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Bgc,락웰 절대 가격 안떨어지나요? 지금 시기 투자 가치 있을까요?(39)

Views : 126,713 2020-07-12 18:36
질문과답변 1274872460
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상곤kimg [쪽지 보내기] 2020-07-12 19:11 No. 1274872474
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좋은 물건을 싸게 사세요.
뭐가 좋은지 사도 될지 잘모르겠으면 사지마시구요
DonQuijote [쪽지 보내기] 2020-07-12 19:18 No. 1274872476
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장터에 급매는 올라오는데 가격은 전혀 급매가 아니네요. 코로나 전하고 가격 같습니다. 임대매물은 아주 조금 가격이 내린듯 하구요...
레리티 [쪽지 보내기] 2020-07-12 19:42 No. 1274872486
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예전보다 조금 싸게 나오는 물건들은 있는데 오히려 더 비싸게 나오는 물건도 많고.. 현재까지는 거의 가격 변동 없어 보이네요.. 그래도 코로나 사태가 진정되기 전까지는 지켜보시는게 좋지 않을까요..
James113 [쪽지 보내기] 2020-07-12 19:51 No. 1274872496
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저도 부동산 시장 매일 확인하는데 가격 내려간 매물들 많이 보이는데 아직 그대로란 분들은 어디서 보는지 모르겠네요 ㅎㅎ 혹시 필고를 보시는건가?
5000 [쪽지 보내기] 2020-07-15 17:54 No. 1274875859
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@ James113 님에게...
이런 사람들 보면 그냥 백데이타 없이 들이대는 전형적인 물타기/분위기 조장
레리티 [쪽지 보내기] 2020-07-12 21:58 No. 1274872589
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@ James113 님에게...
필고는 매물이 거의 없죠. carousell, lamudi, dotproperty, property24, zipmatch, facebook 등 보는데 BGC나 마카티 CBD쪽은 큰 차이 없습니다. Fire sale, Rush sale, Sacrifice sale 등 급매라고 올라오지만 정작 가격은 위,아래 분께서 적어주신대로 비슷하거나 10% 정도? 내린 수준입니다. 최근 몇년간 오른거에 비해 이정도 내린 가격은 큰 차이라고 느껴지지도 않네요.. 오히려 오른 가격에 내놓는 사람들도 많고요.
philcafe24.com [쪽지 보내기] 2020-07-12 20:16 No. 1274872511
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@ James113 님에게...
어디서 보시는지 여쭤봐도 될까요?? 저는 앙헬에서 임대하는데... 토지에 관심이 있는데 계속올라서요.. ㅠ 급매물이 없어요...
코로나다이 [쪽지 보내기] 2020-07-12 20:07 No. 1274872505
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@ James113 님에게...
님은 어디꺼 보세요?

전 필고 올라오는거 보는데 절대 싸지 않던데 얼마가 떨어진건지 가격인지도 모르겟도..
park03 [쪽지 보내기] 2020-07-12 20:18 No. 1274872513
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떨어지려면 5년정도 걸릴듯요. 반값예상합니다.
5000 [쪽지 보내기] 2020-07-15 17:55 No. 1274875862
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@ park03 님에게...

콘도 산 사람들 돈없는것도 아니고 반이나 떨어질까요 ㅋㅋㅋ 자재비 올라서 반이나 떨어지면 어떤 미친 개발사랑 투자자가 콘도 짓습니까? 필리핀 콘도 안올려요?그러면 필리핀은 콘도 안짓는다는 소린가요?ㅋㅋㅋ 망상은 일기장에
한지우 [쪽지 보내기] 2020-07-12 20:25 No. 1274872524
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좀 떨어 졌어요...18M 하던가 16.5M 하던데... 아마 16M에는 살수 있을듯
한지우 [쪽지 보내기] 2020-07-12 20:26 No. 1274872526
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@ 한지우 님에게...그 이하는 어려울듯
filipe [쪽지 보내기] 2020-07-13 01:02 No. 1274872718
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현재 마닐라 GCQ로인해 관공서들 정상운영 되지않고 있습니다 계약및 양도양수 서류만 작성해놓고 명의이전도 할수없는 현상황에서 잔금 지불하기에는 많이 부담스럽지않을까요...
레리티 [쪽지 보내기] 2020-07-13 07:36 No. 1274872808
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@ filipe 님에게...
시청, LTO, 이민청 등 관공서 대부분 운영중이고 면허증 발급, 비자 연장 같은 업무도 진행되는데 명의이전이 왜 안되죠? 이해가 안되네요..
닥터강 [쪽지 보내기] 2020-07-13 01:42 No. 1274872741
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@ filipe 님에게...
관공서는 정상 운영중으로, 명의이전 가능하게 된지 한달정도 되어갑니다.
filipe [쪽지 보내기] 2020-07-13 02:15 No. 1274872752
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@ 닥터강 님에게...
최근에 마닐라지역에서 명의이전을 해보고 하시는 말씀이십니까 아니면 부로커나 주변얘기로 알고계시는 정보신지요?
닥터강 [쪽지 보내기] 2020-07-13 11:20 No. 1274873132
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@ filipe 님에게...6월에 bgc 콘도 구입해서 명의이전 중입니다.
닥터강 [쪽지 보내기] 2020-07-13 01:48 No. 1274872742
위 현상은 위 지역에서 대출을 이용해 집을 산 사람이 그만큼 적다는 뜻이며, 대부분의 집주인들의 재정상황이 그다지 나쁘지 않다는 뜻이기도 합니다.
또한 이곳 대부분의 콘도가 모기지를 쉽게 받지 못할 시절에 지어졌기 때문에 돈 있는 사람들이 주로 구입하였기 때문이기도 합니다.
그리고 분양가가 오른 후에 나중에 지어진 콘도들도 다행히 SMDC와 같은 저질 분양사가 들어오지 않아 20스퀘어대 소형 평수를 아예 짓지 않았기 때문에 유닛 사이즈로 인해 총 구매가격이 높다보니 자금력이 떨어지는 분들이 이쪽을 선택하지 않았기도 합니다.
BGC 와 락웰 그리고 그린벨트, 아얄라에비뉴 지역은 앞으로도 더 오를 가능성이 떨어질 가능성보다 높다고 보입니다.
코로나 사태에도 이곳들은 약 15% 정도 하락이 최대치일것으로 보입니다.

정말 싼 급매물을 노리시려면 파사이나 마카티 외곽의 22~27스퀘어대 콘도 유닛들을 찾아보실수 있을것 같습니다. 이와같은 유닛들은 스퀘어가 작다보니 총액이 작아서 OFW등 대출로 집을 구입한 사람이 많아, 임대가 나가지 않으면 대출금 상환에 바로 문제가 생기므로 급매물이 나오고 있습니다. 또한 대표적인 중국인 지역으로, 중국인 임대수요에 따라 집값이 오르락 내리락 합니다.
대표적으로 작년에 27sqm 가 6M하던 sm jazz콘도는 현재 약40~50% 하락 하였습니다.
다만 다시 이곳들이 코로나 전 가격으로 회복되는것은 순전히 중국인에 달려 있어 보입니다만, 잔망은 그리 밝아 보이지 않습니다.
filipe [쪽지 보내기] 2020-07-13 03:17 No. 1274872766
@ 닥터강 님에게...
님 말씀에 동의하는부분도 있습니다만
요즘 모든사람들이 체감하는 경기만큼 필리핀부동산 크게 하락하거나 움직이지 않고있습니다
마카티 sm jazz 스튜디오타입 유닛이 작년대비 40~50% 하락했다는 말씀은 너무 오버 하신것 같네요
bgc 롹웰 그린벨트지역 10여년이상된 콘도들 전반적으로 떨어지면 떨어졌지 금액 올라가지않습니다 그 이유는 신콘도들이 인기가많고 아직 건설중이거나 신규물량이 꾸준히 턴오버되고 있기 때문이라 비춰집니다
닥터강 [쪽지 보내기] 2020-07-13 11:26 No. 1274873139
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@ filipe 님에게...
재즈의 경우 급매물 3.5밀리언 이하로 나오고 있습니다.
외곽에 주로 신규물량 턴오버를 하지만 위치적으로 기존 콘도보다 떨어지고, 이제 조금 후면 리노베이션을 대대적으로 하게 되므로, CBD 지역 콘도가 더 오를 가능성이 높다고 생각합니다.
리노베이션에는 유닛 뿐만아니라 로비와 부대시설도 포함됩니다.
필용 [쪽지 보내기] 2020-07-13 09:51 No. 1274872935
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@ filipe 님에게...
님 의견에 동의함. 10년 뒤면 마카티,락웰,BGC 콘도는 10년-25년 된 콘도가 대부분임. 재개발 차익을 크게 얻을 수 있다면 오래된 콘도들도 가격이 오르겠지만, 이미 콘도가 대부분 고층이고 대지면적도 넓지 않아 , 나중에 재개발시 문제가 될 수 있다고 봄.

더우기 지금 C5 주변으로 신규개발이 엄청나게 이루어지고 있음. (이스트우드에서 남쪽으로 쭉)
10년 뒤면 C5 주변은 현재와 완전히 달라짐.(Skyway도 건설한다고 함)

그 상태하에서 10년 뒤에 마카티,락웰, BGC가 지금처럼 각광을 받을 지는 고민해 봐야 할 문제임.
건강한삶 [쪽지 보내기] 2020-07-13 23:20 No. 1274874007
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@ 필용 님에게...
강남불패라...는 말이 새삼 떠오르는군요. 필리핀은 비지씨불패라 ㅋㅋ
한지우 [쪽지 보내기] 2020-07-13 20:17 No. 1274873859
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@ 필용 님에게...
BGC 마카티는 떨어지는 일은 없습니다...올티가스 그외 C5 개발중인 리버사이드쪽 콘도들...그닥 매력없고 교통 혼잡만 가중 될뿐 이죠
닥터강 [쪽지 보내기] 2020-07-13 11:30 No. 1274873144
@ 필용 님에게...
필리핀 콘도의 시공 방식이 기둥식으로, 벽체식인 한국과 달리 기대수명이 최소 50년~최대 100년까지 봅니다.

또한 리노베이션이 가능한 형태의 건물이기 때문에 한국식 재건축과 비교하기는 무리가 있습니다.
그리고 새 콘도도 어차피 지어놓으면 중고가 됩니다.
새 콘도 선호 현상은 지금 잠깐 보이는 현상이라고 생각하며,
리노베이션이 대중화되기 시작하면,
시간이 흐를수록 위치와 인프라가 갖춰진 비지씨 등이 오히려 더 각광받을것으로 보입니다.

마지막으로 재건축 해보셨나요? 저는 현재 송파의 재건축 단지 조합원입니다만 생각보다 재건축 수익 그렇게 스펙터클하지 않습니다. 분담금도 크고요. 재건축으로 돈 벌었다는건 5층짜리 주공아파트 재건축하던 시절 얘기입니다. 그것도 그만한 입지에서나 가능했었으며 한국도 재건축한 단지들은 이제 용적률이 높아져 재건축 수익이 앞으로는 없거나 더욱 줄어들겠죠.
필용 [쪽지 보내기] 2020-07-13 11:50 No. 1274873173
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@ 닥터강 님에게...
위치와 인프라는 올티가스도 괜찮지 않나요? 올티가스를 중심으로 10년 내에 동.서.남.북 네 방향(Mrt3 포함)으로 전철이 건설되고, C5에 Skyway도 건설되고, C6도 퀘존까지 시원하게 뚤린다고 하던데, 거기다 쇼핑몰도 많이 건설되면, 루손섬의 동서와 남북을 연결하는 교통과 상업의 중심지가 되지 않을까요?
레리티 [쪽지 보내기] 2020-07-14 06:12 No. 1274874143
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@ 필용 님에게...
C5 스카이웨이, C6는 오티가스 보다는 BGC쪽에 호재죠. 오티가스도 좋지만 이미 포화상태고 BGC는 자체도 그렇고 주변도 그렇고 개발될곳이 많이 남았습니다. 오티가스 물론 좋지만 현재도 BGC에 비비기는 힘들고 앞으로는 더 합니다.
한지우 [쪽지 보내기] 2020-07-13 20:19 No. 1274873861
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@ 필용 님에게...ㅋㅋ C5 락웰 그로브 보세요... 분양가 보다 더 쌉니다.. 마카티 락웰쪽 수요도 거의 BGC쪽으로 넘어왔어요...교통체증 때문에..
닥터강 [쪽지 보내기] 2020-07-13 14:05 No. 1274873325
@ 필용 님에게...
올티가스도 중심지 중 하나임이 틀림 없습니다만 마카티와 비지씨에 인프라가 더욱 집중되어 있으므로 결국 마카티 비지씨 주도로 집값을 끌어올리게 될것으로 보입니다. 한국으로 비교시 강남과 같은 지역이 마카티 비지씨 이니까요. 올티가스는 항상 조금 뒤쳐지겠죠.
C5 스카이웨이는 보니파시오를 더욱 발전하게 만들 것이고
C6는 교통정체를 줄이는 정도의 효과만 있을것 같고.

이러한 이유로 앞으로 어디가 뜬다 해도 마카티 비지씨를 넘어서게 발전하기는 어려울 것으로 보입니다.
필용 [쪽지 보내기] 2020-07-13 11:40 No. 1274873159
@ 닥터강 님에게...
그럼 one serendra(저층 콘도, east.west 타워 제외)와 two serendra(저층 콘도, 세코야 콘도 쪽 제외)는 어떻게 생각하세요? 투자가치가 있나요?
닥터강 [쪽지 보내기] 2020-07-13 14:07 No. 1274873326
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@ 필용 님에게...
당연히 투자가치가 있습니다만 가격이 만만치가 않죠
필용 [쪽지 보내기] 2020-07-13 14:57 No. 1274873402
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@ 닥터강 님에게...
마켓마켓 부근에서 외부만 봤는데 , 좀 낡아 보이더라고요. 베란다는 허접하고. 인터넷에 올라온 매물을 보니 나무바닥도 영 아니더라고요. C5가 바로 옆에 있어서 공기오염과 먼지,소음도 심할 것 같고.

마켓마켓몰은 올티가스의 SM 메가몰이나 podium 몰에 비하면 재래시장 수준이고.

브랜드 때문에 가격만 비싸 보이네요.
닥터강 [쪽지 보내기] 2020-07-13 15:00 No. 1274873406
@ 필용 님에게
건물 외장은 다시 칠할 것이고 내장은 고치면 되므로 아무런 의미가 없습니다.

마켓마켓을 바라보는쪽 유닛은 인기가 없고 가든뷰가 인기가 높습니다.

들어가서 보시면 밖에서 보는것과 많이 다릅니다. 아 이래서 세렌드라라고 하는구나를 느껴보시려면 들어가 보셔야 합니다.

쇼핑몰 크기와 집값이 비례하는것도 아닙니다.

집값을 좌우하는것은 쇼핑몰의 크기가 아니라 금융과 산업 생활환경 그리고 교육이고요. 쇼핑몰은 부대적인 것일뿐이며 비지씨 내는 여러 야외형 몰과 작은 고급 몰들을 가지고 있죠.
세렌드라 사는 사람들의 마켓마켓이용은 수퍼마켓밖에 없으며, 마켓마켓 자체가 비지씨 밖에서 들어오는 서민들을 위한 몰입니다. 그래서 지프니 터미널이 거기에 있죠.

SM 메가몰 노스엣자 식의 덩치만 큰 대형 쇼핑몰은 부유층의 생활 방식과는 맞지도 않는 에어컨 쐬러 가는 서민형 몰일 뿐입니다

비지씨에는 마켓마켓 업타운몰 외에도 하이스트릿 야외몰, 포베스타운 야외몰, sm 아우라 프리미어몰, 센트럴스퀘어, 원보니파시오 하이스트릿 몰, 빅애플몰 등의 여러 몰들이 있으며 몇년 후에는 미츠코시 백화점도 들어옵니다.

세렌드라 들어가 보시지도 않은 분과 이 콘도에 대해 이렇다 저렇다 논하기에는 의미가 없는것 같습니다.
KyongKyong [쪽지 보내기] 2020-07-13 12:03 No. 1274873197
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지금 매물 사는건 비추 입니다

조금만 더 있다가 보시는게 좋을뜻 싶어요
뽀니빠쑈 [쪽지 보내기] 2020-07-13 14:56 No. 1274873400
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bgc에 국제학교가 이사가지 않는한

가격이 많이 떨어질것 같진 않네요

건강한삶 [쪽지 보내기] 2020-07-13 23:22 No. 1274874010
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@ 뽀니빠쑈 님에게...
강남불패라..ㅎㅎ
필용 [쪽지 보내기] 2020-07-13 15:01 No. 1274873407
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@ 뽀니빠쑈 님에게...
BGC에 Sm megamall 이나 Sm north edsa 처럼 큰 쇼핑몰이 있나요?

Bgc에 있는 몰 중 마켓마켓몰, 베니스 canal 몰, 업타운몰 3군데를 가 봤는데 다 별로던데요.
상곤kimg [쪽지 보내기] 2020-07-14 12:37 No. 1274874495
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@ 필용 님에게...
어디가 더 대형인가는 의미없지않나?
위에 두곳은 돗대기시장이던데
뽀니빠쑈 [쪽지 보내기] 2020-07-13 19:21 No. 1274873818
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@ 필용 님에게... sm aurar가 빠졌네요 거기도 메가몰처럼 크진 않습니다
Johndoe [쪽지 보내기] 2020-07-15 17:36 No. 1274875829
조금 싸게 나오는 물건들보다오히려 더 비싸게 나오는 물건도 많고.. 현재까지는 거의 가격 변동 없어 보이네요.. 그래도 코로나 사태가 진정되기 전까지는 지켜보시는게 좋지 않을까요..
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