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고수님들 부동산 투자 조언 부탁드립니다(24)

Views : 8,562 2024-03-05 07:55
질문과답변 1275499679
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제가 지금 목돈으로 4억정도 가지고 있는데
투자 목적으로 필리핀에 부동산을 알아보고 있습니다.

제가 알아본 동네가 올티가스, 그린힐, 그리고 보니파시오인데요
3군데 모두 지금 턴오버하거나 근접한곳이 있더라고요

3군대 중 알아본 콘도 중 스튜디오 유닛입니다.


보니파시오 아츠 (41.5 sqm)
Uptown Arts Residence

올티가스 메이븐 (26 sqm)
Maven at Capital Commons

그린힐 코너 (30 sqm)
Connor at Greenhills


보니파시오 아츠는 좀 비싸서 1개만 투자할 수 있고
올티가스 메이븐은 여유롭게 2개
그린힐 코너는 무리해서 빠듯하게 2개 정도 생각하고 있습니다


투자 목적으로만 봤을때 어디가 제일 좋을까요?
조언 부탁드려요 ㅜㅜ
질의 중... 30초 정도 걸려요 ...
  본 글을 신고하시겠습니까?
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할루할루 [쪽지 보내기] 2024-03-05 08:26 No. 1275499680
마닐라 고층콘도들은 과연 주거용인가 산업용 부동산인가 고민해보시기루바랍니다 지금 분양가로 콘도를 사느니 비트코인을 사겠습니다
메트로필 [쪽지 보내기] 2024-03-05 09:13 No. 1275499686
메이븐 25sqm짜리 450만정도던데 3개 사고도 남지 않나요? 아츠는 1200만이 넘던데 렌트 수익률이 너무 낮을거 같은데 Bgc는 굳이 새 콘도 보다는 1000만 이하 중고콘도가 나을거 같습니다.
그린힐스는 사지 마시고요.
필스터디 [쪽지 보내기] 2024-03-05 10:40 No. 1275499706
필리핀이.. 콘도보다는 땅을사야 돈을 버는데..
매년 오르는게 땅값이니..
10년전만해도 얼마안하던게.. 지금은 10배~100배오른데도잇으니..
명의문제때문에참..
필리핀와이프한테 명의해도, 돈빌려준각서써야되고 공증해야되고..
참 난감하네요..ㅎㅎ
아무튼 투자 잘 하시길 바랍니다.
인트라 [쪽지 보내기] 2024-03-20 11:28 No. 1275503874
@ 필스터디 님에게...

혹시 . . 지방, 남쪽 민다나오 쪽도 땅값 매년 큰 폭으로 오르는지요?

그냥 아내 지인 때문에 민다나오 쪽에 관심이 좀 있어서요.

대체로 민다나오 쪽은 인건비 생필품값이 낮다고는 하던데 말입니다요?
필스터디 [쪽지 보내기] 2024-03-20 12:56 No. 1275503892
@ 인트라 님에게...

어디든 매년오르는게 땅값입니다.
다만 그만큼 수요가있는지 사람이많이 사는곳인지, 개발가능성이있는지, 예를들면 근처에 공항이 생긴다던지, 콘도가 생긴다던지, 몰이생긴다던지, 이런걸따져보고 해야되는거라,
얼마가되었든 수요가있으면 매년 오릅니다 땅값은요.
다만 팔때 그만큼의 가격에 얼마만에 팔리느냐가 중요하겠죠
피나스 [쪽지 보내기] 2024-03-05 12:30 No. 1275499761
4억이면 25 계산해도 16밀리언인데 저 유닛들을 sqm당 25~40만 가치가 있을까요....? 평당 한국돈 2~3천...

차라리 지어진지 3~5년된 유닛들 알아보세요 지금 고금리라 대출금 못갚아서 초기 구매 가격 혹은 피 조금 붙여 내놓은 유닛들도 종종 나옵니다
필스터디 [쪽지 보내기] 2024-03-05 13:03 No. 1275499767
@ 피나스 님에게...
이분말하시는게 딱맞는말같네요.
필용 [쪽지 보내기] 2024-03-05 13:39 No. 1275499773
참고로 보니파시오와 마가티는 콘도를 한 번이라도 임대를 주면, 팔 때 부가세를 납부해야 한다네요.
한 번이라도 임대를 주고 파실 때 관련비용이 브로커 커미션 3-5%, 양도세(cgt) 6%, 부가세 12% 총 21-23%입니다. 참고하세요.

ps) 콘도회사들이 부가세를 유예해 달라고 관련기관에 건의를 했다고 하는데, 나중에 바뀔 수도 있습니다.
KJ [쪽지 보내기] 2024-03-05 18:50 No. 1275499829
@ 필용 님에게...
작년 마카티 콘도 구매시 부가세 내란 소리 없던데…. 제가 직접 이전 했습니다.
김치아빠 [쪽지 보내기] 2024-03-05 21:40 No. 1275499875
@ KJ 님에게...
작년에 보니파시오 콘도 팔면서 세금 냈습니다.
필용 [쪽지 보내기] 2024-03-05 21:20 No. 1275499874
@ KJ 님에게...

philview.philgo.com/seong9007@naver.co.kr?module=post&action=view&idx=1275476366

나도 직접 해 본 적은 없네요. 여기서 보았고, 아는 브로커에게도 들었습니다.
대한상도 [쪽지 보내기] 2024-03-05 22:18 No. 1275499904
@ 필용 님에게...
일단 매매가가 3.19M 아래면 뭔 임대를 했든 무조건 안나옵니다.

스튜디오 원베드 등은 bir에서 보기에 돈이 안되는것일경우 운이좋으면 넘어가지만, 집이 사이즈가 있고 메이저 고급이라하면 표적이 되어 걍 99퍼 보면 됩니다.
요즘은 파사이 쪽도 시작된거 같네요
올해 BIR 세금 걷어올 할당량이 작년의 150%라 합니다. 점점 더늘어날거예요

필용 [쪽지 보내기] 2024-03-05 13:45 No. 1275499776
메이븐은 콘도회사에서 사지 말고 개인간에 전매로 사야 싸게 살 수 있습니다. 전매는 턴오버하기 1년 전부터 많이 나옵니다. 물론 그 전에도 있고요. 근데 메이븐은 위치는 좋은데, 고급콘도는 아닙니다.
대한상도 [쪽지 보내기] 2024-03-05 14:08 No. 1275499781
1, 업타운 아트 - sqm당 약 40만페소. x 40sqm면 16M페소. 입주시 추가비용 약 80만페소. 추가로 가구 전자제품 구매 30만페소.

임대시 월 4~5만페소 예상.

옆에 위치도 더 메인인 업타운 파크스위트 구입한 분들 과거 sqm당 14만~16만쯤 구입했으니 아마 구입하면 보유기간 계속 열받겠죠.

2. 메이븐 - 사는순간 임대도 안나가고 팔지도 못하는 지옥을 경험

3. 그린힐 - 논할 가치 X
아이스트크 [쪽지 보내기] 2024-03-05 14:10 No. 1275499784
메이븐옆에 로얄튼이라고있는데 거기 공실률 엄청납니다

한층에 20세대정도 있는데 1가구만 거주중인 층이 있을정도로 콘도 매물 넘쳐납니다.
KJ [쪽지 보내기] 2024-03-05 18:48 No. 1275499828
BGC 만 투자 가치 있습니다. BGC 콘도 판매 합니다. 관심 있으면 연락 주세요.
대한상도 [쪽지 보내기] 2024-03-05 20:43 No. 1275499845
@ KJ 님에게...
비지씨라고 해서 모두 투자가치 있지는 않죠. 모두들 기피하여 거래가 안되는 이름없는 회사에서 지은 콘도들도 몇개 있죠.
한인김지우2 [쪽지 보내기] 2024-03-05 21:04 No. 1275499872
@ 대한상도 님에게...

어떤 콘도가 기피대상인가요..?
KJ [쪽지 보내기] 2024-03-05 23:07 No. 1275499916
@ 한인김지우2 님에게...기피 콘도 포트 빅토리아 …그런데 후진 곳은 가격에 다 반영됩니다…대체적으로 BGC콘도가 투자 가치가 다른지역 보다 훨씬 낫습니다
빨강약 [쪽지 보내기] 2024-03-06 04:28 No. 1275499950
.
대한상도 [쪽지 보내기] 2024-03-06 11:03 No. 1275500041
@ 빨강약 님에게...
잘 모르시면 댓글 달지 않으시는게 좋습니다. 이전에 분양 질문 올렸던 분이시네요. 여기 질문하는 분들께 혼동을 일으킵니다

분양사무실에 직원들 부동산 업계에서도 가장 초짜들 아무것도 모르는 부린이들이 하는말을 들으신거 같습니다.

VAT는 3.19M 이상의 콘도를 처음 팔때 콘도회사가 내고(판매가에 반영)개인이 구입하여 추후 매매할때는 원래는 없었죠.
그런데 매수자가 법인이었을 경우 과거에도 재판매시에 VAT가 발생했습니다.

지금 거론되는 VAT는 개인이 매수한 콘도지만 임대를 했기 때문에 회사로 간주하여 부과한다는 것입니다. 없는법을 만든게 아니라 있던법에 적용시킨거죠.

비지씨 조날벨류는 26만이 아니라 콘도마다 다 다르고 18만정도부터 50만 정도까지 있습니다

양도세는 4프로가 아니라 조날벨류의 6프로 입니다.

그리고 매수시 세금은 8프로가 아니라 3프로 정도에 이전서비스 비용이 5만~10만정도 추가됩니다. (물론 그 브로커에게 구입한게 아니라면 이전서비스 비용은 올라갈수 있습니다).

분양을 받나 재판매 유닛을 사나 매수자의 실제 세금은 같습니다.

그런데 8프로가 되는것은 분양받은 콘도에 한해 턴오버시에 콘도회사가 이런저런 명목으로 본인들 수익을 붙이기 때문이란게 하나의 이유 입니다. 경우마다 5프로이기도 하고 8프로이기도 한것입니다. 또는, 조날 아래로 분양했을리는 없으니, 과거 분양 받을때와 잔금 후 타이틀 이전할때의 조날벨류가 차이가 나서 발생하는 문제일때도 있습니다. 8프로라면 이 경우에 가까워 보입니다.

이정도면 명확하게 설명을 드린것 같습니다. 참고 비랍니다.


빨강약 [쪽지 보내기] 2024-03-06 14:59 No. 1275500140
@ 대한상도 님에게...
네 감사합니다. 교민들 사이에도 이런 정보들이 공유되었으면 하는 바램에서 저도 아는만큼만 댓글단것 뿐입니다
톰과제리@네이버-15 [쪽지 보내기] 2024-03-06 21:00 No. 1275500236
몇번 사보구 어렵게 팔아보구해야 노하우 생깁니다
pak2140 [쪽지 보내기] 2024-03-08 12:26 No. 1275500588
음.... 부동산이 내가 사용할 용도 아니면 투자가 꺼려집니다.
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질문과답변
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