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(TIP정보) 2018년도 2분기 필리핀 부동산 동향 리포트(16)

Views : 4,872 2018-10-08 16:40
자유게시판 1274031125
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안녕하세요 일주일만에 다시 글로 찾아 뵙습니다.

오늘은 필리핀 부동산 동향에 대한 글을 적어 보려고 합니다.


필리핀과 중국의 우호적관계로 인해 자연적으로 필리핀 특히 메트로 마닐라의 residential부분의 상승이 계속되고 있습니다. 많은 개발사들이 주거지역의 고객 수요가 높아짐으로 자연스럽게 임대료 역시 꾸준히 상승 중 입니다.

특히 마닐라쪽 (마닐라베이) 쪽의 부동산이 높은 임대 공급이 이루어 지고 있으며 메트로 마닐라 안에 있는 고급 아파트의 완공을 앞당기기 위해 예전과는 다르게 개발사들은 turn over 날짜를 앞당기거나 시일에 맞추어 완공하고 있습니다.

메트로 마닐라 이외 세부, 팡방가, 라구나 쪽에서는 게임밍(카지노) 사업 분야의 해외 자본들이 급격히 작년부터 크게 증가되어 유입되고 있으며 그로인해 자연스럽게 많은 해외 인력들이 필리핀으로 유입되고 있는데요.
이는 파코(Pagcor)에서 정식으로 offshore gaming 회사들에게 운영 라이센스를 발급하고 정식으로 운영될 수 있는 기반을 마련해 줌으로 해외의 수 많은 IT 전문가들과 웹 개발자들, 고객 서비스 응대 콜센터 직원들, 그리고 마케터들이 특히 급중하고 있는 추세라고 합니다.

자연스럽게 해당지역의 사무실 임대 수요가 높아짐과 동시에 주거용으로 사용되는 하우스 및 아파트들의 임대 수요도 꾸준히 상승되고 있습니다. 물론 이는 임대료 상승의 주요인으로 분석되고 있습니다. (최근 마카티, 보니파쇼를 가면은 정말 눈에 띄게 중국인들이 늘어난 것을 체감할 수 있었습니다..)


이미 2018년 1분기에 약 3만여 가구가 분양이(preselling) 마무리 되었으며, 추가로 2018년 말까지 약 6만여 가구가 추가 신규분양 완료 될 것으로 예상하고 있습니다. 특히 분양을 받고 있는 외국인들이 2017년도에 비해 급등하고 있는 것은

(1)달러의 강세와
(2)필리핀과 중국 우호관계 유지로 인한 중국 기업들의 필리핀 진출에 큰 영향이 있는 것으로 생각됩니다.

2018년 2분기에는 총 7,300가구가 신규 입주를 시작 하였으며, 입주 밀집 지역으로는 마닐라베이, 보니파쇼, 그리고 락웰에 밀집이 되어 총 신규 입주규모의 80%이상을 차지 하였으며, 추가 8.000여 세대가 2019년에 입주를 마무리 될 것으로 전문가들은 예상하고 있습니다. (수치 자료는 Collier 참고하였음)

새로운 아파트 분양이 많아지면서 수요 역시 높아지긴 하였으나 전체적으로 Vacancy rate은 그대로 유지될 것으로 예상하고 있습니다. 오피스 건물의 경우 공실율이 메트로 마닐라 기준 5~6%를 그대로 유지 하고 있으며, 하지만 임대료 인상율은 약 8~10%가량 인상이 된 금액으로 2019년부터 2020년까지 계속 인상 될 것으로 예상되고 있다고 합니다.

오피스 공간의 수요 및 공급이 가장 높은 지역으로는
(1) 마카티
(2) 보니파시오
(3) 올티가스
(4) 퀘죤
(5) 알라방 순으로 집계되고 있습니다. (자료는 collier international Philippines을 참고 하였습니다)


이 글을 정리 하면서 필리핀 임차료 상승 및 분양가(판매가) 상승이 당분간은 계속 있을 것이라는 생각을 하게 되었는데요. 아무리 ”물 들어올 때 노를 저어라”는 말이 있지만 급속도로 변화해 가는 필리핀 모습에, 그리고 하루가 멀다하고 계속 완공되어 가는 고층 빌딩들과 아파트를 보면서 발전에 대한 기대감과 다른 한편으로는 급격한 물가 상승에 대한 우려가 생기게 되는 것은 어쩔 수 없나 봅니다.


더 좋은 글로 찾아 뵙도록 하겠습니다. 읽어 주셔서 감사합니다.
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필고좋아요 [쪽지 보내기] 2018-10-08 17:24 No. 1274031162
39 포인트 획득. 축하!
이분글은 정말 유익하네요. 제가 부동산 투자를 하는 사람은 아니지만, 글이 정리가 잘되어있고 상식선에서도 알만한 내용도 많네요. 좋은글 감사합니다.
tipinsurance [쪽지 보내기] 2018-10-08 18:30 No. 1274031214
1 포인트 획득. ... 쉬엄 쉬엄~
@ 필고좋아요 님에게... 읽어 주셔서 감사합니다~ 유익하게 읽어 셨다니 더더욱 감사드립니다 ^^
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로로진 [쪽지 보내기] 2018-10-08 17:35 No. 1274031173
34 포인트 획득. 축하!
궁금해서 묻습니다.
필리핀의 부동산이 다른 나라와 다르게 SM, Ayala 등 몇군데에서 건설하고, 소유되어지는..거의 독과점 형태가 아닌지요.
우리나라는 물론 거의 모든 나라는 부동산 거품으로 부동산 가격이 붕괴 되고 바닥을 다지고 다시 상승을 했는데, 필리핀의 경우, 제가 알고 있로는 지속적으로 오르기만 했지 내려간 적이 없는 것으로 알고 있는데.. 혹시 위험하지는 않을까요 ?
tipinsurance [쪽지 보내기] 2018-10-08 18:49 No. 1274031226
@ 로로진 님에게... 필리핀은 정책상 이제 개발을 다시 시작한지 얼마 안된 나라라고 판단하는 것이 더 정확하지 않을까 싶습니다. 인구수 그리고 넓은 땅~ 구분되어 있는 섬들로 개발하기 시작한 메인 루존의 메트로 마닐라, 세부시, 민다나오, 그외 메인 섬들의 도시를 중심으로 개발이 되고 있고요. 약 12~3년 전에 환율 대란으로 (제 기억으로 그당시는 원페소가 지금은 20~21이지만 33까지 갔더거로 기억하는데요. 나라자체 자 인프라가 좋지 않은 상황) 대형사들조차 개발을 진행을 딜레이 하거나 프로젝트 자체가 잘 분양이 안되었던 시기가 있었던 것으로 기억합니다. 그리고 다시 찾아온 부동산 개발 붐은 실제로는 최근 한 5년 정도로 볼수 있는거 같고요.
말씀 하신대로 개발사 빅10인 아얄라,SM, 필린베스트, 락웰, 메가월드, 샹프라펄티, 로빈손랜드, DMCI, 페더럴랜드 그리고 센츄리프라펄티 이렇게 서로 다른 형태의 theme으로 개발을 주도 하고 있지요 (이건 한번 다뤄보면은 재미있을것 같습니다 ^^)
전문가들의 분석으로 현 필리핀 부동산의 risk는 외국인 투자가 이루어지고 있는 현시점의 이유로
1. 환율
2. 부동산 경기 호황 및 임대수익 및 투자 수익 상승

인데~ 이것이 불안요소로 뽑고 있기도 합니다.
말인 즉슨 최근 1년동안 폭락한 페소가치로 인해 외국인들이 부동산에 투자를 할수 있는 적기를 만들어 주었기 때문에 부동산 가격도 동반 상승(페소가치로) 했다는 분석은 분명 지배적이고요. 반대로 환율리 다시 정상대 인 페소 달러 : 45페소 / 1달러 로 돌라 갈경우 분명히 현금화 하려는 다수의 외국인 투자자들이 있을것으로 예상하고 있습니다.
이때 이미 오른 부동산 가치 + 환차익으로 생기는 수익이 상당하기 때문에 실제 현금화는 가속화 될 가능성이 있고요 그만큼 매물이 나옴으로 부동산 가격은 현금화를 빨리 하려는 투자자들 때문에 어느정도 하향 조정될 것이라는 의견들이 많이 있습니다.

물론 그 시기가 지나가면은 다시 조정이 될것같고요 ^^

좋은 주제를 주어서 감사합니다. 가까운 시일안에 제 나름 정리 하고 공부 하여 글로 올려 보도록 하겠습니다.

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로로진 [쪽지 보내기] 2018-10-08 20:04 No. 1274031296
41 포인트 획득. 축하!
@ tipinsurance 님에게...
좋은 정보 감사합니다.
카또옹 [쪽지 보내기] 2018-10-08 18:09 No. 1274031200
50 포인트 획득. 축하!
몇 년전부터 분양중인 콘도도 아직 빈 유닛을 분양하고 있던데요.
가격만 상승하는게 아닌지..
tipinsurance [쪽지 보내기] 2018-10-08 18:56 No. 1274031236
7 포인트 획득. ... 힘내세요!
@ 카또옹 님에게... 인기없는 분양사의 프로젝트는 분명 미분양이 되는 경우가 많이 있지요. 하물려 위에 빅10 developer중에서도 위치에 따라 그리고 분위기에 따라 미분양이 되어 유닛이 남아 도는 경우가 있습니다.
이때 분양사들이 가장 많이 쓰는 트릭으로
1. 매년 분양가는 어쩔수 없이 상승 시킵니다
2. 하지만 캐쉬 디스카운트를 10%가까이 주거나
3. 롱텀 payment / low down move in 등을 하는 경우
4. 마지막 수단인 현 올라있는 분양가를 5년 10년 분환상황 (in house financing)으로 무이자 혜택을 주기도 하지요

이렇게 하는 이유는 이미 높은 가격에 선페이를 한 유닛 오너들이 산 금액 이하로는 실제로 안떨어 뜨리겠지만 실제로는 분활 무이자등 다양한 수단으로 분양을 하고 있습니다.

기피해야 하는 건들이죠 ^^;

1. 주거 목적의 구매
2. 임대 수익형 투자 용도의 구매
3. 판매 차익을 노린 구매

이런식으로 생각하면은 구매시 다양한 전략과 정보가 필수라고 생각합니다. 앞으로도 다양한 정보를 드릴수 있도록 노력하겠습니다
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달마야 [쪽지 보내기] 2018-10-08 18:44 No. 1274031225
47 포인트 획득. 축하!
역시 중국의 손이 크긴 크군요
농촌도 어느날갑자기
중국사람들 싹쓸어지나가더니
10배가까이 땅값이
치솟았네요
고바우1 [쪽지 보내기] 2018-10-08 19:26 No. 1274031264
30 포인트 획득. 축하!
@ 달마야 님에게...
농촌도 그리 올랐나요?
혹 어느지역인지 정보 좀 주실 수 있나요?
tipinsurance [쪽지 보내기] 2018-10-08 18:57 No. 1274031239
1 포인트 획득. ... 쉬엄 쉬엄~
@ 달마야 님에게... 중국인들이 지나간곳은 풀한포기 나지 않거나 폭등하여 본인들이 포식하거나 둘중 하나인듯 합니다 ^^;
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세종대왕1 [쪽지 보내기] 2018-10-09 01:20 No. 1274031488
44 포인트 획득. 축하!
우리콘도에고 중국인 좀 많이 들어와 사는데 refuse area가 무척 지저분해졌어요.
한국분 몇 분은 그래도 분리 수거 경험들이 있으셔서인 제
음식물과 다른 재활용품 분리 잘 하고 대체로 다른 주거민들도 잘하는데,,
이 짱께들..... 한 번은 엘리베이터 타고 같이 쓰레기 버리러 가는데 한 놈은 음식물쓰레기..(냄새 팍 납니다)..한놈은 잡탕같은데...
그냥 종이, 박스 트레일러에 그냥 휙 던지고 갑니다....
뭐라 할려다고, 에구~~그냥 참고 말았습니다
그럼에 [쪽지 보내기] 2018-10-09 08:09 No. 1274031574
10 포인트 획득. ... 힘내세요!
@ 세종대왕1 님에게...
잘 참으셨어요. 직접하지마시고 간접적인 방법을 하시는게 좋을겁니다.
그럼에 [쪽지 보내기] 2018-10-09 08:17 No. 1274031576
5 포인트 획득. ... 힘내세요!
좋은 정보군요. 행복하세요.
tipinsurance [쪽지 보내기] 2018-10-10 09:27 No. 1274032674
1 포인트 획득. ... 쉬엄 쉬엄~
@ 그럼에 님에게...
감사합니다 ^^
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kck25 [쪽지 보내기] 2018-10-09 08:46 No. 1274031595
10 포인트 획득. ... 힘내세요!
자세한 부동산 정보 감사합니다..

앞으로도 계속 좋은 부동산 정보 부탁드립니다.. 계속 정독하겠습니다..

필리핀 생활 계속 행복하십시요..
tipinsurance [쪽지 보내기] 2018-10-10 09:26 No. 1274032672
2 포인트 획득. ... 쉬엄 쉬엄~
@ kck25 님에게...
감사합니다 좋은 하루 되세요
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