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마닐라 발전가능성 있는 신도시는 어디 일까요?(19)
Uzen
쪽지전송
Views : 7,229
2024-09-09 17:25
질문과답변
1275549216
|
보니파시오, 마카티. 너무 비싸고.
스튜디오나 원 베드룸 으로 신축 콘도 살기 좋고 집값 상승 요인 많은
좋은 지역은 어디일까요?
그리고 필리핀에서 집계약시 에이전트를 통하면 통상 얼마정도의 중계료(복비)를
지불하는지 고수분들의 자문을 구해봅니다.
질의 중... 30초 정도 걸려요 ... 
본 글을 신고하시겠습니까?
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식수 [쪽지 보내기]
2024-09-09 18:02
No.
1275549224
다른건 모르겠고 복비로는 집주인이 브로커에게 월세 한달치를 주는게 가장 일반적인 복비인데 두달치까지 받아가는 경우도 봤는데 이 경우는 거의 없다고 보면 됩니다^^ 사고팔때 수수료는 모르고 위 경우는 렌트할때만 해당됩니다^^
사실 근데 이게 조삼모사더군요 ㅠㅠ 일반적으로 집주인과 직거래시 2만 페소 집인데 브로커와 계약시 같은 콘도 내 같은 사이즈 유닛이라 하더라도 10% 정도 비싼 경우가 많습니다. 즉 22000이 되면 2000X12개월은 24000으로, 결국은 집주인이 주는게 아닌 세입자가 주는 경우가 되더라고요 ㅠㅠ
사실 근데 이게 조삼모사더군요 ㅠㅠ 일반적으로 집주인과 직거래시 2만 페소 집인데 브로커와 계약시 같은 콘도 내 같은 사이즈 유닛이라 하더라도 10% 정도 비싼 경우가 많습니다. 즉 22000이 되면 2000X12개월은 24000으로, 결국은 집주인이 주는게 아닌 세입자가 주는 경우가 되더라고요 ㅠㅠ
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대한상도 [쪽지 보내기]
2024-09-09 18:16
No.
1275549227
개인적인 생각으론 지금 저평가된곳중 가장 집값이 오를 가능성 높은곳은 마카티
살세도 레가스피 지역입니다.
10년쯤 된 콘도로 일시불 급매물 도전해보시길.
신도시라고 외곽에 지어놔도 쓸만한 브랜드면 분양가 스퀘어당 20만 이상 하고 교통문제도 있고 길게 보지 않으면 크게 재미는 못볼겁니다.
그래도 신도시가 좋다면 요즘 진행중인데 중에는 알코비아시티. 가격과 위치가 가장 낫다 생각드네요.
근데 새건물도 어차피 지어놓고 몇년지나면 똑같아요.
살세도 레가스피 지역입니다.
10년쯤 된 콘도로 일시불 급매물 도전해보시길.
신도시라고 외곽에 지어놔도 쓸만한 브랜드면 분양가 스퀘어당 20만 이상 하고 교통문제도 있고 길게 보지 않으면 크게 재미는 못볼겁니다.
그래도 신도시가 좋다면 요즘 진행중인데 중에는 알코비아시티. 가격과 위치가 가장 낫다 생각드네요.
근데 새건물도 어차피 지어놓고 몇년지나면 똑같아요.
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Chrus L [쪽지 보내기]
2024-09-12 13:34
No.
1275550415
@ 대한상도 님에게...
살세도랑 레가즈피는 저평가라기보단 과거엔 중심지였지만 BGC가 생기면서 밀려난 느낌이죠. 그 동네들안에서도 좋은 곳만 좋고 다른 골목들은 점점 슬럼화 진행중입니다. 옛날엔 지금의 bgc 느낌이었지만요. 이후 알라방, 파사이등 위성도시마냥 여러군데 발전시키면서 분산되고 있죠. 과거 중심지였지만 저물고있는 느낌. 물론 아직 건재하지만요 ㅎㅎ 이 동네들은 이미 다 개발 시켜서 더 클 자리도 없습니다. 갈수록 더 저물수도요.
살세도랑 레가즈피는 저평가라기보단 과거엔 중심지였지만 BGC가 생기면서 밀려난 느낌이죠. 그 동네들안에서도 좋은 곳만 좋고 다른 골목들은 점점 슬럼화 진행중입니다. 옛날엔 지금의 bgc 느낌이었지만요. 이후 알라방, 파사이등 위성도시마냥 여러군데 발전시키면서 분산되고 있죠. 과거 중심지였지만 저물고있는 느낌. 물론 아직 건재하지만요 ㅎㅎ 이 동네들은 이미 다 개발 시켜서 더 클 자리도 없습니다. 갈수록 더 저물수도요.
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대한상도 [쪽지 보내기]
2024-09-12 16:37
No.
1275550465
@ Chrus L 님에게...
새로운 곳으로만 발전이 진행된다는게 그동안의 고정관념이라 생각됩니다.
더이상 넓어지는건 한계가 명확해 보이고요.
물론 BGC 좋고 앞으로도 좋을것이지만 마카티지역은 사실 비지씨와 따로 떨어뜨려놓고 보기는 어렵지 않냐는 생각이 듭니다.
결국은 마카티와 비지씨는 시간이 흐르면 같은지역처럼 될것으로 생각이 듭니다. 마카티를 대체할만한 입지를 가진 도시는 마닐라에 없죠.
결론은 비지씨에 새건물이 몰리면서 구형건물이 몰려있던 마카티가 그동안 외면받아온것이 사실이나, 어차피 건물이라는건 노후화가 되며, 비지씨는 더이상 지을곳이 없고, 마카티는 오래된 건물을 부수며 계속 새 건물이 중간중간에 올라오고 있는것을 보아 비지씨와 마카티의 도시 미관이 앞으로 10년 20년 더 지나면 그렇게 눈에띄게 다르지는 않을수도 있다는게 포인트이고, 이렇게 되면 마카티 지역 콘도가격도 키를 맞춰주는 현상이 나올거라 봅니다.(이미 나오고 있는거로 보이고요).
알라방의 실패요인은 중심과 너무 멀다는것이고, 파사이는 이제는 그동안과는 달리 거품이 빠지고 난 후 새로운 메타가 생긴다면 앞으로는 기대될만한 입지이긴 합니다.
새로운 곳으로만 발전이 진행된다는게 그동안의 고정관념이라 생각됩니다.
더이상 넓어지는건 한계가 명확해 보이고요.
물론 BGC 좋고 앞으로도 좋을것이지만 마카티지역은 사실 비지씨와 따로 떨어뜨려놓고 보기는 어렵지 않냐는 생각이 듭니다.
결국은 마카티와 비지씨는 시간이 흐르면 같은지역처럼 될것으로 생각이 듭니다. 마카티를 대체할만한 입지를 가진 도시는 마닐라에 없죠.
결론은 비지씨에 새건물이 몰리면서 구형건물이 몰려있던 마카티가 그동안 외면받아온것이 사실이나, 어차피 건물이라는건 노후화가 되며, 비지씨는 더이상 지을곳이 없고, 마카티는 오래된 건물을 부수며 계속 새 건물이 중간중간에 올라오고 있는것을 보아 비지씨와 마카티의 도시 미관이 앞으로 10년 20년 더 지나면 그렇게 눈에띄게 다르지는 않을수도 있다는게 포인트이고, 이렇게 되면 마카티 지역 콘도가격도 키를 맞춰주는 현상이 나올거라 봅니다.(이미 나오고 있는거로 보이고요).
알라방의 실패요인은 중심과 너무 멀다는것이고, 파사이는 이제는 그동안과는 달리 거품이 빠지고 난 후 새로운 메타가 생긴다면 앞으로는 기대될만한 입지이긴 합니다.
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Chrus L [쪽지 보내기]
2024-09-12 23:43
No.
1275550634
@ 대한상도 님에게...
제가 레가즈피 살고 있습니다. 3년단위로 눈에띄게 상권축소되는게 보이구요. 레가즈피내 몇년전엔 번화하고 트래픽 쏠리던 스트릿들도 이젠 인적드물고 폐허처럼 낡아만가는 곳도 많아졌습니다. 물론 마카티 중심지라 절대 안망하죠. 비지씨랑 같이 우상향할 것입니다. 단지 현재 저평가된 곳도 아니고 (이미 가장 비싼 동네 중 하나) 특별히 다른 동내대비 발전 가능성이 있는 곳도 아니고 (이미 발전함) 과거 중심지였다가 저문 곳이고 이미 오를대로 오른 땅값 사들이고 다시 투자 감행할지는 봐야되구요. 근거없이 그럴거 같다는 논리도 하나의 가능성있는 전개일 뿐이지요. 알라방이 실패란 것은 주관적인 의견이 강하신 듯 합니다.
제가 레가즈피 살고 있습니다. 3년단위로 눈에띄게 상권축소되는게 보이구요. 레가즈피내 몇년전엔 번화하고 트래픽 쏠리던 스트릿들도 이젠 인적드물고 폐허처럼 낡아만가는 곳도 많아졌습니다. 물론 마카티 중심지라 절대 안망하죠. 비지씨랑 같이 우상향할 것입니다. 단지 현재 저평가된 곳도 아니고 (이미 가장 비싼 동네 중 하나) 특별히 다른 동내대비 발전 가능성이 있는 곳도 아니고 (이미 발전함) 과거 중심지였다가 저문 곳이고 이미 오를대로 오른 땅값 사들이고 다시 투자 감행할지는 봐야되구요. 근거없이 그럴거 같다는 논리도 하나의 가능성있는 전개일 뿐이지요. 알라방이 실패란 것은 주관적인 의견이 강하신 듯 합니다.
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대한상도 [쪽지 보내기]
2024-09-15 20:32
No.
1275551529
@ Chrus L 님에게...
주관적인 의견 맞습니다.
당연히 시세 나오는 가격대로 산다면 전혀 의미가 없죠. 비지씨에 비해서 매매가 활발하지 못해급매물을 많이 싸게 구입할 가능성이 열려있기 때문에 추천하는 것입니다. 이젠 비지씨는 가격이 고착되버려서 급매물이라해도 시세보다 조금만 싸면 금새 팔려버리니 구입을 좋은 가격에 할 기회는 더이상 없는거 같아서요.
주관적인 의견 맞습니다.
당연히 시세 나오는 가격대로 산다면 전혀 의미가 없죠. 비지씨에 비해서 매매가 활발하지 못해급매물을 많이 싸게 구입할 가능성이 열려있기 때문에 추천하는 것입니다. 이젠 비지씨는 가격이 고착되버려서 급매물이라해도 시세보다 조금만 싸면 금새 팔려버리니 구입을 좋은 가격에 할 기회는 더이상 없는거 같아서요.
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한인김지우2 [쪽지 보내기]
2024-09-10 02:14
No.
1275549406
@ 대한상도 님에게...
오~~ 저도 똑같은 생각입니다. 레가스피 어떤 콘도 추천하시나요?
오~~ 저도 똑같은 생각입니다. 레가스피 어떤 콘도 추천하시나요?
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대한상도 [쪽지 보내기]
2024-09-10 09:04
No.
1275549429
@ 한인김지우2 님에게...
스튜디오 원베드 임대놓을 작은콘도면 살세도쪽이 나은거 같습니다 그중에서도 교통이 좋은 RCBC 플라자 근처인 원,투,쓰리 센트럴, 시그나 디자이너 레지던스 등.
단 그 주변에서도 래라토, SM에어, 더라이즈 등 브웬디아 건너편 콘도들은 한수 떨어지는것 같더군요. 위치문제와 공급과잉,치안문제 등 . 그러나 이쪽이 새콘도가 많아서 가격은 RCBC쪽과 비슷한데, 잘 살펴보면 위치가 확실히 떨어집니다.
콘도는 조금더 새거냐가 중요한게 아니라 위치가 더욱 중요한데, 사람들이 위치가 좀 떨어져도 새거같이 보이는걸 구입하고 임대 들어가는 경향이 있죠. 이건 리노베이션 해보면 바로 알수 있습니다. 집을 꾸며놓은것이 비슷하게 새집같은 상태일때는 좋은 위치가 훨씬 좋은 가격에 빨리 임대가 됩니다.
가족이 거주할 용도로는 레가스피 엑티브공원근처, 또는 아얄라 트라이앵글 도보 접근 가능한 살세도내 콘도. 콘도 이름까지는 어렵네요 공부중입니다.
가격이 괜칞으면 35년 넘은 콘도들이 대부분이라서 아직 도전해보진 못하고 있네요. 추후 돈 생기면 실거주용으로 구입 생각하는 지역이기도 합니다.
스튜디오 원베드 임대놓을 작은콘도면 살세도쪽이 나은거 같습니다 그중에서도 교통이 좋은 RCBC 플라자 근처인 원,투,쓰리 센트럴, 시그나 디자이너 레지던스 등.
단 그 주변에서도 래라토, SM에어, 더라이즈 등 브웬디아 건너편 콘도들은 한수 떨어지는것 같더군요. 위치문제와 공급과잉,치안문제 등 . 그러나 이쪽이 새콘도가 많아서 가격은 RCBC쪽과 비슷한데, 잘 살펴보면 위치가 확실히 떨어집니다.
콘도는 조금더 새거냐가 중요한게 아니라 위치가 더욱 중요한데, 사람들이 위치가 좀 떨어져도 새거같이 보이는걸 구입하고 임대 들어가는 경향이 있죠. 이건 리노베이션 해보면 바로 알수 있습니다. 집을 꾸며놓은것이 비슷하게 새집같은 상태일때는 좋은 위치가 훨씬 좋은 가격에 빨리 임대가 됩니다.
가족이 거주할 용도로는 레가스피 엑티브공원근처, 또는 아얄라 트라이앵글 도보 접근 가능한 살세도내 콘도. 콘도 이름까지는 어렵네요 공부중입니다.
가격이 괜칞으면 35년 넘은 콘도들이 대부분이라서 아직 도전해보진 못하고 있네요. 추후 돈 생기면 실거주용으로 구입 생각하는 지역이기도 합니다.
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한인김지우2 [쪽지 보내기]
2024-09-10 20:07
No.
1275549689
@ 대한상도 님에게...
저도 똑같은 생각입니다. 파크 근처로 하나 구입하려고 하는데 중국인 빠질때 가격 좀 빠지면 같이 구입해보려고요. 인사이트 감사합니다
저도 똑같은 생각입니다. 파크 근처로 하나 구입하려고 하는데 중국인 빠질때 가격 좀 빠지면 같이 구입해보려고요. 인사이트 감사합니다
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대한상도 [쪽지 보내기]
2024-09-11 15:27
No.
1275550055
@ 한인김지우2 님에게...
그런데 시장 돌아가는 거로 보아 살세도 레가스피쪽은 중국인이 빠져도 가격 내리는거랑은 별 관계 없는것 같아 보이네요 가격을 계속 보고있는데 빠지기는 커녕 조금씩 반대로 올라가는 분위기로 보입니다.
오히려 그동안은 전혀 관심도 두지않던 모아쪽 콘도가 요즘 매력적으로 보이긴 하네요 ㅎㅎ
그런데 시장 돌아가는 거로 보아 살세도 레가스피쪽은 중국인이 빠져도 가격 내리는거랑은 별 관계 없는것 같아 보이네요 가격을 계속 보고있는데 빠지기는 커녕 조금씩 반대로 올라가는 분위기로 보입니다.
오히려 그동안은 전혀 관심도 두지않던 모아쪽 콘도가 요즘 매력적으로 보이긴 하네요 ㅎㅎ
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김치아빠 [쪽지 보내기]
2024-09-09 18:31
No.
1275549230
제 주변 필리핀 친구들 보면 마닐라 안이나 북쪽으로는 잘 안사려고 하는거 같아요. 그리고 다른것보다 건설사, 개발사를 무조건 따집니다. 아얄라나 메가 월드 같이 몇몇 유명한 회사들이 손대는 곳이 아니면 왠만해서는 구매 고려도 안하더라구요. 반대로 그런 곳에서 손댄다는건 그쪽 동네가 앞으로 개발될 가능성이 크다는 증거도 되겠죠.
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jayjayjays [쪽지 보내기]
2024-09-09 18:59
No.
1275549235
마닐라 집값이 오를거란 기대는 당분간 접으시는게 좋을듯합니다.
특히 마닐라는 중국자본 빠지고 나면 재개편될겁니다. 마닐라 처럼 포화된 도시에 도심 외곽으로 대규모 건설하는 콘도 지역이면 ex)올티가스 익스텐션 urban DECA등 이있는데
그 안그래도 막히는 도로 옆에 수천세대 콘도 단지 들어오는거 보고 혀를 찹니다.
주변 도로확충이나 인프라 구축은 전혀 신경쓰지 않고 그냥 때려짓는거 보면 .. 어휴 ...
특히 마닐라는 중국자본 빠지고 나면 재개편될겁니다. 마닐라 처럼 포화된 도시에 도심 외곽으로 대규모 건설하는 콘도 지역이면 ex)올티가스 익스텐션 urban DECA등 이있는데
그 안그래도 막히는 도로 옆에 수천세대 콘도 단지 들어오는거 보고 혀를 찹니다.
주변 도로확충이나 인프라 구축은 전혀 신경쓰지 않고 그냥 때려짓는거 보면 .. 어휴 ...
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대한상도 [쪽지 보내기]
2024-09-10 09:32
No.
1275549437
@ jayjayjays 님에게...
저는 중국자본에 대해선 꼭 그렇게는 생각 안합니다.
필리핀 정부를 믿을수가 없어요. 포고 이름만 바꿔서 곧 다시 한다에 한표 던집니다.
지금은 정치적 문제일뿐 돈통을 걷어찰 자들이 아니죠. 단지 내돈통이 아니니 엎어버린다는것뿐.
또한 간과하는게 기존 허가받은 포고는 불법포고의 1/10도 안됩니다. 90%는 어차피 불법이었으니 저러등가 말든가 숨어서 계속 할겁니다. 타겟이 된 지역들 예를들어 파사이 같은 모여있던 곳에서만 흩어지며 다른데로 옮겨가겠죠.
애초에 포고가 있을거같지 않은 CBD가 주변에 없는 일반 빌리지들에도 중국인들이 많았던 이유입니다.
저는 중국자본에 대해선 꼭 그렇게는 생각 안합니다.
필리핀 정부를 믿을수가 없어요. 포고 이름만 바꿔서 곧 다시 한다에 한표 던집니다.
지금은 정치적 문제일뿐 돈통을 걷어찰 자들이 아니죠. 단지 내돈통이 아니니 엎어버린다는것뿐.
또한 간과하는게 기존 허가받은 포고는 불법포고의 1/10도 안됩니다. 90%는 어차피 불법이었으니 저러등가 말든가 숨어서 계속 할겁니다. 타겟이 된 지역들 예를들어 파사이 같은 모여있던 곳에서만 흩어지며 다른데로 옮겨가겠죠.
애초에 포고가 있을거같지 않은 CBD가 주변에 없는 일반 빌리지들에도 중국인들이 많았던 이유입니다.
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pak2140 [쪽지 보내기]
2024-09-10 16:30
No.
1275549647
포고 전에도 필리핀 부동산은 미친듯이 상승했습니다. 현재도 같은 맥락입니다. 포고가 필리핀 경제에 미친 영향은 미미 합니다. 렌트값에 영향을 미쳤으면 모를까 @ 대한상도 님에게...
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톰과제리@네이버-15 [쪽지 보내기]
2024-09-09 20:26
No.
1275549248
요즘 마닐라 중저가콘도 올랐읍니다 마카티에 싼데 아직 마나요
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pak2140 [쪽지 보내기]
2024-09-10 12:39
No.
1275549598
메트로 마닐라는 끝입니다. 복비는 한달치 렌트 입니다. 금액이 크면 조정 됩니다.
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74382 [쪽지 보내기]
2024-09-10 14:29
No.
1275549626
레가스피 아닐지
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툭툭치 [쪽지 보내기]
2024-09-11 13:00
No.
1275550030
비쿠탄 Azure Urban Resort Residences
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대한상도 [쪽지 보내기]
2024-09-15 20:35
No.
1275551530
@ 툭툭치 님에게...
악마 이시군요.
악마 이시군요.
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No. 109186
Page 2184
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