렵지 않아야 한다고 생각합니다. 제가 다 맞을 수는 없습니다. 그러나 제가 필리핀사람이라 하여 저에 대한 선입관을 갖지 말아주시고 바르고 옳은 것이 무엇인 지 여러분들께서 스스로 판단해 주세요.

◎ 가장 많이 받는 질문 : 외국인이 필리핀의 콘도를 살 수 있나요?
답변 : 네. 가능합니다. 비자가 없어도 되며, 필리핀에 방문하실 필요도 없으며, 미성년자 또는 신생아 아기도 등기 가능하고(여권필수), 법인명의로도 가능합니다.

◎ 자주 받는 질문 하나 : 필리핀에서 콘도거래시 보통 다운계약서를 작성한다고 들었습니다. 무슨 말인가요?

답변 : 콘도를 거래하면 세금을 납부해야 합니다. 필리핀에서는 [ 부동산거래시 Zonal Value, Fair Market Value, Selling price 중의 높은 가격을 기준하여 세금을 매긴다 ] 라는 규정이 있습니다. 각각의 의미는 세무서-공시지가, 시청-사정지가, 실-거래가격입니다. 이 항목의 하나를 골라 6%가 판매자세금이고, 3% 가 구매자세금입니다. 자세히 따지면 복잡해지니 통상적으로 그렇다고 생각하세요. 그런데 이 3가지 기준 중에서 실-거래가격은 Zonal Value, Fair Market Value 보다 대부분 더 높습니다. 예를 들어 시장에서 10M 페소에 거래되는 콘도가 있는데 이 콘도의 Zonal Value는 6M 이고 Market Value는 5 M 식이라는거죠. 세금산정의 기준은 이 중에서 가장 큰 금액인 실-거래가격 10 M 페소가 되고 판/구매자는 이 금액의 각각 6%와 3% 를 세금으로 납부해야 합니다.

그런데 판/구매자가 만나서 [ 콘도는 10 M 에 팔겠습니다. 근데 세금이 많이 나오네요. 그래서 계약서에는 6M 에 팔았다고 거짓말로 기재합시다. 그러면 우리 모두가 이익입니다 ] 라고 서로 협의합니다. 그래서 10 M 을 기재한 진짜 계약서 1개를 작성하고, 6M 을 기재한 가짜 계약서 1개를 작성합니다. 이 가짜 계약서가 소위 다운계약서가 되며, 세무서에 신고하는 신고용 계약서가 됩니다.

물론 제가 여기에서 이를 공개적으로 이야기하는 것은 바람직하지 않습니다. 그런데 이런 질문을 하시는 한국분들이 매우 많아 설명해 드리는 것 뿐입니다. 그리고 아래 내용을 첨언합니다. 보시다시피 필리핀은 부동산에서만큼은 시장친화적 조세환경이 조성되어 있습니다. 부동산 투자하기에 좋은 나라입니다.

① 필리핀은 콘도거래시 위 기재한 세금 이외 다른 세금은 없습니다.
② 필리핀은 양도차익에 관한 세금을 부과하지 않는 나라입니다. 예를 들어 10M 에 구매한 콘도를 30M 에 팔았다고 하여 20M 차익에 대한 세금을 부과하지 않는다는 의미입니다.
③ 필리핀은 중과세가 없는 나라입니다. 콘도를 1 채를 보유하든 100 채를 보유하든 세율이 높아지지 않는다는 의미입니다.


● 궁금할 것같은 사항: 왜 이 매물만 자꾸 올리나요? 다른 매물은 없나요?

다른 매물도 많이 가지고 있습니다. 제가 알고지내는 제 동료 중개사들도 수십 명입니다. 매물이야 많지만 어차피 팔리지도 않을 매물들을 길어나르는 것은 무의미하다고 판단하여 포스팅을 중지하였습니다. 이게 다 코로나사태 때문입니다. 거래가능성이 있는 몇몇 매물만 집중적으로 올리고 있습니다. 동일 매물이 자꾸 올라와도 양해를 부탁드립니다.

당신이 저에게 [ 혹시 싸고좋은 콘도매물 있나요? ] 라고 물어보시면 저는 없다고 대답합니다. 직접 그 콘도에 찾아가시면 제가 가지고 있는 매물보다 훨씬 싼 매물이 있으니 그것을 직거래로 구매하시라고 안내해 드립니다. 지금 코로나사태로 인하여 그런 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 저에게 의뢰하시는 것보다 당신이 직접 발품을 파시는 것이 구매자에게 더 유리합니다.

● 셀콘도에 대한 오해 : 이 콘도의 외관이 닭장처럼 보여서 왠지 싸구려처럼 보입니다.

싸구려 콘도가 아니니 오해하지 마세요. 이 부분은 오해하시는 분들이 많아서 자세히 설명해 드리겠습니다. 먼저 제가 당신에게 질문을 던져 보겠습니다. 메트로 마닐라에서 가장 고급콘도가 어디일까요? 대답이 잘 안나오시죠? 그럼 보니파시오에서 가장 고급콘도가 어디일까요? 의심의 여지없이 [ One Serendra ] 입니다. 누구에게 물어보아도 이의를 제기하지 못할 것입니다.

저는 15년 동안 중개인으로 일하며 메트로 마닐라 거의 모든 콘도를 빠짐없이 방문해 보았습니다. 원세렌드라보다 비싼 콘도가 없는 것은 아니지만, 메트로마닐라 전 지역 통틀어 가장 고급스럽고 품위있는 콘도를 꼽으라면 저는 원세렌드라를 꼽습니다. 보니파시오를 대표하는 랜드마크 콘도이며, 보니파시오 신도시 개발초창기 지어졌기 때문에 드넓은 대지를 가질 수 있었고 위치 또한 가장 상징적인 곳입니다. 이 콘도때문에 보니파시오가 고급주거 입지를 다지게 되었고, 이 콘도때문에 보니파시오 이웃한 콘도들이 덩달아 가격도 업그레이드되었다고 생각합니다. 개발사 Ayala Land 는 이 콘도의 성공으로 인하여 아얄라는 고급이라는 인식을 시장에 각인시킬 수 있었습니다.

그런데 원세렌드라를 밖에서 보면 외관상으로는 닭장과 별반 다를 바 없습니다. 고층형도 아니고 고급외장재인 불투명 글라스로 치장한 타워형 콘도도 아닙니다. 주위 경관을 압도하지도 못해 그저그런 콘도처럼 보입니다. 언뜻 서민용 주거단지로 보여지기도 합니다. 그런데 이 콘도 안으로 한번이라도 들어가 보셨나요? 신세계가 펼쳐집니다. 밖에서 보여지는 것과는 전혀 다른 아름다운 세상이 그 안에 숨겨져 있습니다. 무슨 말인지 모르실 것입니다. 직접 봐도 사실 잘 모릅니다. 그냥 그런가 보다 합니다. 그러나 실제 입주민으로 1년이라도 살아보시면 그때서야 알게 됩니다. 원세렌드라 주민들께서 여기에 거주하며 가장 만족해하는 것이 바로 이것(?)입니다. 원세렌드라 입주민이라면 제가 무엇을 말하려고 하는 지 금방 아실 것입니다. 이것(?)이 무엇인 지는 입주민에게 직접 물어보세요.

고급콘도는 우선 대지가 넓어야 하고 개방률(Open Space Ratio)이 높아야 합니다. 아무리 비싸게 시공한다해도 넓은 대지와 그에 걸맞는 조경을 갖추지 못하면 우리는 고급콘도라고 말하지 않습니다. 품격을 갖춘 주거공간이 될려면 콘도안에 앞마당과 뒤뜰이 있어야 하고 아름다운 숲과 연못이 들어가야 합니다. 이것이 가능할려면 건물대비 유휴공간이 적어도 절반은 넘어야 합니다. 이처럼 개방률을 높이면 이 유휴공간에 가든, 연못, 숲, 수영장, 야외 놀이터 등을 조성하고 조깅코스와 산책로를 만들수 있습니다. 그리고 여러개의 저층형 동(타워)으로 분산 배치해야 합니다. 고층형일수록 입주자들이 불편해집니다. 개방률이 높은 콘도는 분양가격도 그만큼 높게 책정되고 해마다 콘도가격도 비싸집니다. 그래서 여기가 주변콘도들보다 훨씬 비싼 것입니다. 미래투자가치를 따지신다면 이런 콘도를 사셔야 합니다. 투자측면에서 또 한가지 장점이 있습니다. 가장 큰 혜택을 볼 때는 향후 50년 이후 재개발될 때이며 그때 이 콘도의 가치가 제대로 평가될 것입니다. 저의 계산에 의하면 현재 콘도 1채가 재개발시 콘도 5채가 될 수도 있다고 봅니다. 10년마다 공짜 콘도 1개가 생기는 꼴입니다. 저는 필리핀국가의 감정평가사입니다. 허투루 듣지 마세요. 필리핀에서는 이런 대지형 콘도가 아직도 저평가되어 있습니다. 마닐라의 콘도시장 참여자들은 지금 재개발 차익에 대한 개념과 경험이 없는 상태입니다. 그러나 앞으로 10년 이내에 마닐라에 콘도재개발시장이 새로 형성될 것으로 예상하며 필리핀정부도 이에 발맞추어 콘도재개발 관련법을 입안하는 중입니다. 그때에는 넓은 대지, 저층형, 개방률이 높은 콘도에 대한 인식도 달라질 것입니다. 필리핀인구의 대다수가 중산층이 되고 삶의 질이 높아지면 주거문화가 비약적으로 향상될 것입니다. 세월히 흐르면서 마닐라 콘도들의 가치는 새로운 기준으로 재정립될 것입니다. 원세렌드라가 밖에서는 닭장처럼 보일지라도 이 주위에 널려있는 깡통 콘도들과는 질적으로 다르다는 사실이 세월이 흐르며 시장가치로 증명될 것입니다.

이에 반해 싸구려 콘도는 건물만 달랑 하나 있는 경우입니다. 유휴공간이 없어서 개방률이 0% 에 가깝고 단지(Complex)를 이루지 못해 고립된 콘도들입니다. 이런 콘도들은 대개 30층 이상의 고층 및 타워형콘도이고 수영장이 땅에 있지 않고 건물 6층이나 옥상에 위치하며 조깅코스도 없고 산책로도 없습니다. 한국인이 많이 사는 콘도중 그런 예가 [ Malate B*** ] 입니다. 분양가격도 낮고 재판매가격도 낮은 이유가 여기에서 기인합니다. 이런 콘도는 분양후 렌트수익을 챙겼으면 10년 이내 바로 매도하는 것이 낫습니다. 콘도 가격이 오르지를 않아 미래 투자가치가 없습니다. 필리핀의 메이저 콘도개발사들은 브랜드관리를 위하여 이런 저급 콘도를 짓지 않습니다.

셀콘도가 닭장처럼 보이시나요? 한국인이라면 그럴 수도 있습니다. 한국인들은 평생을 천편일률적인 성냥갑 아파트만을 봐왔을 것이고 그 디자인에 이미 질려버렸을 것이므로 이런 사각형 디자인을 싸구려처럼 여길 수도 있습니다. 그러나 견고함과 효율성을 중시하는 보수주의자들은 이런 디자인을 훨씬 선호한다는 점을 알아주세요. 원세렌드라의 디자인 컨셉이 곡선형의 고급스러움과 유려함이라면 셀콘도는 직사각형의 육중함과 견고함입니다. SMDC가 지향하는 디자인컨셉일 뿐입니다. 물론 이것이 꼭 좋다는 말은 아닙니다. 이런 삭막한 디자인도 또다른 시각으로 이해할 수 있다는 것을 말씀드리고 싶습니다. 일본에 Ando Tadao라는 건축가가 대중적으로 잘 알려져 있으니 그의 건축물을 참고삼아 구경해보세요. 이 콘도는 밖에서 보면 방과 방사이가 촘촘하게 붙어있는 것처럼 보이지만, 룸구조가 정사각형이 아니고 길쭉한 직사각형이라 생활편의적으로는 더 효율적입니다.

이 콘도의 장점은 원세렌드라의 속성과 별반 다르지 않습니다. 셀콘도는 PASAY 신도시 개발 초창기 드넓은 대지위에 지어졌으며 위치 또한 가장 상징적인 EDSA 대로의 출발지점이고, 개방률이 50% 가 넘는 콘도이고, 저층형 콘도라서 각 집주인들의 대지지분율이 매우 높은 콘도입니다. Ayala Land가 원세렌드라와 마켓마켓몰을 하나의 타운으로 조성한 것처럼, SMDC는 MOA와 셀콘도를 하나의 타운으로 조성했다는 점도 똑같습니다. 밖에서 보여지는 것과는 달리 아름다운 세상이 그 안에 숨겨져 있는 것도 똑같습니다. 셀콘도 안으로 들어오시면 넓디넓은 수영장과 아름다운 열대정원이 조성되어 있습니다. 마당이 있고 정원이 있는 집에 사는 것처럼 정서적으로 안정되며 아이들 또한 밝게 자랄 수 있는 곳입니다. 아이들은 야외 놀이터에서 자연 햇볕을 받고 흙을 밟으며 뛰어놀 수 있습니다. 이 셀콘도는 나무와 꽃을 보며 산책과 조깅이 가능하고 나무그늘 벤치에 앉아서 사색이 가능한 공간이 있는 콘도입니다. 이런 콘도가 마닐라에 흔하지 않습니다.

당신이 살고 있는 콘도에 나무가 한그루라도 심어져 있나요? 실제로 메트로 마닐라에 절반이 넘는 콘도들이 풀한포기 심어져 있지 않습니다. 대부분 비좁은 대지위에 콘크리트 덩어리만을 올려놓았으니 나무와 꽃을 심을 공간을 마련한다는 것은 사치처럼 보여지기도 합니다. 그래서 사실 메트로 마닐라 대부분의 콘도는 저급형 콘도입니다. 주거용 부동산이라기보다 렌트수익용 부동산입니다. 그중 가장 싸구려가 손바닥만한 땅위에 억지로 건물을 쑤셔 넣어 지은 초고층 타워형 콘도입니다. 이런 콘도야말로 입주자들을 닭장의 닭처럼 생활하게 만드는 콘도입니다. 싸구려처럼 보이지않기 위해 주위경관을 압도하려고 외장재에 심혈을 기울입니다. 셀콘도는 이런 저급형 깡통 콘도들과는 급이 다릅니다. 셀콘도는 그런 싸구려들과 질적으로 다르다는 사실을 아셔야 합니다. 앞으로 메트로마닐라에는 더이상 이런 대지형 콘도가 노른자땅 위에 지어지지 않을 것입니다. 세월이 흐를수록 이런 대지형 콘도가 희소해지고 있다는 사실을 아셔야 합니다.

콘도 실투자 경험이 없으신 분들이 셀콘도를 싸구려라고 말합니다. 만약 당신이 마닐라에서 10년 이상을 살았더라도 실제 집주인이었던 적이 없었고 그동안 렌트생활만을 해왔다면 당신은 콘도에 대해서 안다고 하시면 안됩니다. 렌트세입자와 집주인의 관점은 하늘과땅 차이입니다. 세입자로만 살지 말고 실제 집주인이 되어보세요. 그러면 당신은 Condo Owner의 시선으로 콘도를 볼 수 있게 됩니다. 보이지 않았던 것들이 드디어 보이게 됩니다.

● 이 주변 신축콘도의 분양가 시세 :

먼저 2019년도 코로나사태 이전을 살펴보겠습니다. MOA 지역의 콘도분양가는 2019년도 기준 이미 sqm 당 300,000 페소를 넘겼었습니다. 본유닛과 동일한 사이즈일때, 주위 콘도 분양가는 2019년도 기준 25M 페소 가량이었습니다. 구매자께서 직접 이 근처의 콘도를 확인해보시면 알 수 있습니다. 본 유닛의 판매금액 16M 중, 주차장 유닛을 시세 2M으로 가정할 때, 룸유닛은 14M 페소에 판매하는 것과 유사합니다. 주위 신축콘도가 2019년도에 이미 25M 에 분양중이었는데, 그보다 위치가 더 좋은 콘도의 유닛을 지금 14M 에 판매하고 있는 것입니다. 얼마나 저렴하게 파는 지 실감하실 수 있나요? 그런데, 이것은 올해가 아니라 2년 전 분양가격을 기준한 것이구요. 즉 코로나사태 이전 기준으로 말씀드린 것입니다.

그럼 올해 2021년도를 기준으로 말씀드려 볼까요? 놀라지 마세요. 본 콘도 바로 옆에 SMDC 에서 짓고 있는 SAIL Reisdence가 있습니다. 현재 공사중입니다. 이 콘도의 비싼 유닛은 sqm당 최고 400,000 페소 입니다. 주차장 유닛의 분양가는 최고 2.8M 페소입니다. 파사이 MOA앞에 비하면, 마카티나 보니파시오는 저렴한 동네입니다.

감이 잘 안오실텐데 빗대어 말씀드리면 이렇습니다. MOA앞에 콘도 하나 분양받을 돈이면 올티가스센터내 동일사이즈 콘도 2 채를 분양받을 수 있습니다. 올티가스 분양가는 MOA앞의 절반 수준입니다. MOA앞에 콘도 2 채를 분양받을 돈이면, 마카티나 보니파시오에 동일사이즈 콘도 3 채를 분양받을 수 있습니다. 이해가 되시나요? 마카티, 보니파시오, MOA 를 제외한 낙후지역은 비교할 필요도 없겠죠. 구매자께서 직접 확인하시면 이 사실을 알 수 있습니다. 여기에서 그치지 않습니다. 내년에는 MOA앞 분양가가 더 오를 겁니다.

5년전 또는 10년 전에 MOA 의 콘도를 미리 사놓지 못했던 것을 지금 땅을 치고 후회하시나요? 그런데 이제 기회가 왔습니다. 코로나사태가 당신을 돕고 있습니다. 5~7년 전에나 가능했었던 가격으로 이 매물이 지금 시장에 나온 것입니다. 구석진 곳에 자리한 콘도가 아니라 SMDC라는 개발사의 랜드마크 콘도입니다. 이 기회를 놓치지 마세요.

◎ 아직 짓지도 않은 콘도를 분양으로 샀는데 개발사가 파산할 경우 투자금을 잃을 수 있습니다. 물론 SMDC 같은 메이저개발사는 설마 망하지는 않겠죠. 그러나 코로나사태로 몇몇 콘도의 건물완공은 지연되고 있으며, 3년후에 완공될지, 5년 후에 완공될 지 기약이 없습니다. 렌트를 어서 운영하여 투자금을 회수해야 하는 입장에 있는 집주인은 속이 타들어 갑니다. 그러나 본 매물은 이미 완공된 유닛이고, 가구/가전이 모두 구비되어 있습니다. 지금 바로 렌트를 운영하여 지금 당장 투자금회수를 시작할 수 있습니다. 이미 하늘을 찌른 분양가격으로 새 콘도를 사느니, 이미 지어놓은 메이저 콘도 중, 저가 급매로 나온 콘도를 잽싸게 낚아채서, 오늘부터 당장 세입자를 받아 하루속히 투자금을 회수하는 전략이 훨씬 유리하고 안전합니다. 본 유닛의 월세를 150,000페소로 가정할 시, 10년을 잘 운영하면 콘도매입금액 16M 페소를 전액 회수할 수 있습니다. 물론 이론상 그렇다는 겁니다. 제 말을 100%는 믿지 마세요. 코로나사태가 터질 줄 누가 알았겠습니까?


● 당신은 현금보유자.. 이신가요?

마닐라의 콘도를 사는 방법은 크게 2가지가 있는데, [미래의 콘도를 분양] 받거나 [이미 지어진 현재의 콘도를 매입]하는 것입니다. 분양은 목돈이 없으니 어쩔 수 없이 선택하는 Stupid Method 이고, 완공된 유닛을 매입하는 것은 돈이 있는 자들이 하는 Smart Method 입니다.

현금보유자분께서는 이런 생각을 하실 것입니다. [ 신축콘도를 분양초기 싼 가격에, 현금 100% 일시납 할인까지 받아 구매하면, 이것은 필리핀에서 최적조건으로 콘도를 사는 것이다 ] 물론 틀린 말은 아닙니다. 외국인들에게는 이것이 최상일 수도 있을 것입니다. 그러나 이것은 바보같은 짓이라 필리핀 현지인들은 누구도 이렇게 하지 않습니다. 5년 ~ 7년 뒤에나 완공될 콘도를 지금 현금 100%로 사신다구요? 그만한 현금이 있으면, 근처 입지가 더 좋은 이미 완공된 콘도에, 급매로 나온 매물 2 채를 지금 당장 매입할 수 있고, 이를 5년 가량 렌트를 잘 운영하면 이미 1 채값은 벌 수 있기 때문입니다. 이런 급매 매물은 어느 콘도에나, 어느 시기에나, 언제나 있어 왔습니다. 단지 일반인들에게는 잘 보여지지 않는 것 뿐입니다.

마닐라 분양시장은 돈이 없는 자들이 참여하는 시장입니다. 필리핀의 관료세력과 토건세력과 금융세력이 합작하여 콘도장사로 구매자를 대상으로 돈놀이를 하는 곳이 분양시장입니다. 그들은 해마다 인위적으로 분양가를 올리며 집값이 마치 정말 상승하고 있다는 착각을 일으키게 만들어 구매자들이 끊임없이 분양시장에 발을 들여놓게 유도합니다. 구매자들은 초조해지고 어서 빨리 사야겠다며 줄을 섭니다. 내년에는 또 다른 신규진입자가 나도 사겠다며 줄을 설 것입니다.

진짜 부자들은 분양시장에 별 관심이 없습니다. 정작 돈있는 자들은 이미 완공된 유닛의 저가급매물을 노리며 수익을 극대화시키는 전략을 구사합니다. 현금의 힘으로 급매물을 매입하여 이웃한 콘도가 5 ~ 6 년 후 또 입주를 시작할 때, 이 운용수익으로 또 급매물의 매입을 되풀이합니다. 적은 금융비용만으로 수십 채의 콘도를 소유하는 방법입니다. 물론 이론상 그렇다는 겁니다. 제 말을 100%는 믿지 마세요. 정보가 없는 외국인은 이런 투자를 하기가 현실적으로 힘듭니다. 또한 코로나사태가 터질 줄 누가 알았겠습니까?

당신이 지금 손아귀에 현금다발을 쥐고 계신가요? 금융바보들이 참가하는 분양시장에 기웃거리면 당신도 호구(Stupid Buyer)가 됩니다. 이젠 그 돈의 힘을 발휘할 때입니다. 이 콘도를 사세요. 그러면 당신은 이제 이 부동산시장의 상위 포식자가 됩니다. 하이에나같은 콘도개발사(돈놀이꾼)의 순진한 양이 되어, 삥뜯은 돈(렌트수익)을 그들에게 가져다 바치는 노예구조에서 허우적대지 마세요. 이젠 그 수익을 내수익으로 만드세요. 이 매물을 잡으세요. 이 기회를 놓치지 마세요.


● 지불방식

PHP와 USD 중 원하시는 통화로 지불가능합니다. 구매금액은 총 16M 페소입니다. USD 로 지불시에는 [웨스턴유니온 환율]로 환산한 달러를 지불하시면 됩니다. 구매자께서 바로 16M 일시불납부 가능시에는, 바로 거래를 마치고 명의이전 절차에 들어갑니다. 일시불 납부 불가시에는, 1차와 2차로 나누어 분할납부 가능하며 1차 최소 금액은 2M 입니다. 계약금은 최소 2M 이라고 생각하시면 됩니다. 즉 1차 2M 납부 후, Contract To Sell 을 작성하고, 대략 1개월 이후, 2차 14M 납부 후 Deed of Absolute Sale 을 작성하여 거래를 마칩니다. 이러한 과정은 필리핀의 정상적인 부동산 구매과정입니다. 세금납부조건 또한 정상거래입니다. 판매자는 CGT 세금을 납부하고, 구매자는 CGT이외의 세금을 납부합니다. 이 또한 필리핀의 정상적인 부동산 구매과정입니다. 구매자께서 세무서에 납부할 총 취득세액, 즉 CGT이외의 세금은 276,321 페소입니다. 미리 계산하여 알려드립니다.

이 외에 구매자가 납부해야할 추가비용은 전혀 없습니다. 즉 이 콘도의 매입 총비용은 [ 구매가 16M + 구매자세금 276,321 페소 ]입니다. 여기에서 단 1 페소도 더 필요하지 않습니다. 필리핀에서 콘도를 거래하다보면 별별 이상한 출처불명 요금들이 있습니다. Processing fee, Placement Fee, Miscellaneous fee 등. 이런 숨겨진 비용들을 만들어 구매자에게 청구하지 않으니 안심하세요. 브로커의 중개수수료(복비), 변호사 고용비용(공증포함), 명의이전비용 등등, 거래상 발생하는 온갖가지 부대비용들은 판매자측이 부담합니다.

공인중개사인 제가 이 거래의 전 과정을 진행할 것이고, 명의이전까지 안전하게 해드립니다. 그러나 구매자께서는 간혹 "난 누구도 믿지 않는다, 그래서 명의이전브로커와 변호사는 내가 직접 고용하겠다"라는 분이 계실 수 있습니다. 네. 가능합니다. 구매자께서 직접 그들을 데려와 전 과정을 구매자 주도하에 서류진행하셔도 됩니다. 이 기회를 놓치지 마세요.


※ 필리핀의 콘도를 살 때, 16M 에 판매한다고 하면, 판매조건에 따라 실제로는 15% 가량 추가금액이 필요한 경우가 있다던데요.

네. 맞습니다. 당신은 실제 구매단계까지 경험하신 분이시군요. 필리핀에서 콘도를 살 때, 값싸게 나온 매물을 찾아 현장을 방문하면 그때서야 슬그머니 구매조건을 내미는데 [ 구매자가 모든 세금납부, 수 년간 밀린 관리비를 구매자가 완납, 밀린 전기요금 수도요금을 구매자가 완납, 브로커피 구매자가 납부, 명의이전비용 구매자가 납부 ] 등등, 이처럼 별도의 조건을 제시하는 경우가 흔합니다. 이 경우 이 콘도의 판매가는 사실상 18M ~ 19 M 페소라고 봐야 합니다. 필리핀 집주인들은 대부분 콘도를 팔 때, 숨겨진 문제점을 말하지 않습니다. 그러나 대부분의 매물들은 한두가지 문제점을 꼭 가지고 있습니다. 처음에는 어렵지 않게 거래될 것 같지만 실제 구매단계로 넘어가면 여러가지 변수들이 생깁니다. 그래서 필리핀에서는 쿨한 거래가 거의 발생하지 않습니다. 그러나 이 매물은 앞서 밝혔다시피, 위 계산해드린 매입 총비용 이외 어떤 숨겨진 조건이 없습니다. 정말 16M 페소입니다.


● 구매자님께서 필리핀 입국을 못하시나요?

현재 외국인의 필리핀입국이 매우 힘듭니다. 구매자님께서 필리핀방문하지 않더라도 본 콘도의 매입은 가능합니다. 명의이전(서류작업)은 구매자가 필리핀에 계시지 않더라도, 국제우편으로 서명한 서류를 송/수신하여 진행할 수 있기 때문입니다. 해외에서 필리핀콘도를 매입하시는 분들도 다들 그렇게 하십니다. 그렇지만 구매자님께서는 "그래도 실매물을 현장에서 육안으로 한번 확인해야"라는 욕구가 있을 것이고 "필리핀에 가지않고, 구매대금을 어떻게 믿고 납부해야" 하는 가에 대한 의구심도 있을 것입니다. 결국 "필리핀에 내가 직접 가야하는데 하늘길이 막혀 있으니" 이러지도 저러지도 못하실 것입니다. 네. 맞아요. 다른 구매자님들도 그런 이유때문에 이 유닛을 못사고 계십니다. 한국인만 그런 것은 아닙니다.

만약, 이 유닛을 구매하신다면 즉시 렌트운영 또는 AirBnB 운영가능합니다. 이 집을 매도하실 때에도 필방문 없이 가능합니다. 제 고객의 절반은 저도 집주인을 만나지 못합니다. 집주인을 한번도 만나본 적이 없는데, 제가 그 분들에게 콘도도 사드리고 팔아드리기도 하였다는 겁니다. 이처럼 그 분들은 해외에 거주하시며 저에게 대신 구매/판매/운영 을 맡기기 때문입니다.


● 은행대출로 이 매물을 구매할 수 있나요?

구매자께서 의도하시는 그 대출이 [콘도담보대출]이라면 불가합니다. 매입할 콘도를 대출을 끼고 구매하시는 경우는 한국에서는 쉬울 지 몰라도 필리핀에서는 거의 발생하지 않습니다. 왜냐하면 판매자가 이를 허락해주어야 하는데, 필리핀에서는 판매자가 매매대금을 바로 받지 못하고 수 개월 이후에 대출기관으로부터 수취하는 방식으로 진행되므로, 판매자에게 불리한 방식이라 대부분의 집주인들은 좀체 이를 허락하지 않습니다. 판매가 시작된 후, 집주인이 돈을 받기 까지 보통 8개월 ~ 1년 가량 걸립니다. 이 기간 동안 타구매자를 배제해야하고 집값도 1년 전보다 더 오르게 되므로, 필리핀에서는 대출구매를 허락하는 집주인은 거의 없습니다. 한국에서는 판매즉시 돈을 받을 수 있으므로 현찰구매든 대출구매든 따질 필요가 없는 것과는 대조적입니다.

필리핀소재 한국계 은행을 이용하신다 해도 마찬가지입니다. 신한은행 마닐라지점(BGC 소재), 하나은행 마닐라지점(마카티 소재)에서 연 4% 내외 저리의 담보대출 상품이 있기는 하지만, 이 또한 판매자가 허락하지 않으면 대출불가합니다. 일단, 현재 이 매물은 판매자가 [담보대출을 통한 구매]를 허락하지 않았습니다. 그러므로 당신은 이 매물을 현찰로만 구매할 수 있습니다. 만약 담보대출로 구매시, 관례적으로 판매금액이 10% 가량 더 높아지게 되며 최종 구매가격은 16M + 1.6M 이 됩니다.

※ 참고: 이 콘도를 [담보대출을 통한 구매]는 불가하지만, 당신이 구매를 완료하여 이 콘도의 집주인이 이미 되었다면, 그때에는 즉시 은행 담보대출 가능합니다. 감정가의 최고 80% 까지 대출이 나옵니다. 하나은행/신한은행 마닐라지점에서 대출받을 경우, 필리핀로컬은행보다 금리도 유리하고 서류가 덜 복잡합니다.

◎ 한국 소재의 은행에서 대출을 실행하는 방법.

필리핀소재 은행(BPI, BDO 등)보다는 한국소재 은행(국민은행, 우리은행 등)의 대출을 통하여 구매하는 방법을 추천드립니다. 필리핀 집주인 허락을 받을 필요도 없습니다. 이 대출은 이 콘도와 무관하기 때문입니다. 그러므로 가격은 16M 페소 그대로입니다. 한국에서의 아파트담보대출, 직장인대출, 신용대출 등을 당신이 직접 실행하시면 됩니다. 그러므로 이 대출을 받을 경우에는 저에게 연락하지 마시고 한국에 있는 은행에 문의하세요. 이 돈을 필리핀으로 가져와(달러송금) 필리핀의 콘도를 매입하는 방법입니다. 한국사람이 필리핀의 콘도를 매입하는 가장 경제적인 방법입니다. 어렵게 궁리하실 필요없습니다. 이보다 더 좋은 방법은 존재하지 않습니다.


● 사소한 푸념

이 유닛을 판매하려 시장에 내놓았지만, 이런 호조건에도 손쉽게 팔리지 않았다는 것이 저도 의아할 지경입니다. 이 집의 주인은 미국인입니다. 저는 그동안 집주인에게 [ 구매자가 나타나지 않으니 가격을 더 내려야 합니다 ] 라고 누차 요청하였고, 현재 16M 페소까지 내린 상태입니다. 필리핀 로컬사람이 집주인이라면 이렇게 흔쾌히 내리는 일은 절대 일어나지 않습니다. 이 기회를 놓치지 마세요.

코로나사태 이전 당시, 즉 2019년도에는 본 유닛의 판매호가가 37M 페소였습니다. 이 유닛을 30M 에 사겠다고 하여도 팔지 않았었던 때입니다. 그 당시에는 "더 오를텐데 왜 팔아?" 이런 분위기였습니다. 그러나 코로나사태로 인하여 세입자들이 순식간에 빠져나가며, 지금은 과열분위기가 진정되는 듯 합니다. 더 나은 상승을 위한 움추림이라고 저는 생각하고 있습니다. 대략 2년 여의 기간동안 충분한 조정(Correction)을 마치면 내년 후반기부터는 마닐라 부동산가격은 재상승할 것으로 짐작합니다.

지금 팔고 있는 이 매물은 실매물입니다. 집주인께서는 이 유닛을 여가용으로만 사용하셨으며, 렌트를 운영한 적도 없습니다. 현재도 집주인께서는 여기 거주하지 않으십니다. 집주인은 마닐라가 아닌 지방의 섬에서 거주하시며 호텔을 운영하고 계십니다. 집주인은 저의 오래된 고객이십니다. 장기간의 유대관계가 있기 때문에, 제가 집주인을 설득하고 읍소하여 가격을 16M 까지 깍아놓은 상태입니다. 브로커입장에 서있는 저 또한 꼭 이 거래를 성사시키고 싶기 때문입니다. 집주인은 평생을 미군으로 재직하시다가 은퇴하신 퇴역군인입니다. 필리핀사람이 집주인이었다면 "안팔았으면 안팔았지" 이렇게 깍아주지 않습니다. 이 기회를 놓치지 마세요.

● 사소한 질문 : 그레이스! 그렇게 좋으면 중개브로커인 당신이 직접 사면 되겠네. 안그래요? 제가 틀린 말 했나요?

네. 당신의 말이 맞습니다. 제 직업은 부동산중개인이지만, 남좋은일(?) 시키느니 제가 이 유닛을 사고 싶은 마음도 없지 않아 있습니다. 실제로 마닐라에는 자기가 직접 매입하여 되파는 브로커들이 있습니다. 그러나 저는 현금 16M 페소가 없습니다. 그래서 동료들을 불러모아 "우리가 이걸 직접 사버리자. 공동투자, 공동명의로 이 콘도를 매입하여 몇년만 보유하여 32M에 매도하자"라며 의기투합하였지만 구매대금 16M 은 모으기가 너무나 큰 거액입니다. 내 덩치에 맞는 먹이를 먹어야 배가 터지지 않습니다. 다른 구매자님들도 동일한 사정일 것입니다. 좋은 매물이 나오면 뭐합니까? 미리 현찰을 쥐고 있지 못하면 그림의 떡일 뿐입니다.

그런데 이런 경제위기를 예상하고, 미리 현금을 손아귀에 쥐고 계신 분이라면, 이는 50년만에 한번 올까말까한 기회입니다. 더 이상 주저하지말고 이 유닛을 사세요. 마닐라 어디를 둘러보아도 이보다 호조건의 매물은 없습니다. 제가 마닐라에서 15년 동안 일한 브로커입니다. 단언컨데, 이보다 호조건의 매물은 없습니다. 이런 저가매수 기회는 당신의 일생에서 1 ~ 2번 정도 밖에 없습니다.


● 질문 : 향후 마닐라 부동산가격 추이를 예상한다면?

그리고 코로나판데믹이 끝나면, 앞으로 마닐라부동산 가격은 예전에 보지못했던 속도로 치솟아 오를 것입니다. 경제위기 이후에는 집값이 떨어지는 것이 아니라 더 오른다는 사실은 역사가 증명하고 있습니다. 이미 풀릴 대로 풀린 풍부한 현금유동성과 저금리 기조 안에서 전세계적인 부동산상승세가 10년 이상 지속될 것이며, 하이퍼 인플레이션 현상도 생길 것으로 예상합니다. 이 시기에는 모든 것이 비싸집니다. 최근 마닐라 시내 물가를 유심히 살펴보세요. 생활품목들이 조금씩 비싸지고 있는 것을 느끼시나요? 머지앉아 유가 WTI 기준 150달러 시대가 수년 내에 도래할 것이고, 이런 인플레이션은 전세계적인 산업원자재 파동을 일으키고, 급기야 식량 파동으로까지 이어지며 적어도 4~5년 정도는 우리 인류를 괴롭힐 것입니다.

코로나사태로 인한 경제위기 이후 시중에는 엄청난 돈이 풀렸습니다. 미국이 기준금리를 내리고 돈을 풀기 시작하면 각 나라 중앙은행들도 이를 추종하게 됩니다. 이러한 유동성은 그 즉시 원자재가격 상승으로 이어집니다. 석유, 석탄, 구리, 천연가스 등 이세상의 존재하는 모든 산업원자재 가격들이 널뛰기를 시작합니다. 원자재가격 상승은 또 다시 인플레이션을 불러오는 악순환을 만듭니다. 코로나사판데믹이 시작된 2020년도가 그것을 시작한 해입니다. 돈을 풀기 시작한 지 2년 가량이 지나면 곡물파동이 생깁니다. 쌀, 밀, 콩, 옥수수, 커피 등의 가격들이 비싸지게 되고 사료값상승으로 인하여 육류 또한 비싸지게 됩니다. 내년 2022년도가 그런 해가 될 것으로 예상합니다. 인플레이션에 식량파동까지 겹치면 식료품값이 널뛰기를 시작합니다. 한국슈퍼마켓에서 파는 신라면 값도 대폭 오르고 샘표간장 값도 대폭 오를 것입니다. 저는 이미 동서 맥심 커피믹스를 몇박스 사서 집에 쟁여놓았습니다. 이거 맛들이면 코피코 더 이상 못먹습니다. 저에게 커피얻어마셨던 제 친구들도 그렇게 되버렸습니다. 정말 2022년도에 식료품가격이 얼마나 오르는 지 한 번 지켜보자구요. 곧 슬슬 뉴스에 오르내리기 시작할 것입니다.

언론에서는 아마 [ 세계적인 흉년이다. La Nina 때문이다.] 여러 이유를 에둘러 대겠지만 곡물파동이 생기는 근본적인 이유는 기후때문이 아닙니다. 돈의 흐름이 만들어내는 글로벌적 금융현상이라고 저는 생각합니다. 그리고 식량파동이 생기면 지구촌 어딘가에는 꼭 폭동이 일어납니다. 성난 시민들은 정부를 전복시키려 하고 대통령을 몰아내려고 하며, 외국에서 그 나라로 군대를 파견하는 일이 발생하기도 합니다.

2022년도 뉴스에는 아마 다음과 같은 소식들로 도배가 될 것입니다. [ 곡물파동, 식량위기, 식비 폭등, 폭력시위, 시민저항, 체제전복, 유혈사태, 군대파견, 양극화 등등] 입니다.

2008년 리먼브라더스발 금융위기 이후에도 동일하였습니다. 2008년 돈을 풀기 시작하였고, 2년이 지난 2010년에 전지구적 곡물파동이 일어났습니다. 그리고 그 해에 중동에서는 쟈스민혁명이 일어났습니다. 중동의 몇몇 나라는 독재정권이 무너졌으며, 이후 아랍의봄 또는 이슬람국가(IS) 궐기 등의 사건들이 이때에 일어났습니다. 이것도 돈의 흐름이 만들어내는 글로벌적 금융현상의 하나일 뿐이었다고 저는 생각합니다. 당시에도 언론들은 [ 수십년만에 가장 강한 엘리뇨가 찾아왔다 ] 라며 그 이유를 에둘러 기후탓으로 돌리곤 하였습니다. 우리 인류는 근대에서 현대로 넘어오며 전 지구가 하나가 되는 글로벌경제시스템을 구축하였습니다. 그 이래 이처럼 유사한 역사가 어떤 궤적을 그리며 반복해오고 있습니다.

제가 지금 쓸데없는 말을 하고 있는 것처럼 보일 것입니다. 그런데 인플레이션을 설명하려고 이렇게 말을 길게 하고 있습니다. 집값동향을 장기적으로 파악하려면 인플레이션 사이클을 계산해 내야하기 때문입니다. 전세계적인 경제위기가 닥치면 뒤따라오는 현상들이 여럿 있는데 가장 눈여겨 봐야하는 현상이 인플레이션입니다. 경제위기 타계책이라는 구실로 각나라 중앙은행들은 시중에 유동성을 공급해줍니다. 전기요금과 수도요금이 비싸지기 시작하고 생활품목들도 비싸지기 시작합니다. 그중 가장 비싸지는 것이 무엇일까요? 식료품값일까요? 기름값일까요? 어떤 분들은 Gold 라고 하시는 분들도 계실 것입니다. 경제에 대해서 좀 아시는 분이시군요. 그러나 올해는 그렇지 않았습니다. 물론 금값도 오르기는 했습니다. 그런데 Digital Gold 라고 하는 비트코인 열풍이 거세어 진짜 금은 예전에 비해 덜 올랐습니다.

비트코인도 살펴볼 필요성이 있습니다. 이것도 다 집값과 관련되어 있습니다. 코로나가 시작된 2020년 3월에 비트코인이 5,000 달러였는데 2년만에 70,000 달러까지 올랐습니다. 어마어마하게 올랐죠? 2020년 3월은 코로나판데믹으로 인하여 전세계 주식이 대폭락하던 때였습니다. 다우존스지수의 경우 2020년 2월 경 30,000 이었던 것이 3월 경18,000 까지 폭락했었죠. 한달 사이에 거의 반토막났었죠. 그런데 곧바로 반등하며 원상복귀는 물론 올해 2021년도에는 35,000 까지 회복되었습니다. 나스닥은 더 심하게 올랐습니다. 직접 살펴보세요. 코로나로 세계가 다 망할 것 같았는데 도대체 왜 이렇게 다들 비싸져 버린 걸까요? 비트코인이 13 배나 폭등한 계기가 무엇이라고 보시나요? 비트코인이 곧 제도권 금융에 포함될 것이라는 기대감일까요? 그냥 단순하게 생각하세요. 가장 큰 이유가 이겁니다. 돈이 넘쳐나기 때문입니다. 비트코인도 인플레이션 영향을 톡톡히 보는 중입니다. 인플레이션 시기에는 이처럼 무엇이든지 비싸집니다. 주식이든 비트코인이든, Gold 든, Oil 이든. 자산(Asset)이라고 할만한 것들은 무엇이든지 비싸지는 현상이 생깁니다.

그런데 이런 인플레이션 시기에 가장 비싸지는 것 중의 하나가 무엇인 지 아시나요? 바로 집값입니다. 우리가 자산(Asset)이라고 부르는 것중의 대표중의 대표가 바로 부동산이기 때문입니다. 제가 지금까지 인플레이션에 대해서 쓸데없이 말을 길게 했던 이유가 바로 이를 설명하기 위함입니다. 집값이 다른 것보다 특히 비싸지는 이유는 집의 공급은 줄어들지만, 유동성을 Hedge 하려는 수요가 폭발하기 때문입니다. (Hedge 라는 단어의 한국어 번역이 힘듬) 금값이 오르거나 비트코인이 오르거나 하는 이유와 동일합니다. 이런 이유로 마닐라 집값은 코로나사태 이후 2년 여의 충분한 조정을 마치면 2022년 하반기부터 본격적인 부동산가격 상승기가 도래할 것으로 예상하고 있습니다.

이미 미국은 그 단계의 초입에 진입했다고 저는 생각합니다. 이미 작년 2020년부터 미국 부동산시장은 10년 장기상승의 스타트를 끊었습니다. 코로나사태로 인하여 실업률이 늘어나고 임금이 줄어들어 구매력이 현저하게 저하되었는데도 부동산가격이 상승하는 어처구니 없는 일이 벌어지고 있습니다. 그런데 그 속도가 과거 100년 동안 미국인이 경험하지 못한 엄청난 속도로 부동산가격이 치솟고 있습니다. 이 현상이 주변국으로 주변도시로 영향을 끼칠 수 밖에 없습니다. 당신이 직접 국제뉴스를 확인해보세요. 미국 주택가격 지수인 Case Shiller Index (CSI)를 인터넷에서 검색하시면 이런 뉴스가 우르르 쏟아져 나올 것입니다.


● 질문 : 인플레이션은 화폐가치가 떨어지고 실물가치가 높아지는 현상이라는 것은 알고 있어요. Sari Sari 물가가 좀 오를 수는 있을 것 같은데 인플레이션이 집값까지 쉽게 움직일 수 있나요? 그리고 미국집값이 왜 마닐라 콘도가격에 영향을 끼치게 되나요?

◎ 대답: 집값은 인플레이션과 매우 밀접하게 관련되어 있고 이 인플레이션은 또한 미국의 금융정책과 밀접하게 관련되어 있습니다. 마닐라 콘도가격의 장기적 전망을 이해할려면 이 2가지를 필수적으로 살펴보셔야 합니다. 미국은 경제적 관점에서 인플레이션을 수출하는 나라입니다. 이 말의 의미는 기축통화 발권국이라는 의미도 내포하고 있는데 전 세계의 재화를 미국이 소비해주고 미국은 전세계에 달러를 공급해줍니다. 미국은 코로나사태를 빌미로 역사상 유래를 찾아볼 수 없을 만큼의 엄청난 달러를 시중에 풀었습니다. 그래서 미국내에서는 물가가 상승하는 현상이 생길 수 밖에 없는데 이런 인플레이션은 곧바로 집값폭등으로 이어집니다. 작년 미국의 주택가격 상승률이 년 23% 가량이었습니다. 체감상 1년만에 집값이 절반은 올랐다고 할만큼 기절할 정도의 수치입니다. 2 M 달러 집이 1년 사이에 3 M 달러가 되어버린 현상이 금융선진국 미국에서 벌어지고 있습니다. 이렇게된 이유가 시중에 넘쳐나는 달러때문입니다. 인플레이션이 집값과 얼마나 밀접하게 관련되어 있는 지 알 수 있는 대목입니다. 그러면 왜 이것이 마닐라콘도 가격에 영향을 끼치게 될까요?

부동산가격과 인플레이션은 적당한 속도로 느리게 오르는 것이 가장 이상적입니다. 부동산가격이 급작스럽게 오르면 경제 전분야에 악영향을 끼치게 되고 사회문제까지 야기하게 되는데 미국도 예외가 아닙니다. 집값을 잡기 위하여 주택공급을 늘릴 수 있으나 이것은 수 년에 걸친 계획과 정책이 필요합니다. 금리를 올려 유동성을 회수할 수도 있지만 자칫 디플레이션에 빠져버리면 이도저도 아닌 최악의 상황으로 치닫게됩니다. 결국 미국은 자국내 인플레이션을 해외로 전가시켜야할 필요성이 생기고 이를 위하여 미국은 시중에 넘쳐나는 달러를 해외로 퍼져나가게 해야합니다. 주변국들의 채권을 매입해주고 신흥국의 투자를 늘리는 등의 방법을 사용합니다. 앞서 설명했듯이 미국은 기축통화 발권국이기 때문에 이런 방법을 사용할 수 있습니다. 그러면 전세계에는 더욱 달러가 넘치고 각 나라 중앙은행의 기준금리가 내려가고 각 시중은행의 모기지 금리도 덩달아 내려가고 결국 그 나라도 집값이 상승하기 시작합니다.

미국은 자국을 떠난 달러가 다시 미국으로 회수되지 않도록 해야하는 숙제를 안고 있습니다. 각 나라 중앙은행의 첫번째 기능은 돈을 찍어내는 것이 아니라 자국의 물가를 안정시키는 것에 있습니다. 그래서 미국은 저금리 기조를 장기간 유지해야하고 자국의 채권가격이 떨어지지 않도록 유지해야합니다. 미국이 기준금리를 내리면 모기지금리가 내려가고 주택경기가 장기적인 활황국면으로 진입하게 됩니다. 주택경기는 일단 활황국면으로 진입하면 5년 ~ 10년은 성장세가 이어지는 구조를 가지고 있습니다. 침체기에는 그 반대의 현상이 생깁니다. 이런 이유로 미국은 적어도 10년 가량은 금리를 올리기 힘든 구조에 놓여있습니다. 전세계에 달러공급이 10 년 정도는 지속될 것이라고 보는 이유입니다. 물론 달러공급이 꼭 미국의 주택정책때문만에 움직이는 것은 아닙니다. 중요한 것은 미국의 집값이 오르면 구조적인 이유로 전세계 집값이 덩달아 오르는 현상이 생깁니다.

전세계에 달러공급이 많아지면 달러가치가 떨어지게되는데 한국, 중국, 일본같은 수출주도형 국가들은 자국산업을 보호하기 위하여 자국화폐를 평가절하시켜야 합니다. 일정한 환율을 유지시키기 위함입니다. 그러나 필리핀, 태국, 말레이시아, 베트남같은 저개발국가는 미국달러공급의 영향을 곧바로 받게 됩니다. 이는 곧바로 인플레이션으로 연결되고 모기지금리가 내려가게 되고 집값상승을 부추키게 됩니다. 이는 양극화를 심화시키는 부작용을 낳는데 저개발국가일수록 더욱 심해집니다. 부자는 더욱 부자가 되고 빈자는 더욱 가난해집니다. 현금을 손에 쥐고 부동산을 주워담는 자는 돈을 버는 절호의 기회가 생깁니다.

이처럼 큰 물줄기를 알면 내가 어디로 흘러가는 지를 먼 발치에서 볼 수 있게 되고 길을 잃지 않고 항해를 할 수 있습니다. 장기적 전망을 꼭 살펴야하는 이유입니다. 미국의 금융정책은 전세계 부동산의 공급과 수요 그리고 가격을 결정짓는 거대한 물줄기같은 것입니다. 마닐라의 콘도를 구매하시는 외국인들이 사실 이런 것까지 신경쓰면서 콘도를 살 필요까지는 없다고 보지만 지금은 마닐라가 코로나판데믹으로 인한 콘도가격 쇼크상태라서 큰 물줄기는 한번 짚고 넘어가야할 필요성이 있어서 설명해 드렸습니다. 때가 때이니만큼 금리를 살펴야 하고 금리를 살피기 위해서는 미국의 금융정책을 살펴야 합니다. 앞으로 마닐라의 콘도가 어떤 길을 걷게될 지 미리 예상하는 것입니다. 그러기 위해서는 마닐라의 과거 콘도가격이 어떠했는가에 대해서도 알아봐야겠죠?

● 질문 : 마닐라의 과거 콘도가격은 어땠었나요?

마닐라부동산 가격은 지금으로부터 10 여년 전, 즉 2010년을 경계로 그 이전과 이후의 시대로 나눌 수 있습니다. 그 이전에는 가격이 완만히 오르다가 2010년을 경계로 마닐라의 부동산들은 가히 폭등하기 시작하였으며 이때부터 엄청난 콘도 건축붐이 일기 시작하였습니다. 이런 폭등의 계기는 역설적이게도 2008년 세계금융위기였습니다. 미국에서 시작한 서브프라임 모기지 사건은 주택가격 폭락을 가져왔으며, 마닐라 부동산시장 또한 이 시기에 대략 2년 여의 조정을 마친 후 급등의 발판을 다질 수 있었고, 이런 경제위기 이후에는 각종 규제가 풀리게 되고 재정지출과 함께 경기부양책이 쏟아지게 됩니다. 결국 이때부터 마닐라 전 도시가 하나의 거대한 콘도 공사판이 되었으며 콘도 가격 또한 덩달아 폭등하기 시작하였습니다. 이 시기 필리핀부자들이 미국으로 몰려가, 폭락한 미국부동산 사재기 열풍이 불었던 시기이기도 합니다. 마닐라 시민들은 너도나도 묻지마 분양열풍에 올라타면서 콘도투자로 돈버는 방법에 눈을 뜨기 시작하였습니다. 이러한 콘도광풍이 10여 년 동안 불어닥치면서 2010 ~ 2019년까지 이 10여년의 기간은 마닐라 콘도의 황금기였습니다. 이 시기에 가격이 보통 2배 ~ 3배까지 올랐습니다.

그러다가 2020년 새해에 코로나가 발발하였습니다.

● 질문 : 코로나 발발 후, 마닐라 콘도시장은 어떻게 변하였나요?

해외에 계신 분들께서는 이를 매우 궁금해하실 것입니다. 최일선에서 부동산중개인으로 일하고 있는 제가 마닐라 현 상황을 정확히 알려드리겠습니다. 렌트시장과 매매시장을 구분하여 말씀드리겠습니다.

2020년 새해가 시작되며 누구도 예상하지 못한 사건이 발발하였습니다. 바로 코로나 판데믹 사태입니다. 마닐라 주재 외국인들이 썰물처럼 빠져나가기 시작하며 2020년 3월부터 렌트비가 점점 하락가기 시작하였습니다. 이때만 해도 렌트비가 반값까지 폭락하리라고는 저도 예상하지 못했었습니다. 2020년 3월부터 거의 1년간 꾸준히 하락하였는데, 매달 5% 가량은 지속적으로 하락하였습니다. 올해초까지 1년 여 동안 총 40% 가량 하락하였습니다. 보니파시오를 예로 들면, 예전에 월 10만 페소를 받을 수 있었던 렌트유닛은 지금은 6만 페소에 내놓아야 그나마 방을 보러 오는 손님이 있을동 말동 합니다. 실제로 렌트계약까지 성공하기 위하여 집주인은 1개월 무료렌트를 제공해주는 경우도 있습니다. 사실상 반값까지 렌트비가 떨어진 겁니다. 그나마 올해 초 이후부터는 더 이상의 하락은 없어 보입니다. 그러나 반값렌트비에도 집주인들은 세입자구하기가 하늘의 별따기처럼 힘들어졌습니다. 렌트비를 여기에서 더 내린다 해도 방을 채울수 있는 것도 아닙니다. 방을 보러오시는 손님이 아예 사라져 버렸습니다. 가격이 문제가 아니고 방보러 다니시는 손님 자체가 없어진 겁니다. 특히 보니파시오처럼 삶의 질에 비하여 주거비용(Cost)이 과하게 높은 지역은 렌트문의가 아예 실종되다시피 하였으며 콘도마다 빈방이 넘쳐나고 상주인구가 줄어들며 점점 공동화되어가는 중입니다. 그 이외의 지역은 그나마 나은 편입니다. MAKATI, MOA앞은 그나마 렌트를 찾는 손님이 꾸준히 늘고 있으며 서서히 정상화될 것으로 예상합니다.

이는 콘도 매매시장에도 영향을 끼치고 있습니다. 코로나 사태는 많은 것을 바꾸어 놓았습니다. 판데믹이 장기화되며 하나 둘 늘어가던 빈방들은 콘도들마다 일상적인 풍경이 되었습니다. 끝없이 상승만 할것 같았던 매매가격 또한 주춤거리기 시작하였고 분양시장 또한 얼어붙기 시작하였습니다. 작년까지만 해도 매매가격이 끄덕없을 것만 같았었는데, 올해 2021년 초부터 콘도 급매물이 여기 저기에서 흔하게 보이기 시작하였습니다. 어느 콘도 몇평짜리는 얼마이다라고 흔히 알려져 있는 그 시세에서, 거의 반값에 내놓아야 그나마 방을 보러 오는 손님이 있을동 말동 합니다. 이런 매물은 예외없이 집주인사정에 의한 급매물입니다. 집주인들은 콘도를 안팔면 그만이겠지만, 론/할부 지불압박을 받고 있는 콘도들은 압류되는 것보다 최선의 금액으로 청산하는 것이 낫습니다. 매수자 입장에서는 매우 좋은 기회입니다. 그러나 필리핀 현지에는 매수세가 거의 없는 편입니다. 대부분의 매수문의자들은 해외에 계신 분들이며, 그들은 어서 하늘길이 열리고 빨리 마닐라에 도착하여 콘도를 매입하려는 욕구가 크신 분들입니다.

이상과 같이 현 마닐라 상황을 알려드렸습니다. 저는 이런 작금의 상황들을 접하며, 드디어 올것이 왔고, 마닐라 부동산 10년 장기상승의 피로를 덜어내는 숨고르기가 시작되었다고 여기고 있습니다. 집주인 입장에서는 콘도가격이 항상 오르면 좋겠지만 꼭 그럴수만은 없습니다. 전세계 어느 도시를 막론하고, 부동산가격은 장기적으로는 결코 내리는 법이 없다는 사실을 우리는 익히 알고 있지만, 10여 년에 한번 정도는 큰 조정을 주는 기간이 있다는 것 또한 우리는 역사적으로 경험하고 있습니다. 지금이 그런 조정의 시기이며 우리는 지금 그 폭풍의 한가운데 어딘가를 지나고 있는 중이라고 봅니다.

1998년 IMF 글로벌 외환위기, 2008년 리먼브러더스발 글로벌 금융위기, 그리고 2018년에는 어떤 글로벌 금융위기가 와야했었을까요? 저는 이 시기를 전후하여 글로벌적인 금융위기가 다시 한번 올때가 되지 않았나 짐작중이었는데, 아마 그 위기는 트럼프-시진핑의 정치적 갈등, 미-중 무역갈등이 원인을 제공할 것이라고 예상하고 있었던 참이었습니다. 그러나 전혀 의외의 곳에서, 아무도 상상하지 못했던 곳에서, 이런 사태가 발발하였습니다. 이번에는 금융 사태가 아니라 바이러스 사태였습니다. 코로나 바이러스는 전세계 경제를 한때 올스톱하게 만들었고, 판데믹이 장기화되며 우리가 겪고 있는 그 피로도는 앞서의 금융위기 당시보다 더 높아졌습니다. 마닐라에서 부동산중개인으로 일하고 있는 저 또한 이번에 많은 것을 배우고 경험하고 있습니다. 의학기술이 발달한 현대에도 바이러스가 이렇게 우리 인류의 삶에 지대한 영향을 끼칠 수 있고, 경제위기와 함께 부동산가격에도 괄목할만한 영향을 끼칠 수 있다는 것을, 마닐라 콘도시장 최일선에서 목도하고 있는 중입니다.

● 질문 : 코로나 종료시, 마닐라 콘도시장은 어떻게 변하게 될까요?

마닐라 부동산의 역사를 들여다보면, 경험적인 수치로 이번에도 2년 가량은 기간조정을 거칠 것으로 저는 예상하고 있습니다. 우리는 여기에서 알아야 할 한가지 사실이 있습니다. 집값이 더욱 상승하기 위해서는 이런 조정기는 반드시 있어야 하고, 지금 마닐라는 건강한 조정을 하고 있다는 것입니다. 역설적으로 코로나 위기는 오히려 잘된 일이라고 여기셔야 합니다. 매수자 입장에서는 저가 급매물을 노릴 수 있는 시기이고, 이후 조정을 마치면 집값은 더욱 탄력있게 상승하기 때문입니다. 그렇다면 2022년부터 향후에는 마닐라 부동산 가격은 어떻게 될까요?

곧 판데믹사태가 마무리되면, 그때부터는 걷잡을 수 없이 가파르게 오를 것으로 추측합니다. 향후 10여 년은 가격상승세가 꺽이지 않을 것입니다. 과거 10년 동안 가격이 2배가 올랐다면, 이제부터는 2배 오르기까지 10년이 걸리지 않을 것입니다. 마닐라만 그러는 것이 아니라 방콕, 호치민, 쿠알라룸푸르 등 주변국가 주변도시들까지 이런 부동산상승세는 동조화될 것입니다. 현재 우리 인류는 나라마다 도시마다 서로 떨어져 있을 지라도 동일한 하나의 축으로 맞물려 돌아가는 거대한 경제고리 안에 살고 있습니다. 이런 유기적 경제공동체 안에서는 내 집값은 글로벌적인 거대한 자산시장 흐름의 영향을 곧바로 받게 됩니다.

물론 각 나라마다 부동산이 오르고 내리는 주요요인은 서로 다를 수 있습니다. 정부의 부동산 정책에 영향을 받기도 하고 수급과 금리에 영향을 받기도 합니다. 특히 마닐라의 콘도는 미국 장기채권금리에 직접적인 영향을 받습니다. 미국 30년물 장기채권 금리는 전세계 부동산 모기지 금리를 결정하는 주요 지표입니다. 마닐라의 콘도가격을 외국인 들이 좌지우지하는 것처럼 보이지만 전혀 그렇지 않습니다. 마닐라 콘도가격은 필리핀 현지인들의 구매력에 의하여 결정되고 필리핀 현지인들은 대부분 은행의 모기지론으로 콘도를 삽니다. 현찰구매자는 거의 외국인들 뿐입니다. 마닐라의 콘도공급과 수요가 이 은행의 모기지금리에 민감하게 반응하고 양 채권시장사이의 자금이동과 밀접하게 관련되어 있습니다. 결국 이런 현상으로 인하여 마닐라부동산 시장의 흐름은 미국의 주택가격지수와 대략 2년 여의 격차로 후행하는 움직임을 지금까지 보여주었습니다.

우리는 이처럼 과거의 역사를 되돌아보며 미래를 엿볼 수 있습니다. 1998년 IMF 외환위기가 그랬듯이, 2008년 리먼브라더스발 세계금융위기가 그랬듯이, 경제위기 이후 2년 가량의 조정기는 부동산 폭등의 바닥을 다지는 기간입니다. 마닐라에도 미국처럼 머지않아 부동산 초호황기가 다가올 것으로 예상하는 이유입니다. 2021년은 미국 기준금리와 장기채권금리가 역사적인 바닥상태이고 미국달러인덱스(USDX) 지수 또한 역사적인 바닥상태에 있습니다. 주요 경제적 지표가 지금 전세계적인 인플레이션을 향해 질주하고 있습니다. 인플레이션이 발생하면 부동산가격이 오르는 부작용을 방지하기 위하여 각 나라 정부들은 여러가지 억제책을 내놓을 수 있습니다. 오르락내리락 할 수는 있더라도 이런 글로벌적인 자금흐름의 영향을 벗어날 수는 없을 것입니다. 먼 발치에서 보면 10여년 장기상승의 흐름을 탈 것이고 예전보다 꾸준히 그리고 더욱 강하게 오를 것입니다.

더군다나 앞으로는 마닐라에 콘도공급이 줄어들 것으로 예상합니다. 마닐라의 과밀화현상을 부추켰던 지난 10여 년간의 콘도 난개발은 2019년도에 정점을 찍었다고 생각하며 코로나사태를 빌미로 이런 공급과잉은 점점 소강상태로 접어들 것으로 예상합니다. 정부의 도시분산화 정책과 맞물려 마닐라의 초도심화 현상도 억제될 것이라고 예상합니다. 이제부터 마닐라 콘도개발사들은 도심보다는 시외곽의 주택형 빌리지 콘도단지 조성에 더 관심을 기울일 것으로 예상합니다. 저는 이런 변화가 2025년도 이후부터 나타날 것으로 예상하고 있었는데 코로나사태가 그것을 몇년 더 앞당길 것이라고 여깁니다.

보통 주택건설경기는 17년 주기 안에서 정기적인 활황과 불황을 반복합니다. 이것을 Hansen Cycle 이라고 하며 이 경기순환모델을 마닐라의 과거 30여년의 주택공급상황에과 대조해보면 거의 일치합니다. 주택은 공급량조절이 힘들기 때문에 이 싸이클에 따라 공급과잉과 해소가 매우 뚜렷하게 나타나는 성질을 가지고 있습니다. 마닐라에서 과거 9년이 과잉의 시기였다면 이제 앞으로의 9년은 해소의 시기입니다. 지난 10여년 동안 메트로 마닐라 스카이라인은 너무나 갑작스럽게 변하였습니다. 여기도 콘도, 저기도 콘도, 도심지의 빈 공간은 죄다 초고층 콘도를 때려박아놓았다고 해도 과언이 아닐 정도입니다. 그동안 메트로마닐라에 고층건물들이 너무 많이 지어졌고 그것들은 분산되지 못한(Nondispersive) 콘도들이라는 사실은 도시생태적으로 문제가 아닐 수 없습니다. 지난 10년 동안의 콘도건설 경기가 너무 과열상태로 치닫고 있었는데 마침 코로나사태는 제때에 여기에 찬물을 끼얹어 주었습니다. 마닐라 콘도시장에도 이제 새로운 시대를 맞아 새로운 패러다임으로 변하고 있음을 저는 직감합니다. 코로나사태 이후 마닐라 집값은 내년 상반기까지 충분한 가격조정과 기간조정을 마치게 될 것이라고 예상합니다. 유동성의 의한 상승에서 점점 수급으로 인한 상승으로 갈아타게 될 것입니다.

내년에 바이러스가 잡힐 것이다 또는 아니다 등의 예상을 저는 하지 않습니다. 그런 예상은 바이러스 전문가들이 알아서 할 일입니다. 저는 그저 마닐라 향후 부동산전망을 철저하게 경제적인 논리로 철저하게 거시적인 관점에서 분석할 뿐입니다. 저는 제 신념을 믿습니다. 제가 학자나 교수가 아니지만 지난 15년의 현장경험이 있습니다. 거의 매일 마닐라 여기저기를 누비며 콘도를 사고 파는 자 그들의 이야기를 들었습니다. 어차피 코로나 바이러스는 일시적인 이슈일 뿐, 집값은 어차피 제 갈길을 가는 법입니다.

우리 인류에게 2년 전 코로나 바이러스가 나타나지 않았다해도 아마도 그것과 대체될만한 또 다른 동인(Trigger)이 나타났었을 수도 있다고 봅니다. 지구상에는 아직도 전쟁, 에너지위기, 식량위기, 디폴트위기, 인종갈등, 민족갈등, 국경분쟁 등이 끊임없이 이어지고 있기 때문입니다. 우리 인류가 이룩한 경제시스템은 늘상 새로운 문제에 대한 견제를 받아왔었으며 위기가 항상 반복되고 있습니다. 그러나 오르락내리락 하는 것처럼 보이지만 부동산은 꾸역꾸역 우상향하니 코로나사태에 일희일비하지 마시고 미래를 읽어내셔야 합니다. 지금은 시장에 공포가 드리어져 있으니 신음소리만 들리고, 시장에 탐욕이 드리어지면 환호성만 들리는 법입니다. 올해 2021년은 콘도를 팔 때가 아니라 사야할 때입니다.

● 질문 : 코로나사태가 마닐라 콘도를 사기에 좋은 기회라는 것은 알고 있습니다. 그러나 선뜻 내키지 않는 것도 사실입니다. 정말 가격이 코로나 이전으로 복원될지 의문입니다.

◎ 대답: 네. 잘 알고 있습니다. 그나마 믿을 것은 부동산밖에 없다고 여기는 분들께서도 정작 필리핀은 믿지 않으려고 하십니다. 일단 지난 과거를 되돌아보며 미래에 어떤 일이 펼쳐질 지 예상해 보도록 하겠습니다. 지난 10년마다 반복되는 글로벌 경제위기를 하나씩 꺼내어 설명해 보겠습니다.

1998년 IMF글로벌외환위기 당시 태국 방콕의 콘도는 [ 반의 반의 반값 ]까지 폭락하였습니다. 태국은 IMF글로벌외환위기 직격탄을 맞은 나라입니다. 달러구매시 1/10 토막난 가격으로 콘도를 살 수 있었다고 합니다. 태국도 필리핀과 마찬가지로 외국인은 콘도만 살 수 있는 나라입니다. 당시에 방콕에 콘도를 소유한 외국인들은 헐값에라도 콘도를 처분하려 했었을 것이고 안전자신인 달러를 매수하느라 바빴을 것입니다. 그러나 방콕의 부동산은 2년 가량 이후부터 곧바로 정상화되기 시작하였고 이후부터는 유동성으로 인한 엄청난 상승세가 발생하였습니다. 당시 방콕의 콘도를 매입했다면 5년 후 기본 10배는 먹을 수 있었습니다. 우기에 모내기를 하면 건기가 되었을 때 수확할 벼가 생깁니다. 공포를 이겨낸 투자자에게는 언젠가는 수확하는 날이 옵니다.

2008년 미국 서브프라임 모기지 사태당시에는 미국 부동산이 대폭락하였습니다. 그리고 전세계에 금융위기가 시작되었습니다. 이때 필리핀부자들은 미국으로 몰려가 미국 부동산사재기를 했었습니다. 아마 한국부자들도 마찬가지였을 것이라고 봅니다. 위기는 기회라는 것을 아시는 현명한 투자자들은 이처럼 경제적 안목이 투철하신 분들입니다. 정부가 집값상승을 보장한다면 누구나 집을 살 것입니다. 미국은 전세계의 정부같은 나라입니다. 그러한 미국의 부동산이 폭락했다는 것은 더할나위없는 기회가 될 수 있습니다. 미국주택가격 폭락은 대내외 상황에 따른 일시적인 쇼크일 뿐 분명 정상가격으로 복원된다는 사실은 정부가 주택가격 상승을 보증하는 것처럼 실패할 수가 없는 투자입니다. 미국의 경제시스템을 믿고 당시 과감하게 베팅하신 분들은 지금 10년 사이에 집값이 캘리포니아 주요도시같은 경우 최고 5배가량은 올라있는 상태입니다.

2018년은 경제위기가 오지 않았습니다. 그러나 2년을 유예하고 2020년 새해가 시작되며 전세계 판데믹이라는 위기가 찾아왔습니다. 이는 글로벌 경제시스템의 새로운 도전을 받게 되는 계기가 되는 듯 보입니다. 미국, 중국, EU 세계 3강의 경제주체들은 각자 제 살 길을 찾느라 전전긍긍하고 있습니다. 그리고 최근 이런 주류경제주체들의 노선과는 확연히 다른 이상한 길을 걷고 있는 나라가 있습니다. 터키입니다. 터키는 에르도안 대통령의 강력한 리더쉽 아래 코로나로 침체된 자국경제를 살리기 위하여 올해 경제대부흥 정책을 추진하고 있는 중입니다. 이를 위하여 과하다싶을 정도의 저금리정책을 펼치고 있고 수출을 촉진한다는 명분으로 의도적으로 자국화폐 리라화를 평가절하시키고 있습니다. 물가폭등이라는 악수를 감수하면서까지 자국 화폐가치를 계속 떨어뜨리고 있습니다. 터키 화폐가치가 폭락하며 외국인입장에서는 터키 부동산을 저가에 매수할 기회가 생기고 있습니다. 달러구매시 10년전보다 1/8 토막난 가격으로 부동산을 주워담을 수 있는 현상이 지금 터키 이스탄불에서 벌어지고 있습니다. 지금 이스탄불 부동산에 투자하면 어떻게 될까요?

경제시스템은 그 자체적으로 복원력이 있다고 저는 믿습니다. 시장생태계를 무시하고 인위적으로 하락시킨 환율은 언젠가는 정상화될 것은 자명한 일입니다. 일시적인 이유로 쇼크받아 교란된 시장은 분명 원래의 상태로 복원되기 마련입니다.

이상과 같이 지난 경제위기 당시 몇군데 도시의 상황을 살펴보았습니다. 오르막이 있으면 내리막이 있는 것처럼 모든 경제는 사이클이라는 것이 존재하며 피크와 바닥, 호전과 역전, 복원과 침체를 반복합니다. 전세계 경제는 서로 글로벌적으로 연결되어 있고 이런 사이클에 따라 이처럼 위기가 정기적으로 찾아오는 것은 어쩌면 자연스러운 현상일 지도 모릅니다. 이것을 경제의 절대적 이론으로 맹신할 필요는 없지만, 과거에 이런 일이 반복되어왔다면 미래에도 그럴 수 있겠구나 하는 개연성을 가지고 바라볼 필요가 있습니다. 이것은 음모론이 아닙니다. 이런 현상을 유연하게 받아들이고 미래를 대비하는 자세가 필요합니다.

이제 필리핀 마닐라에서 이 문제를 생각해보겠습니다. 2년 전 마닐라에도 코로나 판데믹사태가 터졌습니다. 코로나 쇼크로 인하여 지금 마닐라에는 1/2 토막난 급매물을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 지금 마닐라는 반값세일중입니다. 코로나 이전 호가대비로는 최고 1/3 토막난 상태입니다. 마닐라에도 지금 10년 만에 기회가 찾아왔다는 것을 여러분들은 느끼시나요? 지금 마닐라에 투자하실 수 있나요? 지금 콘도를 주워담고 싶으신가요? 아마도 대부분의 외국인들은 필리핀에 선뜻 손을 내밀지 못할 것입니다. 지금이 기회라는 것에는 동의하지만 그곳이 필리핀이라면 고개를 가로젓습니다. 또한 막상 콘도를 사려고 하면 두려움이 앞섭니다. 20여년전 방콕 콘도도 그랬고, 10여년 전 미국주택들도 그랬고, 막상 당시에 베팅했던 분들은 그것을 주워담을 때 공포심을 느꼈을 것입니다. 정말 집값이 원상태로 복원이 될까하는 의문을 끝없이 품었을 것입니다. 승리자는 그 공포를 이겨낸 분들입니다.

누가 저에게 필리핀의 콘도를 살만한 가치가 있냐? 라는 질문을 던지면 저의 대답은 다음과 같습니다. 필리핀에서 다른 것은 믿지 못할 지라도 필리핀의 금융시스템만큼은 믿을만 하다는 것입니다. 정치와 경제가 불안하더라도 금융이 버티고 있으면 부동산폭락사태는 더이상 발생하지 않습니다. 마닐라는 분명 코로나 이전의 상태로 복원될 것이라고 자신하는 근본적인 이유가 여기에 있습니다. 1998년 IMF위기는 통화정책과 단기차입부채의 실패이며, 2008년 리먼브라더스발 사태는 파생상품 관리의 실패입니다. 모두 금융의 위기입니다. 그런데 코로나 판데믹사태는 금융의 위기가 아닙니다. 마닐라 주요 도심지에서 보여지는 반토막난 급매물들은 개인 재정의 실패일 뿐 필리핀의 금융위기와는 아무런 관련이 없습니다. 철저하게 안정위주인 필리핀의 보수적 금융시스템을 믿고 투자하세요. 이것만으로도 마닐라에 투자할 가치가 충분히 있다고 여깁니다.

● 질문 : 필리핀의 금융시스템은 어떤가요?

필리핀은 전세계에서도 알아주는 보수적인 금융시스템을 가지고 있습니다. 필리핀의 금융업자들은 지난 반세기동안 은행업이나 투자업을 했던 것이 아니라 금고업에 몰두했었다고 할만큼 철저하게 안전위주의 금융시스템을 구축해왔습니다. 필리핀이 이렇게 된 이유가 1970년대 이후부터 지금까지 50여 년간 정치적인 불안정과 경제정책 실패로 인하여 외화차입에 대한 부침이 그 어떤 나라보다 심한 금융역사를 가지고 있기 때문입니다. 1983년과 1984년 페소화폭락사태와 그 이후 수년간의 인플레이션 위기, 필리핀의 만성적인 재정적자와 경상수지 적자, 2008년 IMF 외환위기 사태까지 겪으며 필리핀의 은행들은 소위 망하지않는 영업만을 해오며 은행문턱이 높아졌으며 이는 결국 Pawnshop 이 동네곳곳에 생기게 된 이유가 되었습니다. 필리핀의 Pawnshop 은 전당 기능은 거의 없고 사실상 비제도권 은행의 기능을 하고 있는 상태입니다. 필리핀 은행들은 지난 반세기동안 의도적으로 시장친화적이지 않은 금융시스템을 구축했다고 볼 수도 있습니다.

이처럼 성장보다는 철저한 내실위주의 운영을 하고 있기 때문에 필리핀의 은행들은 재무건전성이 높고 파산가능성이 없습니다. 필리핀은행들의 대외부채 비율은 동남아시아에서 가장 낮습니다. GDP 대비 10% 내외의 수준으로 이는 매우 양호한 수치로 동남아시아 주변국에 비하여 1/3 수준이라고 보시면 됩니다. 부동산 부문에 대한 은행 대출은 총 자산의 15% 이하에서 이루어지고 있으며 이는 동남아시아 주변국 평균 40%보다 훨씬 안정적입니다. 필리핀 은행들의 전체 대출은 제조업 또는 무역과 같은 생산적인 분야에 투자되고 있으며, 부동산 대출에 의존하지 않아 버블을 만들어내지 않아도 되는 구조를 가지고 있습니다. 한국인들께서는 필리핀 부동산에 버블이 끼었다고 다들 생각하실 것입니다. 그러나 사실이 아닙니다. 마닐라 부동산 시장의 성장은 기본적으로 실질 수요에 기인했었다는 것이 각종 지표에 나타나고 있습니다.


● 짚어볼 점 : 일본은 망했고 중국은 망할 것 같고...

중국의 현 부동산 상황을 살펴보겠습니다. 필리핀과 비교해 보기 위함입니다. 중국의 경우 과수요를 일부러라도 만들어 주택건설경기를 계속 부양하면서 버블을 만들어야 하는 구조에 놓여 있다는 사실을 아시나요? 중국이 전세계 제조업의 선두에 있는 나라이지만 이 제조업을 떠받치고 있는 주체가 건설업과 부동산에 기반한 금융업이라는 치명적인 약점을 가지고 있습니다. 그래서 중국은 경제성장의 엔진을 멈추지 않게하기 위해서라도 지속적으로 유령아파트, 유령도시라도 멈추지 않고 지어야 합니다. 중국에 유령고속도로, 유령교량, 유령공항까지 생기게 된 이유가 여기에 있습니다. 중국경제의 대표적인 약점 중 한가지가 지방정부의 높은 부채문제인데 이것이 모두 부동산과 연결되어 있는 문제들입니다. 토지를 헐값에 수용한 뒤 부동산개발업체에 되팔아 지방정부 재정을 충당하는데 중국의 지방정부들은 재정의 50% ~ 70% 가량을 이런 부동산 세입에 의존하고 있습니다. 이런 상황에서 부동산 시장 붕괴는 곧 지방정부의 붕괴로 이어지므로 버블을 지속적으로 만들 수 밖에 없는 것입니다.

지난 10 년 가량 중국 대도시들은 보통 1년 주택가격 상승률이 30% ~ 50% 내외였습니다. 중국의 경제성장률이 한때 10% 를 넘어선 적도 있었음을 감안하더라도 이렇게 높은 주택가격상승률은 도무지 납득할 수 없는 수치입니다. 버블은 경제성장과 함께 적당히 만들어지는 것이 이상적입니다. 그러나 중국은 이미 그 선을 넘어섰습니다. 중국은 한마디로 부동산이 폭락하면 나라 전체가 다 망하는 구조에 이미 도달해 버렸습니다.

중국중앙정부도 이것을 알고 있는 지 올해 많은 정책변화가 감지되고 있습니다. 수출지향보다는 내수지향으로 경제기조를 바꾸고 중국의 과거 30년간의 정책기조였던 선부론(Getting Rich First)을 이젠 버리고 공동부유(Common Prosperity)로 선회하는 듯 보입니다. 그리고 지방정부부채와 부동산의 연결고리를 끊으려고 할 것입니다. 헝다사태(Evergrande Liquidity Crisis)는 중국의 이런 대변혁의 시작을 상징적으로 보여준 사건이라고 봅니다. 썩은 살을 도려내려면 엄청난 고통이 따를 것입니다. 중국 중앙정부가 이 숙제를 어떻게 풀어가는 지 우리 다함께 지켜볼 필요가 있습니다. 중국 베이징, 상하이, 센젠, 충칭, 항저우, 광저우 등 대도시들의 부동산 버블도 이젠 막바지에 도달했다고 봅니다. 그리고 중국은 언젠가는 분명히 그 댓가를 치를 날이 올 것입니다.

일본을 보시면 압니다. 일본은 1990년대초 버블경제가 막바지로 치달을 때 부동산가격이 정점을 찍고 30여년이 지난 지금은 그 부동산가격들은 반토막이 난 상태입니다. 이후 일본은 부동산버블과 붕괴에 따른 여파로 잃어버린 20년으로 불리는 장기침체를 경험하였습니다. 그들은 여기에서 그치지 않고 소위 아베노믹스라고 불리우는 정책을 10년 동안 지속하였습니다. 돈을 찍어 경기를 부양하는 어처구니 없는 짓을 벌인 것입니다. 일본엔화는 준기축통화로 대접받기 때문에 어느정도 가능한 일일 수도 있습니다. 그러나 일본도 언젠가는 분명히 그 댓가를 치를 날이 올 것입니다. 경제대국 일본이 어쩌면 몰락으로 치닫는 마지막 광기가 될 지도 모릅니다. 부동산시장에서 금융이 얼마나 중요한 역할을 하는 지 보여주는 예입니다.

여러분께서 마닐라에 콘도를 샀다고 가정해보세요. 그런데 그 콘도를 30년이나 홀딩했는데 반토막나는 사태가 일어난다면 소름이 끼칠 것입니다. 그런데 그런 상황이 이미 일본 도쿄에는 발생했습니다. 도쿄에서는 30년 전에 2억엔 했던 아파트가 지금은 1억엔으로 주저앉아 있습니다. 일본 도쿄항이 내려다 보이는 도쿄중심지 미나토구(Minato City, Tokyo) 같은 경우 3베드 120sqm 아파트가 1990년도에 15억엔(한화 150억원)이었지만 30년이 지난 올해에는 2억엔(한화 20억원)까지 가격이 하락하였습니다. 세월의 무상함까지 느껴질 정도입니다. 그동안 손해본 금융비용과 시간비용까지 감안하면 1/20 토막 난것보다 더 충격적입니다. 거품으로 흥한자 거품으로 망한다는 사실을 여실히 보여주고 있습니다.

● 질문 : 중국과 일본의 아파트를 사면 어떻게 될까?

일본에서는 1990년도 초기에 무인도를 연결하는 연륙교 다리를 건설하고 아무도 살지 않는 마을을 연결하려고 산에 터널을 뚫는 일까지 했었습니다. 버블경제의 막바지에 나타나는 징조들입니다. 지금 중국에 그런 현상들이 자꾸 생깁니다. 유령 도시를 짓는 것도 모자라 이젠 새로 갓지은 아파트를 폭파하고 다시 그 위에 또 아파트를 짓는 일까지 벌이고 있습니다. 중국뉴스에는 가끔 정부의 건설지침을 따르지 않는 아파트는 이렇게 폭파해버리겠다라며 본보기를 보여주는 것처럼 떠들어 대지만 그 속사정은 다른 듯 합니다. 짓는 것을 멈춰버리면 모두 망해야 하는 구조에 이미 도달한 증거라고 봅니다. 버블경제의 막바지에 나타나는 징조들입니다.

현재의 중국은 예전 일본이 밟았던 전철을 그대로 따라가고 있습니다. 곧 베이징과 상하이가 앞으로의 도쿄가 될 지도 모릅니다. 어느 순간 일본의 1990년도처럼 붕괴가 시작될 수도 있습니다. 아파트가격은 1/2토막, 1/3토막 지속하기 시작하고 10년 이상의 장기침체를 겪을 지도 모릅니다. 그들도 만약 부동산이 망하면 중국을 다시 살려야 한다며 돈을 찍어 경기를 부양하지 말란 법이 없습니다. 수십년 후 중국은 자국 위엔화가 준기축통화가 되어있을 것이라는 착각으로 돈을 찍고 싶어할 것입니다. 버블경제로 부동산이 꼭지를 찍고 붕괴를 시작하기 전에는 꼭 이런 비상식적인 일이 발생합니다. 미국도 마찬가지였습니다. 리먼브라더스 사태가 터지기 직전 미국에서는 주택담보 대출을 키우던 개 이름으로 받아줬던 일도 있었습니다. 이처럼 모두가 미쳐 돌아가는 때가 있었지만 당시에는 그것이 미쳤다라는 사실을 우리는 알 지 못합니다.

● 질문 : 마닐라의 콘도는 안전한가?

이제 마닐라를 생각해 보세요. 마닐라에서 그런 일이 일어날까요? 30 년을 홀딩했는데 반토막나는 사태가 일어날까요? 일어날 어떤 요인도 저는 찾을 수가 없습니다. 마닐라는 거품이 없습니다. 콘도 폭락사태는 일어날래야 일어날 수가 없는 곳이 마닐라입니다. 부동산의 폭락이 우리의 삶에 절대적인 영향을 미치는 이유는 이것이 금융권 부실과 연계되어 있기 때문입니다. 필리핀은 금융권부실을 부르는 어떠한 일도 저지르지 않았습니다. 한국인들은 필리핀이 후진국이라는 점을 들어 필리핀 전체를 싸잡아 비난하는 것을 좋아하지만 모든 면이 전부 후진적이지는 않습니다. 한국보다 그나마 앞서 있는 것이 필리핀의 금융시스템이라고 하면 한국인들께서는 수긍을 못할 것입니다. 필리핀의 금융은 성장제일주의가 아닙니다. 안전제일주의입니다. 필리핀이 현재 후진국일 지 몰라도 금융에서만큼은 한국보다 훨씬 안정적으로 발전해왔고 역사도 더 길다는 사실을 알아주세요. 필리핀은 100년 전부터 이미 중국의 상하이와 함께 아시아의 금융을 주도한 나라였습니다. 근대 시장경제시스템의 꽃으로 여겨지는 증권거래소를 1920년도에 이미 오픈한 나라입니다. 이처럼 긴 역사와 함께 안전하게 진화되어 온 필리핀의 금융시스템은 한국보다 더 신뢰할 수 있다는 사실을 알아주세요. 미국 Moody's 가 평가한 필리핀의 은행들의 BFSR 등급(재무건선성)이 한국이나 일본의 은행들보다 더 높다는 사실을 아시나요?

● 질문 : 필리핀의 금융시스템은 어떤가요?

필리핀은 실수요에 기반한 부동산시장 성장을 견지해 온 나라입니다. 마닐라는 아직도 주거부족, 오피스부족에 시달리는 도시입니다. 지표 수치상으로는 그렇습니다. 마닐라는 주변국 대비 매우 안정스럽게 아무런 거품없이 성장해온 도시입니다. 필리핀정부는 사실상 금융권에 BIS 비율 제재를 강요하지 않고 부동산대출 LTV와 DTI 규제도 하지 않는 나라입니다. 필리핀정부는 일부러 부동산을 부양하려고 노력하는데 되려 은행들이 부실채권을 만들지 않기위해 신용한도를 축소하는 것에 더 열중합니다. 투자보다는 몸을 사리는 것에 더 열중합니다. 안전에서만큼은 한국보다 앞서 있습니다.

필리핀에서는 Glass-Steagall 법이 없습니다(한국의 금산분리법과 유사). 은행에게 금융지주회사 설립을 강요하지도 않습니다. 은행에게 공정거래법과 독과점법을 들이대지도 않습니다. 필리핀의 은행들은 자금의 투명성과 공정성을 강요받지 않으면서도 스스로 은행들이 자유스럽게 다양한 사업을 영위하며 안정적인 자금흐름 포트폴리오를 완성했다는 특징을 가지고 있습니다. 대표적으로 SM그룹은 SM몰과 BDO 은행을 가지고 있습니다. 아얄라그룹은 글로브텔레콤과 BPI 은행을 가지고 있습니다. 필리핀의 수도, 전기, 공항, 항만, 언론사 등의 기간산업들의 주인들도 거의 대부분 은행을 소유하고 있습니다. 한국처럼 금산분리를 하지 않기 때문입니다.

콘도건설사들과 여기에 대출해주는 금융업들도 마찬가지입니다. SMDC 콘도를 사면 은행대출은 BDO 와 Chinabank 가 담당합니다. BDO 와 Chinabank 를 SM 그룹이 소유하기 있기 때문입니다. 필리핀에서는 이런 회사들을 Sister Company 라고 부릅니다. 다른 콘도들도 Sister 역할을 하는 은행을 두고 있습니다. 예를 들어 아얄라랜드는 BPI뱅크를, Robinsons Land는 Robinsons Bank를, Federal Land는 MetroBank 를, Megaworld는 BNP 뱅크를, Filinvest 는 Eastwest Bank 를 소유하거나 연계운영하는 것을 볼 수 있습니다. 메이저 콘도를 선택했다면 콘도의 주인은 알고보면 은행입니다. 여기에서 발생되는 효율적이고 안전한 캐시플로우는 결국 은행이 외부차입에 의존할 필요를 없게 만들고 버블을 생성하여 부동산시장을 왜곡할 요인도 없어지게 합니다. 자체 금융생태계 안에서 무너지지 않는 철옹성을 구축했다고 볼 수 있습니다. 한국으로 치면, 국민은행이 직접 SK텔레콤과 E-Mart 를 운영하며 자이-아파트를 지어 분양하고 대출은 또 국민은행이 해주는 꼴입니다.

자금흐름의 선순환시스템을 갖추었기 때문에 매우 안정적인 그룹운영이 가능합니다. 필리핀의 은행은 콘도를 이용하여 거품을 만들 핅요도 없었고 망할 수가 없었습니다. 이 사실은 필리핀에서 한달만 살아보셔도 느낄 수 있을 것입니다. 하나은행, 신한은행이 망하는 한이 있어도 필리핀의 은행은 망하지 않습니다. 하나은행은 한 번 망해봐서 잘 알 것입니다. 한국의 대표 국책은행이었던 외환은행은 미국의 듣도보도못한 사채업자(LoneStar)에게 헐값에 팔렸었다는 사실을 저는 잘 알고 있습니다. 내실없는 성장은 언젠가는 그 댓가를 치를 날이 옵니다.

●질문 : 필리핀의 환율시스템은?

그리고 필리핀이 가지고 있는 금융부문의 장점 중 한가지가 환율이 매우 안정되어 있다는 것입니다. 이는 외국인들이 필리핀에 투자하기 좋은 요건이라고 할 수 있습니다. 특히 필리핀에서 해외로 송출하고 있는 근로자(OFW)들이 1,500만 명에 달하고 있으며 이들은 미국, 캐나다, 사우디아라비아, 일본, 아프리카, 남미 등에서 일하고 있습니다. 필리핀 근로자들은 영어를 구사하고 대개 근면성실하며 기술습득력이 높아 선원(Seaman), 건축노동자, 의료종사자(간호및요양사), 가사노동자들이 매우 유명합니다. 그들이 필리핀 본국으로 매년 송금하는 액수가 매년 300억 달러에 이르며 이는 필리핀 GDP의 10% 가량을 차지할 정도로 높은 수치입니다. 은행을 통하지 않은 비공식송금이 더 많기 때문에 실제로는 이의 3배 가량으로 필리핀정부는 추정하고 있습니다. 이 돈은 필리핀 경제의 든든한 버팀목으로 내수를 진작하고 무역역조를 해소하고 있으며 무엇보다 필리핀의 외환시장을 안정스럽게 유지하는 원천이 되고 있습니다. 필리핀이 달러를 갈구할때마다 그들은 마르지않는 샘물이 되어주었습니다. 필리핀은 이미 1980년대초에 고정환율제를 폐지한 나라입니다. 시장 자율에 의하여 필리핀은 미국달러와 정확하게 연동되는 환율시스템을 가지고 있습니다. 중앙정부의 개입없이도 달러가 오르면 페소도 오르고 달러가 내리면 페소도 내린다는 의미입니다. 이처럼 필리핀은 한국이나 일본보다 훨씬 환율안정국가라는 사실을 아셔야 합니다.

서울, 도쿄, 베이징에 투자하는 것보다 필리핀 마닐라가 훨씬 안전하다는 것을 알아주세요. 필리핀의 견고한 금융시스템을 믿어주세요. 마닐라는 당신이 투자한 돈을 꼭 지켜줄 것입니다. 서울, 도쿄, 베이징은 당신을 배반할 수 있습니다. 그러나 마닐라는 당신을 절대 배반하지 않을 것입니다. 마닐라의 콘도는 먼 훗날 당신에게 분명히 선물을 안겨 드릴 것입니다.

●질문 : 마닐라 콘도는 버블이다? 곧 붕괴될 것이다?

현장에서 여러 외국인 손님들을 만나다보면 이런 걱정을 하시는 분들이 많아 저는 상당히 놀라곤 합니다. 단도직입적으로 말씀드리면, 마닐라 부동산 붕괴? 절대 그런 일은 일어나지 않습니다. 이것은 제가 시장긍정론자 또는 부동산불패론자라서 드리는 말씀이 아닙니다. 필리핀의 부동산구조에 대해 누구보다 잘 알고 있고, 가격구조를 꿰뚫고 있으며, 15년 동안 마닐라 콘도 현장에서 일하고 있는 경험자로서 드리는 말씀입니다. 마닐라가 버블을 이야기하기에는 아직 너무 이르고 가야할 길이 너무 멉니다. 필리핀중산층이 더 두터워져야 하고 그들이 소비의 주체가 되어야 하며 GDP도 여기에서 10배는 더 높아져야 합니다. 필리핀이 규모의 경제를 펼칠 수 있을 때 비로소 버블이야기를 꺼낼 수 있다고 봅니다. 현재 마닐라는 아시아 주변도시에 비해 버블이 없는 편에 속합니다. 주변 도시 방콕, 호치민, 쿠알라룸푸르에 비해서도 거품이 없는 편에 속합니다. 여러가지 지표로 설명해드릴 수도 있습니다.

아시아에서 버블하면 빼놓을 수 없는 도시가 홍콩입니다. 버블이 주택가격에 얼마나 영향을 미치는 지 한번 살펴보고 넘어가겠습니다. 필리핀의 콘도들과 비교하기 위함입니다. 홍콩은 이미 1000억원대 아파트 (6억 홍콩달러)가 존재하는 도시라는 것을 아시나요? 우리가 흔히 잡지에서 접하는 미국 헐리우드 배우의 비행장달린 대저택 가격으로나 어울리는 어마어마한 액수입니다. 그런데 이 가격은 우리가 보니파시오나 마카티에서 볼 수 있는 흔하디 흔한 콘도 유닛, 그것과 다를 바 없는 홍콩의 4베드 사이즈 아파트 판매가격입니다. 주차장 1개의 가격으로는 1200만 홍콩달러(한화 18억원)가 최고가를 기록했다는 뉴스를 보았습니다. 주차빌딩 가격이 아니라 주차 1대 슬롯의 가격입니다. 그럼 아파트가 아닌 일반 주택가격은 어떨까요? 제가 들었던 가격중에서 가장 최고가는 30억홍콩달러(한화 4,500억원) 였습니다. 아마도 마카티 다스마리냐스빌리지에서 볼 수 있는 그런 저택일 것입니다. 그냥 사람이 사는 좀 넓은 고급주택의 가격이 이 정도입니다. 이 정도의 버블은 도대체 무엇으로 설명할 수 있을까요?

미국 텍사스에는 가끔 유전을 보유한 농장이 이 정도 가격에 매물이 나오기도 한답니다. 호주에서는 가끔 한반도 크기의 농장부지가 매물로 나오기도 한답니다. 거기에는 방목하는 소떼가 100만 마리가 넘어 그 소떼의 가격만 수천억원어치라고 합니다. 그런 매물들은 가격이 비싼 이유라도 있을텐데 홍콩은 도대체 무슨 이유로 이렇게 비싸게 되버린 걸까요?. 그 이유는 딱 한가지입니다. 중국의 거대자본이 이 손바닥만한 홍콩섬으로 몰려들어오니 가격이 천정부지로 뛰어오른 것입니다. 중국부자들이 홍콩에 집사겠다고 마음먹으면 몇 배는 우습게 오릅니다. 이런 현상은 전세계적인 현상처럼 보입니다. 캐나다가 중국인 이민자들을 받아들이면 뱅쿠버, 토론토의 부동산시장이 몸살을 앓기 시작하는 것에서도 알 수 있습니다. 홍콩은 아직도 그 가격이 꺽이지 않고 지속적으로 오르고 있습니다. 해마다 최고가를 경신합니다. 머지않아 70억홍콩달러(1조원) 짜리 집이 나올 지도 모르겠습니다. 이처럼 버블은 우리의 상식을 항상 몇배 몇십배 더 뛰어넘습니다. 그래서 미국의 유명경제학자 케인즈는 버블은 우리가 알지 못하는 그 너머에 있는 것이라고 말하였습니다. 버블은 터지는 것이기도 하지만, 얼마나 더 커질 지 모르는 속성 또한 가지고 있습니다. 10년 사이에 마닐라가 2 배 올랐다고 이게 버블인가요? 버블이라면 1년에 20 배 정도는 올라야 합니다. 그게 부동산의 속성입니다. 부동산속담에 이런 격언이 있습니다. 버블론자는 명예를 얻지만 돈을 못벌고 낙관론자는 바보소리를 듣지만 돈을 번다는 것입니다.

혹자는 어느 도시이든 부자들이 사는 곳은 저렇게 비싸지 않냐고 반문하십니다. 그러나 홍콩은 집값때문에 서민도 힘들어졌습니다. 해외로 정치적 망명이니 그런 뉴스가 자주 나오는데 다들 속내는 집값때문에 홍콩을 떠나고 싶어한답니다. 의사, 변호사와 같은 전문직 종사자들도 집이 없으면 홍콩에서 살아가기가 힘들다고 합니다. 필리핀의 가사노동자(메이드)들이 홍콩으로 많이 파견됩니다. 그들도 힘들기는 마찬가지입니다. 아파트 유닛 1 개에 서너 가구가 함께 공동기거하기 때문에 메이드들이 잠을 잘 공간조차 없다고 합니다. 그래서 그들은 화장실 욕조에서 자는 모습이 필리핀의 페이스북 사진에 자주 등장합니다.

가끔 한국인들께서는 저에게 이런 말씀을 하십니다. 마닐라 대졸 신입직장인의 월급이 12,000 페소(미화250달러) 인데 도대체 그들은 몇년을 모아야 마닐라에 집하나 장만할 수 있다는 말인가? 그래서 마닐라의 콘도는 버블이 맞다! 이런 결론을 내립니다. 이는 매우 엉뚱한 논리입니다. 올해 OECD 발표에 의하면 마닐라 PIR 지수(Price Income Ratio)가 45 가량으로 전세계적으로 매우 높은 것은 사실입니다. 45년 동안 급여를 한푼도 쓰지않고 모아야 집을 살 수 있다는 의미입니다. 그러나 이는 결과론적으로 나타나는 현상일 뿐 이것이 요인이 되어 마닐라의 콘도가 버블이다 또는 그 버블은 터질 것이라는 논리는 부동산시장에서는 전혀 통하지 않습니다. 버블이 아무리 끼어있다손 치더라도 그것을 지탱해줄 자본이 있으면 그 버블은 꺼지지 않습니다.

마닐라 콘도들이 버블이 끼었다는 질문자님의 말은 어불성설입니다. 그리고 버블이 끼었다고 쉽사리 붕괴되지도 않습니다. 버블은 더 큰 버블을 불러오기 십상입니다. 그래서 노련한 투자자들은 버블을 오히려 더 좋아하고 버블이 끼면 더 매수하고 싶어합니다. 그렇다면 마닐라가 언제 버블이 끼게 될 지 이 다음 글에서 살펴보겠습니다.


●질문 : 마닐라 콘도는 적정가격인가?

저는 마닐라의 부동산이 아직도 싸다고 생각하는 사람입니다. 버블은 커녕 아직도 마닐라는 적정가격에 도달하지 못했다고 여깁니다. 2008년 글로벌금융위기 당시에는 마닐라는 콘도건설경기를 부양하며 콘도가격이 올랐었습니다. 이번 코로나위기 이후에는 금융권에서 콘도가격을 부양해주기를 바라고 있습니다. 필리핀의 은행들이 정부의 지침대로 과감하게 부동산을 부양해준다면 금새 마닐라콘도들은 하늘높이 날아오를 것이라고 생각합니다. 여기에서 3배 정도는 더 비싸야 주변국대비 균형이 맞는 가격입니다. 각종 지표를 내보이며 이것을 설명해 드릴 수도 있습니다. 이것은 당위성에 대한 이야기가 아닙니다. 주변국 도시와 비교하여 가격이 오를 수 밖에 없는 필연성에 대해 이야기하는 것입니다. 버블이 낄대로 낀 홍콩도 아직 상승을 멈추지 않고 저렇게 날아가고 있습니다. 마닐라에 버블다운 버블이 역사적으로 있었기나 했나요?

필리핀에 버블논란이 있었던 시기는 지금으로부터 10여년 전이 차라리 더 심했었습니다. 마닐라에 콘도건축붐이 일기 시작할 때였습니다. 미친 분양가라고 당시엔 다들 그랬었지만, 지금은 그때보다 3~4배가 올랐고 버블논란도 사라졌습니다. 이건 버블이다! 난 절대로 콘도를 사지 않겠다... 라고 시장에 맞서려고 하지 마세요. 10년 후 부동산에서 소외되지 않을려면 지금 이 기회를 잘 활용해 보세요. 2년 전에 마닐라 콘도를 샀던 사람들은 지금 바보가 되어버렸습니다. 코로나 사태때문입니다. 지금은 그 가격의 절반이하로 콘도를 매입할 적기입니다. 하늘이 주신 이 기회를 놓치지 마세요. [ MOA앞은 벌써 2021년보다 5배가 올라있네. 아~ 그때 샀어야 하는데 ] 10년후 당신은 이러한 탄식을 하고 있을 것입니다.

● MOA앞 콘도가 40년 후 100배를 찍을 수 있을까?

그리고 필리핀에도 30년 가량 이후에는 규모의 경제를 펼치는 때가 오고 마닐라가 아시아의 주요도시가 되면 그때부터 마닐라에도 본격적인 거품이 끼기 시작할 것입니다. 앞서 말씀 드린바와 같이 필리핀 GDP 가 현재보다 10 배는 높아져 있을 것입니다. 정부와 금융권까지 가세해 본격적인 부동산부양 정책을 펼치면 MOA 신도시가 지금의 홍콩처럼 되지 말란 법이 없습니다. 그때에는 MOA 앞 콘도가격은 지금보다 50배 ~ 100 배도 갈 수 있다고 봅니다. 아마 과장처럼 들리실 겁니다.

[ 그레이스! 뻥을 치더라도 정도껏 쳐라. 미치지 않고서야......] 아마 다들 이렇게 생각하시겠죠. 그러나 이 정도 상승은 부동산 역사에서는 늘상 일어나는 일입니다.

마닐라는 과거와 지금 모두 버블장세가 없었습니다. 필리핀이 경제규모가 커지면 언젠가는 마닐라에도 버블장세가 옵니다. 그리고 그 버블의 원년은 내년이 될 확률이 높다고 봅니다. 마닐라 콘도가격이 곧 바닥을 찍고 상승으로 방향을 틀 것은 물론이고 해가 갈수록 마닐라 콘도가 슬금슬금 수십년에 걸쳐 버블장세로 진입할 것이라고 예상하고 있습니다. 그리고 그 절정기가 2060년경이 될 것으로 계산하고 있습니다. MOA앞 콘도가 100 배를 찍는 날이 40년 이내에는 가능하지 않을까 저는 예상합니다. 앞으로 금융권의 역할이 중요합니다. 그 버블은 바로 내년부터 슬금슬금 시작할 수도 있습니다.

서울에는 싸이 오빠가 노래불렀던 강남이라는 곳이 있는데 1980년대 아파트 가격이 3.3sqm 당 한화 70 만원이었는데 지금은 한화 7,000 만원이 되었으니 40 년만에 100 배를 찍었습니다. 이것이 버블이냐 아니냐는 차치하고 그 나라의 랜드마크 지역은 원래 이정도 가격상승은 자주 일어나는 현상입니다. 서울은 세계적으로 살펴보면 사실 심한 것도 아닙니다. 40년 만에 200배, 300배 찍은 도시도 많습니다. 방금 1980년대 강남을 기준으로 말씀드렸는데 1975년도를 기준으로 비교하면 당시에 3.3sqm당 아파트가격이 한화 150,000원이었으니 50년만에 400 배를 찍었다고 봐야죠. 한국이 세계에서 차지하는 경제적 위상을 감안하면 서울은 거품낀 가격도 아니라고 봅니다. 서울시민의 경제력에 맞는 실질가격에 도달한 것 뿐입니다.

서울이 남북한으로 고립되지 않고 중국 러시아의 도시까지 오래전부터 연결되어 있어서 서울이 국제화가 빨랐다면 40년 만에 200 배도 찍었을 것이라고 봅니다. 세계지도를 펼쳐보면 그 이유를 당신도 알 수 있을 것입니다. 지구본을 돌려보면 더 명확해집니다. 서울에서 북극방향을 향하여 가면 모스크바, 상트페테르부르크, 헬싱키를 거치고 다시 방향을 남쪽으로 틀어 내려오면 프랑크푸르트, 파리에 도착할 수 있습니다. 이 거리가 10,000 km 가량이라 아주 먼 거리는 아닙니다. 서울이 평양과 중국, 러시아 도시로 육로연결이 이루어지고 서울역에서 출발한 열차가 모스크바역을 거쳐 유럽 런던 St. Pancras 역까지 가는 날이 어서 오기를 기대합니다.

그건 그렇고 마닐라 MOA 신도시는 어떻게 될까요. 여러분들은 2021년도 MOA 신도시가 한국의 1980년대 강남이라는 생각은 못하시겠죠. 아니 믿으려고도 하지 않을 것입니다. 1980년도에도 다들 그랬을 것입니다. 강남이 한창 개발을 이미 시작했고, 청사진까지 이미 만들었고, 정부가 강남을 제2의 서울로 개발한다는 공약을 내걸어도 결국 안믿는 사람은 안믿습니다. 그래서 부정론자는 돈을 못번다고 하였습니다.

MOA 신도시의 진면목은 지금이 아닙니다. 30년 이후 여기가 어떻게 변하게 될 지 이것은 저 뒤에서 제가 다시 말씀드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면 MOA 신도시는 수십년 이후에 홍콩 주룽반도, 싱가폴 마리나베이처럼 될 것으로 예상합니다. MOA 앞에 고층빌딩이 들어선 마천루타운이 생깁니다. 물론 이것때문에 그러는 것은 아닙니다. 그것은 겉모습일뿐 정작 중요한 것은 타도시에 있는 국제기구를 마닐라로 옮겨오고, 여기가 아시아의 신흥 금융중심지가 될 것이라고 예상하기 때문입니다.

지도를 펼쳐보세요. 그러면 태평양을 사이에 두고 미-중이 위치하고 있습니다. 향후 50 년 가량은 미-중 양강이 전세계 패권을 놓고 서로 경쟁할 것입니다. 필리핀은 완충지대가 될 것이고 마닐라만이 향후 아시아의 중심 항구도시가 될 것이라고 예상합니다. 현재 싱가폴에 있는 국제기구들은 MOA 앞바다 신도시로 이전할 것입니다. 홍콩과 싱가폴의 금융은 마닐라에 새로생길 마천루타운으로 분산될 것입니다. 제 말에 코웃음을 칠 지도 모르겠으나 저는 가능하다고 봅니다.

저는 MOA 신도시가 40년 이내 100 배를 찍을 수 있다고 예상하고 있습니다. 왜 그렇게 될 수 밖에 없는 지 이 이야기는 저 아래 MOA 신도시의 역사 편에서 계속 이어가겠습니다.

저를 비웃지 마세요. 개척자는 외롭다고 했습니다. 서울이 40년 전 강남개발을 시작한 초창기 당시에는 여기가 40년만에 100 배를 찍을 것이라고 누가 상상이나 했을까요? 그러나 누군가는 미래를 내다보는 안목으로 당시에 강남을 산 사람이 있었을 것입니다. 그들도 당시에는 남들로부터 비웃음 소리를 들었을 것입니다. 먼지 휘날리는 촌구석에 왜 아파트를 사냐며 비아냥을 받았을 것입니다. 40 년이 지난 지금 그 아파트는 100 배를 찍고 있습니다. 한국이 남북통일이 되고 지금보다 훨씬 규모의 경제를 펼치는 때가 오면 200 배도 가능할 것으로 저는 예상합니다.

저는 아직 서울을 가보지 못했습니다. 코로나가 끝나면 가장 먼저 서울을 방문하고 싶습니다. 저는 대학에서 경제학과 부동산학을 전공하였습니다. 전세계 주요도시의 부동산 역사와 정책에 대해서 알고 있고 서울에 대해서도 잘 알고 있습니다. 서울을 방문하면 강남은 물론이고 일산 드라마제작소에도 가보고 싶습니다. BTS 공연도 보고 싶습니다.

※ 참고 : 어떤 분께서 저에게 이런 질문을 하셨습니다. [싱가폴은 홍콩과 비슷한 도시처럼 보이는데 싱가폴은 왜 아파트가격이 싼가요? 여기도 홍콩처럼 땅은 좁고 인구많은 도시국가잖아요? ] 네. 이런 의문이 드실 수 있습니다. 싱가폴은 상황이 특수합니다. 싱가폴은 오래전부터 리콴유 총리가 강력하게 공산당 방식으로 주택정책을 펼쳤던 나라입니다. 거의 전 국토를 국유화시키고 국민들에게 국가소유의 공공주택을 지어 공급하는 나라입니다. 국민의 85%가 이런 주택에 거주하며 시세차익을 통한 이윤추구가 원천봉쇄되어 있습니다. 공공주택 가격을 정부가 통제하고 있으며 심지어 관공서에서 중개업무를 하기도 합니다. 그러나 싱가폴의 주택, 아파트, 콘도들이 전부 정부 소유는 아닙니다. 약 15% 가량의 부동산이 시장자율에 맡겨 거래가 되는데 이 가격은 홍콩과 다를 바 없습니다. 여기도 비싼 집들은 2억 싱가폴달러 (한화 2,000억원) 이상 합니다.

● 질문 : 왜 MOA 신도시를 사야하는가?

저는 현역에서 15년간을 일한 공인중개사입니다. 저는 메트로마닐라의 콘도 현장분위기를 누구보다 더 잘 알고 있습니다. 메트로 마닐라의 성장을 15년 동안 지켜본 필리핀 현지인입니다. 보니파시오가 이미 저물어 가는 태양이라면, PASAY는 아직도 떠오르고있는 태양입니다. 간단하게 어린아이처럼 순수하게 생각해보세요. 보니파시오가 10년 후나 20년 후 도시의 모습이 달라져 있을까요? 현재의 모습과 별반 달라지지 않을 것입니다. 마카티를 보시면 압니다. 마카티는 20년 전이나 10년 전이나 오늘날이나 별반 달라진 것이 없습니다. 이제 MOA 신도시를 상상해보세요. 잘 상상이 안됩니다. 왜요? 아직도 도시가 미완성이기 때문입니다.

보니파시오가 저무는 태양이라고 말하면, 아마 한국인들께서는 저를 맹비난하실 것입니다. 보니파시오 집값떨어지는 소리로 인식하실테니까요. 한국의 대사관/문화원/KOTRA/KISP/한진타워/Samsung Hall 등이 보니파시오에 터를 잡게 되었고, 유독 보니파시오에 한국인들이 많이 거주하시고 실거주자도 많기 때문에 여러 외국인들 중, 한국인들의 보니파시오사랑은 유별날 정도입니다. 그러나 이미 수년 전부터 투자트렌드가 보니파시오에서 MOA 로 넘어간 상태입니다. 거대한 물결의 흐름은 이미 2015 년 경부터 바뀌어지기 시작하였고 누가 이를 왈가왈부한다하여 거스를 수도 없습니다. 저는 이미 5~6년 전부터 손님들에게 이런 말씀을 드렸었습니다. 보니파시오는 이제 끝물(Peak Over)이니, 투자만을 따진다면, 주저하지 말고 PASAY를 사시라구요. 저는 최일선에서 일하는 브로커로서 객관적인 시각으로 드리는 말씀입니다. 수 년에 걸쳐 마닐라의 주거/소비/여행/오락/여가/교육까지 트렌드가 모두 MOA 신도시로 옮겨갈 것입니다. MOA 신도시는 이제 막 태양이 떠올랐을 뿐입니다. 지금도 늦지 않았다는 뜻입니다. 미래도시 MOA 신도시 시대를 미리 대비하세요. MOA 신도시 콘도는 일단 사놓고 기다리면 됩니다. 세월을 산다고 생각하세요. 이 기회를 놓치지 마세요.

● 질문 : MOA 신도시의 미래는 무엇인가요?

이 대답을 하기 전에 먼저 미국 Las Vegas에 대해 말씀드려 보겠습니다. 이 도시는 카지노도시로 알려져 있지만, Las Vegas는 이미 오래전부터 종합적인 오락/여가/회담/전시/국제회의 도시로 탈바꿈해 있다는 사실을 아시나요? 카지노는 단지 여러 즐길거리 중의 하나일 뿐입니다. 라스베가스에서는 CES 국제전자박람회를 비롯하여 소비재박람회, 자동차박람회 등이 1년 내내 열립니다. CES는 한국의 삼성전자, LG, 현대차(전장)가 미국의 애플, 구글과 기술경쟁을 펼치는 장소이므로 한국인들에게도 익숙한 박람회입니다. MGM 그랜드 또한 익숙하실 것입니다. 메이웨더 vs 파퀴아오 경기가 열렸던 곳입니다. 여러분들이 TV에서 보는 UFC 경기도 이곳 라스베가스에서 열립니다. 이처럼 1년 내내 전시회, 국제회의, 스포츠행사 등이 끊임없이 열리고 있으며, 이 도시를 방문하는 자들은 카지노만을 위하여 오는 것이 아닙니다. 라스베가스는 최상의 놀이공원, 최고급 숙박시설, 주거단지, 공연장, 전시장, 컨벤션센터를 두루 갖춘 종합 엔터테인먼트 리조트 도시입니다. 우리는 이를 MICE CITY라고 부릅니다.

MOA 신도시를 이해하기 위해서는, 필리핀이 아시아 부국을 꿈꾸던 시절, 1960년대 마르코스 정부시절까지 거슬러 올라가야 합니다. 파사이 신도시는 당시부터 이런 라스베가스같은 종합 엔터테인먼트 시티를 만들려고 Roxas 대로 앞바다를 매립하여 만든 계획도시였습니다. 초창기 매립지는 현재 필리핀문화센터가 있는 근방 구역입니다. 당시 영부인 이멜다여사가 직접 진두지휘했던 Cultural Center of the Philippines 를 시작으로 이 주위로 국제 컨벤션 센터(PICC), 마닐라 세계 무역 센터를 마련하였으며, 마닐라의 유일한 놀이공원 Star City, 마닐라 레저문화의 중심 Manila Yacht Club을 마련하였으며, Manila Film Center 에서는 Amazing Show 를 상시공연하고 있습니다. 필리핀에 작은 라스베가스를 만들려고 했었습니다. 그러나 이런 개발계획은 수십년간 지지부진했었던 것도 사실입니다. PASAY 개발계획은 먼 미래를 내다본 필리핀의 야심찬 프로젝트였지만, 필리핀의 정치와 경제는 안정되지 못하였었고 마닐라의 국제적인 위상 또한 매우 초라하였습니다.

그러나 21 세기로 들어서며 EDSA대로를 연결하는 Manila Bay를 매립한 이후, 파사이 신도시가 급격하게 넓어졌으며, 이곳에 SM 그룹, 메트로뱅크그룹 등이 투자를 결정하면서 파사이 신도시 개발은 속도감을 내기 시작하였습니다.

2006년도, 그 당시에는 허허벌판이었던 이곳에 Mall of Asia 가 최초로 생겼습니다. 규모가 너무나 커서 당시에는 SM그룹 회장 Henry Sy를 다들 미쳤다고 했습니다. 그러나 그는 뚝심있게 이 주위에 초대형 건물을 하나씩 하나씩 지으며 엄청난 속도로 개발해나가기 시작하였습니다. MOA 바로 옆에 국제적인 규모의 SMX 컨벤션 센터, Conrad Manila Hotel, MOA Arena를 지은 것은 이러한 파사이 신도시의 장기적플랜의 연장선상에 SM그룹이 협력하고 있는 것입니다. MOA옆에 초대형 오피스 빌딩 컴플렉스 E-com Center가 문을 열면서, BPO 인력들이 늘면서 파사이 신도시에 상주인구가 더욱 늘어나기 시작하였습니다. 이처럼 파사이 신도시 개발이 활기를 띄면서 중국/일본의 대규모 투자그룹들이 속속 대형카지노를 열었으며, 파사이 신도시는 바야흐로 라스베가스와 같은 레저/휴양/오락/스포츠/쇼핑/국제회의의 도시로 탈바꿈중입니다.

왜 파사이 신도시가 카지노를 유치하고 있는지 이해가 가시나요? 특히나 오카다호텔은 라스베가스 벨라지오 호텔을 그대로 필리핀에 옮겨놓았으며 카지노뿐만 아니라 종합엔터테인먼트 리조트 개념의 대형호텔로, 이곳에서 지상 최대의 분수쇼를 감상할 수 있고, 미스유니버스/미스어쓰 등과 같은 국제적인 미인대회를 개최하고 있습니다. 앞으로 오카다호텔급의 종합엔터테인먼트/리조트 카지노가 2개 더 들어설 것으로 계획이 잡혀 있습니다. 그러나 파사이 신도시는 결코 마카오가 되려고 하지 않습니다. 파사이 신도시의 경쟁상대는 싱가폴입니다. 파사이 신도시는 CASINO CITY 가 아니라 MICE CITY 가 되기를 원했으며, 현재 싱가폴이 그러한 도시입니다.

싱가폴은 아시아의 금융허브이며, 최고급 카지노가 있고, 세계적인 규모의 놀이공원(유니버살 스튜디오)과 동식물원 및 수족관(Sentosa)을 갖추었고, 크고작은 국제회의가 1년 내내 열리는 곳입니다. 싱가폴은 2015년의 마잉주-시진핑 양안정상회담, 2018년 김정은-트럼프 북미정상회담 등, 아시아 역사의 한 페이지를 장식할만한 대형 회담이 개최된 도시입니다. 그리고 UN, ASEAN, APEC, ASEM, WTO, AEF, IMF, IBRD 등 국제기구 본부 및 아시아 지부가 위치한 곳입니다. 그리고 싱가폴은 세계 3대 외환시장, 세계3대 석유시장에 꼭 이름을 올리는 영향력있는 국제도시입니다. 파사이 신도시는 앞으로 이런 국제적인 도시가 되려고 지금 기지개를 폈습니다. 마닐라만을 더욱더 넓게 매립하여 육지화하고, 이곳에 차곡차곡 싱가폴과 같은 MICE 도시가 되기 위하여 개발해 나갈 것입니다. 필리핀 마닐라는 싱가폴보다 유리한 점이 많습니다. 젊은 인구가 압도적으로 많은 피라미드형 구조의 1억 3천만명의 거대 인구, 넓은 땅과 바다와 자원, 영어를 공용어로 채택, 이질적인 문화를 수용하는 능력이 탁월한 국민성, 정치경제적 수준대비 비교적 선진적인 교육시스템, 필리핀은 전통적으로 우수한 인재를 많이 배출하였던 국가입니다. 그리고 유럽, 미국의 선진적인 법률과 정책을 130 여년 전부터 이미 받아들인 국제적인 마인드의 나라입니다. 동남아시아, 극동아시아, 중국, 태평양의 무게중심에 있는 국가위치, 앞으로 미중 2G 시대가 견고해질수록 필리핀은 지정학적으로 더욱 중요하게 됩니다. 50년 이내에 싱가폴을 따돌리려는 장기간의 플랜으로 파사이 신도시는 지금도 도시를 만들어 가고 있는 중입니다.

파사이 신도시에 이미 "싱가폴국제학교", "Nord Anglia 국제학교"가 개교하였으며, 앞으로 더욱 많은 국제학교가 개교예정에 있습니다. 앞서 저는 이미 말씀드렸습니다. 마닐라의 여가/거주/오락 뿐만 아니라 심지어 교육까지 파사이로 넘어갈 것이라고요. 앞으로 파사이 신도시는 영어를 기반으로 하는 아시아 교육허브도시가 되기위하여 세계적인 대학교의 사이버캠퍼스 개교를 준비중에 있습니다.

이미 파사이에 둥지를 튼 다국적기업 AMAZON, IBM이 MOA주위에 이미 입주해 있으며, 이제 곧 IKEA가 올해 10월 경에 오픈합니다. 이 곳의 고용인원은 3만여 명에 달합니다. MANILA IKEA는 전세계에서 가장 큰 IKEA입니다. 그 규모가 얼마나 큰 지 마닐라 이케아를 "The largest blue box in the universe" 라고 부릅니다. 그들은 이제 속속 근처 콘도에서 둥지를 틀 것이며, 파사이 신도시는 가장 빠르게 코로나사태 이전으로 복귀하는 역동적인 도시가 될 것입니다.

현재 파사이 신도시는 오피스건축의 시기로 접어들었습니다. 초대형 오피스빌딩 건축 프로젝트가 한둘이 아닙니다. E-com Center 는 현재 3개가 있지만 4타워, 5타워, 6타워까지 건축중에 있으며 곧 이곳에 세계적인 전기차회사 TESLA가 입주예정에 있습니다. 앞으로는 파사이에 둥지를 튼 마닐라브랜치의 외국인 주재원들이 늘어나면서 무엇보다 고급세입자들이 이 곳에 거주하게 될 것으로 예상합니다.

여기에서 끝이 아닙니다. 현재의 MOA 바로 앞바다 해안산책로는 이제 Canal로 변경될 것이며 바로 앞바다를 매립하여 뉴욕 센트럴파크같은 초대형 공원을 계획하고 있습니다. 이 공원 주위로는 고층빌딩들이 늘어선 오피스 마천루 타운으로 개발될 것입니다. 20~40년 후에는 이곳이 홍콩 주룽반도와 유사한 스카이스크레이퍼 타운이 되어 아시아의 명소가 될 것입니다. 이곳에 초고층 호텔, 컨벤션센터, 전시장, 공연장, 문화센터(오페라하우스 등)가 형성될 예정입니다. 파사이 신도시는 이곳에 국제기구를 유치할 계획도 가지고 있습니다.

그리고 새롭게 형성된 해안에 대형크루즈가 접안할 수 있는 크루즈터미널 건설을 계획하고 있습니다. 유럽에서 출발하여 싱가폴을 거쳐 홍콩,부산,요코하마를 가는 대형 크루즈 유람선들이 파사이 터미날에 정박하게 될 것입니다. 그 배들은 전세계 관광객들을 끊임없이 실어나를 것입니다. 그리고 그 주위로는 전세계인들이 융합된 컬쳐럴 빌리지를 조성할 계획을 가지고 있습니다. 싱가폴에 조성된 다문화빌리지와 유사한 상가/주거 타운을 조성하여 이곳을 관광명소로 만들 계획입니다. 유럽/미주인들이 대거 유입될 미래도시 Pasay가 될 것입니다. 왜 파사이 신도시를 미래도시라고 하는지 이해가 가시나요? 파사이 신도시는 현재보다 도시 사이즈와 인프라가 몇배 더 커질 것입니다. 마카티, 보니파시오와는 차원이 다른 미래도시가 될 것입니다.


◎ 현 정치권 분위기는 어떤가요?

20년 전 필리핀의 자본가들은 이곳 파사이에 별 관심이 없었지만, Henry Sy가 먼 미래를 내다보고 이곳의 기초를 닦았습니다. SM이 파사이 신도시의 터줏대감이 된 지금은, 필리핀의 내로라하는 기업들이 서로서로 앞다퉈 여기를 개발하겠다고 러시를 이루는 형세로 바뀌어져 있습니다. 각종 청사진을 들이밀며 신매립지 개발권을 얻기위해 혈안이 되어 있습니다. 정치권에서는 "SM 특혜시비"까지 꺼내 들먹이며 과잉개발논란까지 불러일으키는 중입니다. 그리고 필리핀 현정부의 실정은 전계층에서 민심의 이반을 불러온 상태이며 차기정부는 친미적, 더욱 친기업적인 성향을 띨 것으로 예상하고 있습니다. 미국/일본/홍콩의 거대자본들이 속속 PASAY를 계속 점령해 나가는 중입니다. 곧 엄청난 속도로 도시의 모양이 갖춰질 것입니다.


◎ Mall of Asia 는 더 확장된다던데 진짜인가요?

네. 맞습니다. MOA가 생긴지 이제 15년이 흘렀습니다. 그동안 1층과 2층만 개장했던 반쪽짜리 쇼핑몰이었습니다. SM그룹 회장 Henry Sy가 꿈꾸었던 쇼핑몰은 처음부터 문화/레저를 함께 접목한 쇼핑몰이었습니다. 드디어 장기간의 공사를 마치고, 3층과 4층까지 전층 완전개장을 앞두고 있습니다. 현재 공사가 거의 마무리단계입니다. 옥상에 식물원과 야외공원이 생깁니다. 그리고 새로운 스카이 푸드코트, 축구장이 생깁니다. 명실공히 이젠 세계에서 가장 큰 쇼핑몰로 기네스북에 오를 것입니다. 지금까지 이곳은 Sm North Edsa, SM megamall 보다 개장평수가 작았었습니다.


◎ 뜬금없는 질문: MOA앞 콘도가격이 오른 것은 순전히 최근 중국인수요때문 아닌가요? 가격상승이 지속적이지 않을 것 같은데요.

부동산 투자자라면 최소 10 년은 내다보셔야 합니다. 몇년전 일시적 이슈로 부동산을 전망하시면 안됩니다. 저는 중국인이 거기에 몰려오든 말든 그것과 상관없이 MOA 신도시 앞날에 대하여 이야기하고 있습니다. 작은 흐름에 연연하지 말고 큰 물줄기를 간파하세요. 1 ~ 2년 앞만을 내다보는 우매한 투자자들은 지금 이 순간 개발의 정점을 찍은 곳, 지금 이 순간 가장 아름답고 빛나는 매물을 찾아, 그곳을 거액을 주고 삽니다. 노련한 투자자들은 이미 그곳을 빠져나와 MOA 신도시로 몰려오고 있습니다. MOA 신도시 콘도가격이 오르는 것은 꼭 중국인때문 만이 아닙니다. MOA 신도시는 이미 일본인, 싱가폴인, 홍콩인, 미국인, 스웨덴인들이 자리를 잡고 있으며 앞으로도 전세계 유수의 기업체들과 국제기구들이 몰려올 것입니다. 전세계인들이 융합된 미래 국제도시가 될 채비를 이미 하고 있습니다.

◎ 뜬금없는 질문: 그레이스! 당신은 왜 보니파시오를 나쁘게 보시나요?

한국인들께서는 보니파시오를 선호한다는 사실을 저는 잘 압니다. 이곳이 메트로마닐라에서 현재 가장 쾌적한 도시인 것은 맞습니다. ISM, BSM 을 보유하여 명문학군지역이기도 합니다. 한,중,일 정부에서 설립한 국제학교인 각각 KISP, CISM, JSM 도 보니파시오에 몰려있습니다. 아이들을 학교에 보낼려면 당연히 여기 보니파시오에 거주하셔야겠죠. 보니파시오에는 메트로마닐라 최고의 의료서비스를 자랑하는 St. Luke 병원이 있습니다. 의료의 질과 접근성을 따지는 분은 당연히 여기 보니파시오에 거주하셔야겠죠. 이처럼 주거를 결정하는 이유는 여러가지가 있습니다. 그러나 저는 투자관점에서 말씀드리고 있습니다. 가격추이로만 판단하면 보니파시오는 수년전에 이미 상승을 멈추고 정체국면에 진입해 있는 상태입니다. 여기에서 콘도가격이 올라봐야 주변도심지에 비해 비교적 괄목할만한 상승폭은 나오지 못할 것으로 저는 예상하고 있습니다. 지금도 미래도 베드타운일 뿐 앞으로도 큰 변화가 없는 도시가 될 것입니다. 개발의 정점을 이미 찍었다고 생각합니다. 보니파시오는 거래량이 수년 전부터 이미 꺽이기 시작했습니다. 고급스러운 겉모습과는 달리 거래량이 하향하고 있다는 것은 이제 보니파시오가 늙어가기 시작한다는 의미입니다. 저는 신도시 투자 사이클을 30년으로 봅니다. 1995년도에 보니파시오 개발이 시작되었으므로 보니파시오의 나이가 곧 30살이 됩니다. 여기에 투자하신 분들은 2020년 ~ 2025년도가 수익률 최상단에 도달하는 때라고 예상했었습니다. 코로나가 이것을 망쳐버렸네요. 그런데 노련한 투자자라면 2015년도부터 여기를 떠날 준비를 했었을 것입니다. 투자측면에서만 말씀드리는 것입니다.

보니파시오는 20년 전에는 다들 여기를 New City 라고 불렀습니다. 지금은 그렇지 않습니다. 이제 마닐라 시민들은 MOA 앞을 New City 라고 부릅니다. MOA 신도시가 개발을 시작한 지 이제 20년 가량 됩니다. 그러면 한번 따져보겠습니다. MOA 앞이 언제까지 신도시라고 불리워질까요? MOA 신도시도 곧 30년 사이클 상단을 찍고 하향할까요? 저는 아니라고 예상합니다. MOA앞은 10년 후에도 신도시, 20년후에도 신도시, 적어도 2060년까지는 신도시라고 불리워지는 도시가 될 것입니다. MOA 앞바다를 매립하며 신도시의 신도시를 지속적으로 확장해 나갈 것이기 때문입니다. 그래서 제가 저 위에서 MOA 신도시 콘도는 2060년 경에는 100 배를 찍는다고 말했던 것입니다.

보니파시오든 아니든 내가 살고 싶은 곳에서 살아야 합니다. 보니파시오가 좋다면 여기가 나의 택지입니다. 저는 보니파시오를 나쁘게 보는 것이 아니라, 투자의 적기가 이미 지났다고 말씀드리고 싶을 뿐입니다. 거주예정자보다는 투자예정자들에게 옳은 정보를 알려드리고 싶은 의도입니다. 보니파시오를 사시더라도 여러 사항을 충분히 고려하실 것을 당부드리는 것입니다. [ 보니파시오에 투자하면 떼돈을 번다. 집값이 몇 배가 뛰었다 ] 이처럼 과장된 소문을 듣고 저를 찾으시는 한국인 손님들이 지금도 간혹 계십니다. 코로나 이전에는 정말 많았었습니다. 집주인들도 현실을 모르기는 마찬가지입니다. 저에게 보니파시오 콘도를 팔아달라고 의뢰하신 분들이 주시는 가격은 현실과는 매우 동떨어져 있습니다. 가격을 절반 이하로 내려야 한다고 요청드리면 다들 매우 상심하고는 신경질적으로 연락을 끊어버리는 경우가 한두번이 아니었습니다. 제가 사기친다고 생각하실 지도 모르겠습니다. 호도된 정보를 바로잡아주는 것도 중개인의 역할이라고 생각합니다. 제 고객의 90% 가 보니파시오, 마카티에 거주하십니다. 제 한국인 고객님들도 마찬가지입니다. 그러나 누군가는 Unworthy 라고 소신있게 조언해주는 것이 결국에는 저의 손님들에게도 낫다고 생각합니다. 제가 이런 말한다고 해서 보니파시오 집값이 오르거나 내리거나 영향받는 일은 절대 발생하지 않습니다. 거대한 물줄기를 한낱 중개인인 제가 어떻게 바꿉니까? 부디 보니파시오 집주인분들의 너른 양해를 부탁드립니다.


● ※ MOA 앞에 신공항이 들어선다구요? 불라칸이 아니었나요?

이 이야기는 MOA 신도시 투자포인트로 매우 중요하니 자세히 설명드리겠습니다. 파사이에서 CAVITEX 고속도로를 타고가면, 종착지가 카비테 상글레이 포인트 공군기지 진입로입니다. 이 공군기지는 Sangley 라는 섬에 위치해 있습니다. 태평양전쟁 당시 일본군이 이 섬에 공항을 최초로 만들었으며, 미군점령기에는 미군공항으로 쓰였고, 다시 필리핀에 의하여 그동안 군사용도의 공군기지로 쓰이다가 지금은 폐쇄된 공항입니다. 행정적으로 Cavite 에 위치해 있으나 파사이 MOA 앞바다 유일한 섬이며 직선거리가 MOA에서 멀지 않습니다. 필리핀정부는 20여년 전부터 현재의 Ninoy Aquino International Airport(NAIA, 나이아)을 대체하는 새로운 국제공항을 지으려 했었습니다. 이때 태국의 국내선/국제선 공항이원화 정책을 그대로 모방하였습니다. 태국 방콕에는 시내 한복판에 최초 돈므앙국제공항이 있었는데 대형공항의 필요성이 제기되었고, 이에 기존공항은 국내선용으로만 활용하고 새로운 국제선전용 공항을 방콕 외곽에 짓기 시작하여 수완나품국제공항을 2006년도에 개항하게 됩니다. 이후 태국은 1년 4000만명 관광객을 받는 아시아 압도적인 1위 관광대국으로 발돋움하는 전기를 맞을 수 있었습니다. 마닐라 또한 시내 한복판에 NAIA 공항이 위치해 있기 때문에 여러가지 불편한 점이 많았고 오래전부터 국제선용 신공항의 필요성까지 꾸준히 제기되었습니다. 그 신공항 후보지로 거의 완벽에 가까운 입지가 바로 이곳 상글레이 섬이며 새 공항의 이름은 Sangley Point International Airport (SPIA, 스피아) 입니다.

이 공군기지를 더욱 확장매립하여 싱가폴 창이공항과 같은 사이즈의 대규모 신공항 건설을 계획하였고 초기예산은 총 150억달러 규모였습니다. 창이공항처럼 바다위 매립지 위에 공항을 건설하는 초대형 프로젝트였습니다. 필리핀 역사상 최대규모의 단일 공사입니다. 이 공항의 건설업체로 중국의 CCCC 라는 건설그룹 콘소시엄이 맡게되었는데, 갑자기 정치적인 이슈에 휘말리며 공항건설은 취소되었습니다.

취소이유를 간단히 요약하면 이렇습니다. SM그룹 회장 Henry Sy는 2000년대초 파사이 신매립지 MOA 앞을 최초 개발할 당시부터 이곳을 상글레이 섬과 연결시키려는 구상을 가지고 있었습니다. 상글레이 섬에 신공항을 짓고, 해상 고속도로와 해저터널을 건설하여, 이 신공항을 파사이 MOA 신도시로 연결시킨다는 장기적인 플랜이었습니다. 이미 그는 2013년부터 필리핀정부와 신공항건설에 대해 협의하기 시작하였는데, 그동안 파사이 신매립지 즉 MOA 지역은 SM그룹의 특혜시비가 정치권에 꾸준히 있었으며 이는 신공항건설의 진행을 지지부진하게 만들었습니다. 그러다가 갑자기 SM 그룹 회장 Henry Sy는 사망해 버렸습니다. 최초 SM그룹이 컨소시엄을 이루었던 공항건설업체는 아퀴노정부 당시 일본의 건설업체였습니다. 태국 방콕 수완나품 공항을 건설했던 일본업체 컨소시엄이었습니다. 그런데 두테르테가 대통령이 되고 필리핀에 친중정부가 들어서면서 신공항 건설업체는 갑자기 중국업체로 바뀌어 버렸습니다.

그 중국기업이 바로 CCCC 라는 업체이며 매립공사, 인공섬조성공사를 하는 전문기업입니다. 이 기업은 남중국해에 7개의 인공섬을 건설하여 국제적으로 남중국해 영유권분쟁을 유발한 중국공산당 소유기업입니다. 미국의 제재대상 기업이라서 미국정부는 필리핀정부에게 신공항건설을 취소할 것을 압박하였고, 수년동안 우여곡절을 겪으며 결국 상글레이 신공항 건설프로젝트는 없던 일이 되어버립니다. 이 중국기업 CCCC 는 이미 필리핀 민다나오 DAVAO 앞바다에 신항구와 인공섬을 건설중이었으며 이 인공섬이 중국의 숨겨놓은 군사기지라는 소문까지 돌고 있습니다. 다바오 신항구 프로젝트를 중국 CCCC와 계약한 총책임자가 당시 두테르테 다바오 시장이었습니다. 두테르테는 이미 다바오시장 당시부터 중국정부에게 매수된 상태라는 것을 알 수 있습니다.

그는 대통령이 되더니 이제 마닐라 앞바다와 하늘길까지 중국에게 팔아넘기려는 계약을 시도한 것입니다. 바로 상글레이섬 신공항 프로젝트를 중국의 CCCC 에 넘긴 것입니다. 중국기업 CCCC 는 이 신공항건설 프로젝트에 단독입찰하여 두테르테 대통령과의 밀실계약으로 이루어졌으며 그는 국제정세를 한치앞도 내다보지 못하는 바보같은 계약을 시도한 것입니다. 중국이 상글레이 섬 신공항프로젝트에 참여하려는 숨겨진 의도는 이것이 중국의 일대일로(One Belt, One road)의 연장선상에 있기 때문입니다. 즉, 중국본토 하이난 Zhanjiang 공군기지에서 출발하여, 남중국해 인공섬, 마닐라 상글레이 국제공항, 민다나오 항구, 말레이시아, 인도네시아, 호주북부 Darwin 항구까지 이어지는, 중국이 구상하였던 환태평양 공항/항구 군사기지 벨트를 완성하기 위함입니다. 신공항 일부를 중국공군의 군사기지로 사용할 수 있다는 조건으로 이 건설프로젝트에 참여했다는 후문이 있었습니다. 이런 정치적인 이슈가 겹치며 미국 트럼프정부의 강력한 제재로 결국 신공항건설은 중단되었고, 이제는 중국기업 CCCC 는 배제하고 다시 건설업체를 선정중에 있습니다. 물론 이런 막후사정은 언론에 노출되지는 않았었습니다. (참고: 중국은 호주북부 Darwin항구를 지어주는 댓가로 이 항구의 99년 조차권을 얻게되는데, 이 또한 미국정부가 호주에게 압박하여 항구개발을 취소시켜 버렸습니다. 이는 차후 호주-중국 무역분쟁으로 번지게 된 첨예한 사건이었으며, 중국은 결국 호주산 석탄수입을 금지해버렸고, 이후 미국은 AUKUS 라는 태평양 안보동맹 협의체를 만들게 된 계기가 됩니다. )

한편, 신공항개발권을 따내기 위하여 SM 그룹과 경쟁하였던 San Miguel 그룹이 뜬금없이 불라칸에 공항을 짓겠다는 발표를 하였는데 이것은 매우 정치적인 결정이었습니다. 이곳은 이미 근처에 클락국제공항이 있어서 공항후보지로는 부적격인 곳입니다. 이처럼 엉뚱한 곳에 또 하나의 국제공항이 들어서게 된 이유는 여러가지 복잡한 사안이 연루되어 있습니다. 글이 길어지니 설명 생략합니다. 공항이 완성되지 못할 수도 있고, 완성되더라도 허수아비 공항이 될 수 있다는 소문이 많습니다. 이 공항은 지방공항일 뿐입니다. 클락에 클락공항이 있듯이, 불라칸에 있는 불라칸공항일 뿐입니다. 현 NAIA 를 대체하는 마닐라 신공항건설과 무관한 프로젝트입니다.

Sangley 신공항 건설프로젝트는 곧 언젠가는 재개될 것으로 믿습니다. 2021년 3월부터 필리핀정부는 신공항건설업체 재선정작업에 들어갔으며, 현재 한국의 SAMSUNG C&T(삼성물산)가 이 프로젝트에 참여하려 필리핀정부와 접촉중인 것으로 알려져 있습니다. 한국의 SAMSUNG C&T 는 인천공항, 싱가폴 창이공항, 홍콩 첵랍콕공항 등 매립기술과 공항건설에 매우 특화된 기술과 경험을 가지고 있으며, 두바이 부르즈할리파, 쿠알라룸푸르 페트로나스 트윈타워 등 초대규모 타워를 건설한 이력이 있으며, 한국 인천대교와 싱가폴 마리나베이 해저고속도로, 두바이 Palm Jebel Ali 매립지 고속도로 등을 건설하여 교량과 해저터널 건설에도 세계적인 기술력을 인정받고 있는 기업입니다. 큰 이변이 없는 한, 필리핀정부도 SAMSUNG C&T 가 마닐라신공항 건설업체로 최종 선정될 것이라고 기정사실로 받아들이고 있습니다.

※ 투자 참고: 만약에 상글레이 섬에 신공항건설이 10 년 전에 이미 착공되었더라면, MOA앞 콘도가격은 지금보다 더 올라 있었겠죠. 10여 년 이상 프로젝트 발표와 취소를 반복하는 사이에 개발 기대심리도 꺽인 상태입니다. 시장에서는 "저러다 또 흐지부지 되겠지" 라는 비아냥이 여기저기에서 들립니다. 어쩌면 지금이 마지막 매수 기회입니다. 코로나까지 가세하여 당신을 돕고 있습니다. 판데믹이 종료되고 Sangley 섬이 곧 매립을 시작하게 되면, 신공항건설 기대심리가 다시 촉발되고 그때부터 MOA앞 콘도가격은 다시 또 한번 들썩일 것입니다. 이후 해상고속도로와 해저터널을 파사이 신도시로 연결하고 새로운 공항전철역이 MOA앞에 생기면 MOA 앞 콘도가격은 다시 한번 더 업그레이드될 것입니다.

※ 투자 참고: 상글레이 섬에 국제공항이 생긴다는 이유로 공항 주변에 땅을 사는 것은 추천드리지 않습니다. 신공항건설 혜택을 보는 지역은 공항근처가 아닙니다. 가장 혜택이 큰 투자처는 파사이 MOA 앞이고 땅보다 콘도를 사셔야 합니다. 환가성있는(high marketability) 부동산만을 매입하세요. 땅은 가격만 오를 뿐 팔지를 못합니다. 예를 들어, 당신이 MOA앞에 시세 10M 페소의 콘도 소유시 은행으로부터 최고 8M 페소의 담보대출을 받을 수 있습니다. 그러나 당신이 마닐라 근교에 시세 100M 페소의 Lot 을 소유하더라도, 은행으로부터 1M 페소의 담보대출을 받기도 힘듭니다. 필리핀의 메이저은행은 Lot을 담보물로 취급하고 있지 않기 때문입니다. 현금화가 힘든 부동산은 가치를 인정하지 않는다는 의미입니다.

● 조언 : 콘도구매를 계획하시는 한국분들에게

결론부터 말씀드리면, 지금은 콘도를 팔 때가 아니라 사야할 때입니다. 역설적으로, 코로나사태가 터졌기 때문에 더욱 콘도를 사야합니다. 세입자께서는 요새 렌트비가 절반 가까이 뚝 떨어져서 월세부담이 덜어졌습니다. 코로나덕분에 세입자로 살맛나시나요? 그러나 렌트생활을 이젠 끝내시고, 여유자금이 허락하는 내에서, 이젠 무슨 콘도라도 사시는 것을 추천드립니다. "코로나사태는 몇년간 더 갈 것같다? 설령 해결되더라도 예전만큼 회복될까?" 그런 걱정을 하지마세요. 마닐라 콘도값이 바닥을 찍고 2022년부터 다시 상승으로 올라서는 것은 "코로나사태 해결유무와 상관없이, 이미 예약되어 있는 현상"이라고 여기세요. 집값은 원래부터 오르락내리락 하면서 상승합니다. 코로나사태는 그런 상승과정 중 일시적인 사건의 하나일 뿐이며, 차라리 그런 경제위기가 닥쳐야 돈이 더 풀리게 되고 집값은 더욱더 크게 오르는 법입니다. 지금 쓰디쓴 결정이 10년 후에 함박웃음으로 되돌아올 것입니다. 이 기회를 놓치지 마세요.

신축콘도의 분양가도 더 오를 것입니다. MOA 앞 지역의 콘도분양가는 이미 sqm 당 400,000 페소에 도달하였습니다. 이 가격도 믿기지가 않는데 더 오를거라구요? 네. 건축현장에서는 현재 철근/콘크리트/목재/유리/전선/도료 등 원자재가격 상승 추세가 심상치가 않아 건축중이던 콘도공사까지 중단시킬 지경입니다. 이는 이미 작년말 2020년 예상되었던 현상입니다. 그런데 이것은 단지 신호탄일 뿐입니다. 앞서 설명드린 바와 같이, 향후 10여 년은 전세계적인 인플레이션 시대가 될 것입니다. 원자재가격은 앞으로도 10여 년은 끊임없이 오를 것입니다. 분양가가 상승하면 주위의 기존콘도가 덩달아 오릅니다. 향후 10여 년간 도래할 부동산 초호황기를 미리 대비하세요. 인플레이션이 심해질수록 집값은 더욱 비싸지고, 되려 수요는 더욱 많아지게 됩니다. 당신의 자산을 2배~3배로 불려줄 시기가 바로 코앞에 다가왔으니 지금 준비하세요. 부자될 수 있는 이 기회를 놓치지 마세요.


● 끝마치며...

제가 지금 당신에게 아주 달콤한 말을 하고 있다는 것을 잘 압니다. 선동적인 말이 많아서 죄송합니다. 당신이 제 말에 현혹되어 "그 콘도 제가 살게요. 지금 당장이요" 그러지는 않으실 것입니다. 구매자께서는 여기저기 알아볼 만큼 알아보실 것이며, 충분히 심사숙고하실 것입니다. 네. 맞아요. 그렇게 하셔야 합니다. 지금은 부동산을 살 시기가 아니라는 분들도 분명 계실 것입니다. 네. 이처럼 투자의 세계는 늘 긍정론자와 부정론자가 공존하며 이들이 서로 상충대립하면서 시장은 더욱 성숙해지는 법입니다. 구매자께서는 부디 여러 조언을 귀담아 듣고 판단하세요.

그런데, 당신이 필리핀에 꼭 콘도를 사야할 이유가 있나요? 그렇다면 지금 이 코로나 위기를 잘 이용하세요. 마닐라에서 이렇게 손쉽게, 시세의 절반가격으로 콘도를 쇼핑할 수 있었던 시기가 역사적으로 없었습니다. 백화점 바겐세일기간을 이용하면, 가지고 싶었던 물건을 값싸게 살 수 있습니다. 지금이 그런 시기입니다. 더군다나 마닐라에 MOA 신도시가 존재하는 것은 당신에게 어쩌면 행운일 지도 모릅니다. 이렇게 좋은 투자처가 아시아 어디에 있을까요? MOA 신도시 50년 이후를 상상하세요. 홍콩의 주룽반도, 싱가폴의 마리나베이, 이 그림이 MOA 신도시의 50년 이후의 모습입니다.

당신은 1 ~ 2년 앞만을 내다보는 우매한 투자자인가요? 당신은 2배만 먹고 빠지겠다는 소심한 투자자이신가요? 멀고 긴 안목으로 투자를 하시면 마음이 평온해지고 코로나사태같은 시장의 변덕에 동요되지 않습니다. MOA 신도시에 일고 있는 이 흐름을 놓치지 마세요. 수년에 걸쳐 10배 상승하고, 수십년에 걸쳐 100배 상승할 수 있는 이 거대한 흐름을 놓치지 마세요. 당신이 할아버지, 할머니가 되고 당신의 손주를 안게될 때, 지금 사놓은 이 콘도는 그들에게 당신의 부를 상징해주는 가치있는 유산이 될 것입니다.

당신은 손아귀에 CASH 를 쥐고 계신가요? 이제 현명한 투자에 나서야 할 때입니다. MOA 신도시를 사세요. 당신의 CASH 를 금고안에서 잠들게 하지 마세요. 하늘이 주신 이 기회를 놓치지 마세요.


#### 올바른 투자관점 ####

마지막으로 한국분들을 위해 한마디 말씀을 드리고 마치겠습니다. 당신은 콘도를 선택할 때, 무엇을 기준으로 삼으시나요? 여러가지 기준이 있을 수 있겠지만, 투자관점에서 콘도를 구매하신다면 의심하지 마시고 MOA 신도시를 사세요. 지금 진입해도 늦지 않았습니다. 지금 MOA 신도시는 잘생기고 늠름하게 자란 10대 청소년같은 도시입니다. 앞으로 더욱 무궁무진하게 성장할 이 도시의 먼 미래를 내다보고 투자하세요. 마닐라에 계시는 한국분들에게 부디 [올바른 투자관점]을 가지고 콘도를 선택하시라고, 이런저런 설명드리다보니 글이 길어졌습니다.

이미 PEAK 에 도달한 곳을 찾아가 가장 비싼 값에 콘도를 사는 바보가 되지 않을려면 [올바른 투자관점]을 가지셔야 합니다. 먼저 마닐라의 과거를 짚어보고, 마닐라의 큰 흐름이 무엇이며, 어느 지역을 선택해야 하고, 지금 어느 위치에 와 있는지, 과연 집값은 몇배 오를 것인지? 이런 [마닐라의 큰 그림]을 제가 당신에게 그려드렸다고 생각하세요. 자질구레한 설명같지만, 이 사소한 조언이 수십년 후에 수십메가 페소의 가치로 답할 것입니다.

먼 바다에서 항해를 하면, 내가 어느 위치에 있고, 어디를 향하는 지를 쉽게 가늠하지 못합니다. 한국인은 마닐라에서 외국인입니다. 15년 동안 이곳의 항해사였던 제가 당신(Stranger)에게 길을 알려드렸으니, 당신이 마닐라를 선택할 때, 저의 조언이 등대가 되기를 바랍니다. 미래를 내다보는 혜안을 잃지 마시고 꿋꿋하게 앞서 나가세요.

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

Mary Grace
PRC Authorized Real Estate Broker
PRC Authorized Real Estate Appraiser
HLURB Sales Broker

매리 그레이스
필리핀국가의 공인중개사
필리핀국가의 감정평가사
필리핀정부 콘도개발청 콘도분양사


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◆ 필리핀국세청인정 계산서발급(OR) 가능합니다.
◆ 필리핀국가공인 현 공인중개사 (PRC No. 0012384) 감정평가사 (PRC No. 0006616) 콘도분양사 (HLURB No. 002126)
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