BGC 월세 계약 조언 부탁드립니다.(24)

일반적인 주거용 계약서의 경우, 세입자가 미리 계약을 해지할 경우, 집주인은 새로운 세입자를 들일 수 있도록 성실하게 노력해야 합니다. 다만 적당히 성실하게 하면 되기 때문에 몇달씩 걸릴 수도 있습니다.
세입자는 선불을 얼마 냈는지와 상관 없이, 계약기간의 만료 혹은 새 세입자가 들어 와서 대신 렌트를 낼 때 까지 계속 렌트를 내야 합니다.

1. 선불로 준 돈을 받아내기 쉽지 않을 수 있습니다. 집주인이 자신에게 불리한 특약을 수락할 가능성도 거의 없고 필리핀은 워낙에 돈 받아내기 어려운 나라라서 특약조건을 넣어봤자 별 의미는 없어 보입니다. 그래서 보통 2달치만 선불로 줍니다.

2. 새로운 세입자가 나타날때까지 월세를 내야 하는 것이 원칙입니다. (단 집주인이 중간에 바뀔 경우 세입자는 계약을 종료할 수 있는 선택권이 있습니다.) 그런데 외국인은 쉽게 도망칠 수 있습니다. 그래서 외국인에게 월세 주는 것을 꺼려하는 현지인도 있습니다. 1년치 선불로 주는 관습도 외국인이 쉽게 도망치는 문제 때문에 생긴 것으로 알고 있습니다.(특히 불법적인 일을 하는 중국인) 만약 세입자가 필리핀 여자와 결혼한 외국인이라면 집주인이 굳이 1년치 선불을 고집해야 할 이유는 없습니다.

저도 사실 숙박업소가 아닌 주택에 거주한 적은 없는데 중장기 체류를 고려하고서 이리저리 조사해본적이 있습니다. 싱글 상태의 외국인은 초장기 체류자가 아닌 경우에는 숙박업소가 더 나은 것 같았습니다.

1. 계약서를 보면, 그에대한 내용이 작성되어있을것이니, 계약서 사인 하루이틀 전 draft contract을 달라고 하여 내용 확인을 하시기 바랍니다. 일반적인 계약서라면, 집을 매매하더라도 기존 임대 계약은 그대로 유지된다고 되어 있습니다.

2. 이 부분은 계약서마다 상이할수 있으므로 꼭 확인 후 사인을 해야합니다. 계약서 내 pre terminate 조항에 나와있는데, 일반적으로 계약 중도 포기시에는 디포짓과 어드벤스(이미 낸 월세)를 패널티로 포기하시도록 되어 있는 정도가 일반적입니다.

그러나 필리피노 오너가 직접 임대하는 경우에 간혹 보이는데, 계약기간 내 아예 중도 해지할수 없다고 되어있는 경우가 있으니 계약 전 꼭 확인하시고 이런경우 집주인측에 수정을 요구해 보실 수 있겠습니다.

1년선불에 관한 부분은, 외국인이 도망가기 때문이 아니라, 단순히 수요공급 원칙에 따라 형성된 문화이며, BGC 특성상 주재원 임대가 많아 회사차원에서 임대료를 지원하는 경우가 많기 때문에 서로의 이해가 맞아 자연스럽게 고급 콘도 위주로 정착된 문화입니다. 중국인이 들어오기 훨씬 이전부터 비지씨 고급 콘도엔 1년 선불 문화가 있었습니다.

씨에스글로벌 부동산

21B,Fort palm spring,30th st. cor. 1st ave., Bonifacio global city

0917-888-7775

csglobal.com.ph

@ 씨에스부동산컨설팅 님에게...
일반적인 것과 특수한 것을 꺼꾸로 설명해서 사람들이 오해를 할 수 있으므로 댓글을 답니다.

"계약서 내 pre terminate 조항에 나와있는데, 일반적으로 계약 중도 포기시에는 디포짓과 어드벤스(이미 낸 월세)를 패널티로 포기하시도록 되어 있는 정도가 일반적입니다."

라고 하셨는데 "계약서에 아무 조건이 없을 때 법이 어떻게 적용되는가?"를 기준으로 일반적이라는 것의 의미를 규정해야 합니다. 그런 pre terminate 조항은 디폴트가 아니고 특약입니다. 일반적으로는 저런 조항이 없다는 것을 전제해야 합니다.

"필리피노 오너가 직접 임대하는 경우에 간혹 보이는데, 계약기간 내 아예 중도 해지할수 없다고 되어있는 경우가 있으니 계약 전 꼭 확인하시고 이런경우 집주인측에 수정을 요구해 보실 수 있겠습니다."

라고 하셨는데 계약서에 그런 조항 없어도 집주인은 그렇게 할 수 있습니다. 집주인은 저런 조항을 굳이 쓸 필요도 없습니다.

그리고 필리핀은 한국처럼 부동산 임대차계약에서 임차인을 보호하는 법적 보호장치가 거의 없습니다. 그래서 디포짓은 2달치 정도는 주는 것이 일반적인 관행입니다. 1년치를 주는 것을 당연하게 생각하면 안됩니다. 고급 콘도에는 중국이 들어오기 전부터 외국인이 많았기 때문에 그런 관행이 있었습니다. 그건 수요공급 때문에 자연스럽게 발생한 관행이 아니라 외국인에 대한 패널티입니다. 필리핀 현지인한테는 1년치 선불금 요구를 잘 안합니다. 외국인의 주거의 불안정성 때문에 생긴 패널티이기 때문에 부당하다고만은 할 수 없습니다.

@ 3a97ae 님에게...
죄송합니다 오해를 만들었군요. 제가 약 10년동안 부동산 업무를 봐오면서 그에대한 아무런 내용이 없는 계약서는 본적이 없어서 일반적이라고 적었습니다.

그리고 디포짓은 2달이 일반적인것이 맞습니다. 1년선불하는 경우는 당연히 어드벤스에 적용이 되는 것이고요.

중국인 pogo 숙소로 사용하는것이 아닌 이상은 외국인이라서의 패널티같은것은 없습니다. 단 수표거래가 불가능한 세입자라면 국적을 떠나서 1년선불 요구를 하기도 하는데 이는 어디까지나 임대가 잘 되는 콘도에서 세입자를 고르기위한 요구일뿐, 만약 임대가 잘 안되는 집이라면 그러한 요구는 잘 하지 않습니다. 그래서 수요공급에 따른것이라고 말씀 드렸습니다. 코로나이후 공실이 늘어난 후 그러한 요구가 많이 없어지고 있지요. 수요가 떨어졌기 때문입니다. 심지어 지역과 콘도에 따라 인기가 없는곳들은 1개월 디포짓 조건도 나오고 있습니다.

단, 현재에도 인기있는 콘도나 잘해논 집들은 들어가려는 분들이 많으니 선불 요구를 하기도 하고 세입자의 직장을 따지기도 합니다. 주재원들이 선호하는 고급 콘도들이 주로 해당됩니다.
주재원들은 1년치씩 선불로 내는것이 회사 차원에서 당연시되어 있기 때문이기도 합니다.

필리핀인에게는 선불요구를 잘 안한다 하셨는데, 필리핀 사람들이 선불 요구를 할만한 곳에 임대를 구하는 경우가 드물기 때문인 이유가 가장 클것이고, 또한 그분들이 중저가 콘도에 들어오는 경우엔 대부분 직업이 안정되고 기본적으로 수표거래가 가능한 분들이기 때문에, 직장확인도 안되고 수표거래가 어려운 외국인보다 낫기때문에 선호되는 것일뿐입니다. 만약 외국인이 동일조건이라면, 대부분의 집주인은, 그냥 먼저 계약하는 분과 계약합니다.
국적이 아닌 조건의 차이입니다.

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BGC 대부분 콘도 렌트는 외국인 한테 1년치 선불은 관례처럼 되어 있습니다. 저도 1년씩 아님 6개월씩 받고 있구요.... 옆 동네 파식 콘도는 2개월 보증금 1달 어드반스 받고 있구요.

@ spiderman 님에게...
저는 남의 나라 땅 그것도 후진국에서 부동산 임대업을 하는 분들을 보면 신기해요.
현지인의 입장에서 자국에서 자국민이 외국인의 집에서 셋방살이를 하는 상황을 어찌받아들일지...

집이 팔려도 승계하게 됩니다.

@ Bangfong 님에게...
한국 법으로는 세입자와 집주인의 계약서에 승계과 관련된 특약이 없을 경우
세입자에게 승계를 거부할 수 있는 권한이 있습니다.
필리핀법은 잘 모르겠는데 필리핀도 아마도 비슷할 것 같습니다.
한국의 경우 특약이 없는 것이 일반적이고, 특약이 없는 것이 세입자에게 유리합니다.

-- 실제 계약 내용이고, 승계합니다.

. SALE, TRANSFER OR MORTGAGE – The LESSOR hereby warrants that in the event of
the sale, transfer, mortgage or any other form of encumbrance to the PROPERTY, the purchaser, transferee, mortgagee shall respect all the terms and conditions of this CONTRACT
until its termination

@ sam2200 님에게...
이러한 특약이 세입자에게 항상 유리한 것이라고 볼 수는 없습니다.

@ 3a97ae 님에게...
저는 세입자가 아니고 land load입니다.

그리고, 질문한 내용이 계약서에 일반적으로 포함되고 있음을 알려 드립니다.

@ sam2200 님에게...
어짜피 그런 내용은 있으나 없으나 똑 같습니다.
그런 내용이 없다고 해서 사고가 발생할 경우 계약한 집주인이 손해배상의 의무를 모면할 수 없습니다.
문제는 제3자에 대한 대항력입니다.
새로운 집주인이 세입자를 내쫒을 수 없게 하는지의 문제입니다.
이전 집주인이 이중적인 계약을 해서 세입자와 새로운 집주인의 권리가 충돌하게 했을 경우
서민 주택의 경우에는 강제적으로 세입자의 권리가 우선하게끔 되어 있습니다.
그런 것은 계약서에서 정해지는 것이 아니라 강제적인 법령에 의해서 정해집니다.
대도시의 경우 월세가 1만페소 이하이면 보장이 됩니다.
그러니까 월세가 1만페소 이상일 경우 사고가 발생했을 경우 일단 퇴거한 다음에 이전 주인을 상대로 손해배상을 청구해야 할 수도 있습니다. 상당히 번거롭겠죠.

@ 3a97ae 님에게...
네 알겠습니다.

집주인의 관점에서는 계약시에는 다 쓸데없는 문구고 일반적으로 있어서 그냥 두는 항목중 하나 입니다. 월세 얼마인지와 기타 돈 관련 외는 신경쓰지 않습니다.

세세한 답변들 정말 고맙습니다. 집에 가서 하나하나 씩 다시 읽으면서 확인하겠습니다. 외국에서 임대하기 정말 쉽지 않네요..ㅎㅎ

좀 희안한 댓글들을 다시는 분들이 계신데... ㅎㅎ 씨에스부동산님이 댓글 달아주신게 정확합니다. 모든것은 계약하기 나름입니다. 보증금도 일반적으로 2달치이나 협의에따라 1달로 할수도 있습니다. 3달치 요구하는 집주인도 있을 수 있고요.

1. 가장 신경 쓰이는 것은 제가 선불로 지불한 뒤 집 주인이 집을 팔았을 때 경우인데요, 이럴 경우 세입자가 따로 신경 써야 하는 점이 있나요? 계약서에 이에 대한 특약을 적어야 하는지 궁금합니다.
-> 일반적으로 승계됩니다. 이게 무슨 법으로도 보장 되는걸로 알고 있습니다. 특정 예외 상황 제외하고 집주인이라도 계약 남아있는 세입자 함부로 쫓아낼 수 없습니다.
2. 보증금을 월세의 한 달분, 월세는 세 달치를 선불로 내는 2년 짜리 계약을 맺을 때, 혹시나 제가 중간에 필리핀에서 나가야 하면 이미 낸 월세만 포기하고 나가는 건가요 아니면 2년 짜리 월세를 다 내야 하나요?
-> 보증금 몰수되거나 보증금, 선불 월세 둘 다 몰수될수도 있고 승계자를 찾아주고 별다른 피해가 없을수도 있고.. 계약마다 집주인마다 다르겠죠.

그리고 보니파시오에 1년치 월세 선불이 많은것은 돈 많은 사람들이 많은것도 있지만 주재원들이 많아 회사돈 지원받아 1년치 선불로 내는 겁니다. 회사돈이니 부담도 없고 임대인, 임차인 서로 편하고 좋으니까요.

@ 시라니 님에게...

시리니님의 다른 글을 보니 이런 글을 올리셨네요.
"저 포함 제 지인들 경험 상.. 콘도 사니까 머리 아픈 일이 많이 벌어지더군요.."
시라니님은 콘도 소유주인 모양입니다.

philgo.com/?freetalk=&module=post&action=view&post_id=freetalk&adv_counter=0&idx=1275389548

@ 3a97ae 님에게...
콘도 소유주이기도 하고 회사에서 부동산 관련 일을 수년간 했습니다. 부동산 전문가까지는 아니지만 지식이 없는 편은 아니라고 생각합니다.

@ 시라니 님에게...
1. 가장 신경 쓰이는 것은 제가 선불로 지불한 뒤 집 주인이 집을 팔았을 때 경우인데요, 이럴 경우 세입자가 따로 신경 써야 하는 점이 있나요? 계약서에 이에 대한 특약을 적어야 하는지 궁금합니다.
-> 일반적으로 승계됩니다. 이게 무슨 법으로도 보장 되는걸로 알고 있습니다. 특정 예외 상황 제외하고 집주인이라도 계약 남아있는 세입자 함부로 쫓아낼 수 없습니다.

>> 한국의 경우 부동산 임대차 보호법에서 새로운 집주인에 대한 대항력을 부여하기 때문에 법적으로 보장됩니다. 그런데 필리핀도 그런 법이 있나요? 필리핀의 나라 돌아가는 꼬라지로 봤을 때 없을 것 같은데, 혹시 알고 계시다면 자료 부탁합니다.

2. 보증금을 월세의 한 달분, 월세는 세 달치를 선불로 내는 2년 짜리 계약을 맺을 때, 혹시나 제가 중간에 필리핀에서 나가야 하면 이미 낸 월세만 포기하고 나가는 건가요 아니면 2년 짜리 월세를 다 내야 하나요?
-> 보증금 몰수되거나 보증금, 선불 월세 둘 다 몰수될수도 있고 승계자를 찾아주고 별다른 피해가 없을수도 있고.. 계약마다 집주인마다 다르겠죠.

>> 시라니님은 이 문제가 별것 아닌 것처럼 이야기하는데 굉장히 예민한 문제입니다. 세입자가 이사짐을 빼면 세이프 가드가 집주인에게 연락합니다. 집주인이 허락하지 않으면 가드가 이사짐 빼는 것을 저지합니다. 집주인이 채권채무 관계를 이유로 이민청에 신고해서 출국 못하게 막는 경우도 있습니다.

그리고 보니파시오에 1년치 월세 선불이 많은것은 돈 많은 사람들이 많은것도 있지만 주재원들이 많아 회사돈 지원받아 1년치 선불로 내는 겁니다. 회사돈이니 부담도 없고 임대인, 임차인 서로 편하고 좋으니까요.

>>이 말은 맞는 말이네요. 범죄적인 일을 하는 도박회사 직원도 주재원이 맞기는 하니까요.

@ 3a97ae 님에게...
>> 한국의 경우 부동산 임대차 보호법에서 새로운 집주인에 대한 대항력을 부여하기 때문에 법적으로 보장됩니다. 그런데 필리핀도 그런 법이 있나요? 필리핀의 나라 돌아가는 꼬라지로 봤을 때 없을 것 같은데, 혹시 알고 계시다면 자료 부탁합니다.
-> 예전에 보았는데 찾기 귀찮아서 그냥 저렇게 적어놓은건데요.. ㅠ
Rent Control Act of 2009 (RA 9653) 찾아보시면 될 것 같네요. In instances where the property has been sold or mortgaged to another owner, the new owner cannot evict the existing tenant(s) just because he is the new owner. The new owner still has to follow the above provision on evictions.

>> 시라니님은 이 문제가 별것 아닌 것처럼 이야기하는데 굉장히 예민한 문제입니다. 세입자가 이사짐을 빼면 세이프 가드가 집주인에게 연락합니다. 집주인이 허락하지 않으면 가드가 이사짐 빼는 것을 저지합니다. 집주인이 채권채무 관계를 이유로 이민청에 신고해서 출국 못하게 막는 경우도 있습니다.
-> 계약 파기 시 월세 관련해서 물어보셔서 그에 대해 답변을 드린건데 갑자기 이삿짐 이야기를... 중간에 계약을 파기하고 나가게된다면 그만큼 계약서상 페널티를 물거나 승계를 구해주거나 어찌됐든 계약대로 진행해야죠.

이삿짐 관련해서 이야기하자면 많은 콘도에서 핸드캐리 짐은 집주인 승인(Gate Pass) 받을 필요 조차 없고 왠만큼 큰 가전제품 또는 가구(침대, 냉장고 등) 빼는거 아니면 가드가 알지도 못합니다. 제 세입자는 티비, 선풍기 등 짐 제 허락 없이 다 들이고 빼고 했습니다. 저도 큰 짐 아니면 집주인 승인 안 받고 처리합니다. 애초에 계약대로 처리했다면 정상적인 집주인이라면 이삿짐 빼는것을 허락하지 않을 이유가 없겠죠..

채권 채무같은 민사로 출국금지 시키는게 쉽지도 않고 시간이 엄청 소요됩니다. 물론 집주인이 대단한 빽이 있다면 단기간에 가능할수도 있겠지요.

>>이 말은 맞는 말이네요. 범죄적인 일을 하는 도박회사 직원도 주재원이 맞기는 하니까요.
-> 도박회사 직원 부분은 알지를 못해 뭐라 말씀드릴수가 없네요 ㅎㅎ

@ 시라니 님에게...
해당 법령 RA 9653 찾아봤습니다. 월 임대료가 메트로 마닐라와 대도시는 1만페소 기타 지역은 5000페소까지인 경우만 보호됩니다. 마닐라에 렌트비가 만페소 이하인 콘도가 사실상 없으므로, 질문하신 분이나 대부분의 한국인과는 상관없는 이야기입니다. 그리고 위에 인용한 영어 조문은 RA 9653에 없습니다. (비슷한 취지의 조항은 있었습니다.)

Section 5. Coverage of this Act. - All residential units in the National Capital Region and other highly urbanized cities, the total monthly rent for each of which ranges from One peso (P1.00) to Ten thousand pesos (P10,000.00) and all residential units in all other areas, the total monthly rent for each of which ranges from One peso (P1.00) to Five thousand pesos (P5,000.00) as of the effectivity date of this Act shall be covered, without prejudice to existing contracts.

@ 3a97ae 님에게...
그러네요 임대료에 따라 다르군요.. 저소득층 보호용으로 만페소, 오천페소 이하 임대만 적용되고 그 이상은 적용되지 않는군요.. 예전에 대충 읽어봤던거라 다 적용되는 것으로 잘못 알고 있었네요 ㅠㅠ

@ 시라니 님에게...
저도 시라니님 덕분에 이번에 필리핀의 임대차 보호법을 알게되었네요.

계약서 대로 하면 간단합니다. 1.집을 팔경우에는 선불로 지급한 금액을 세입자에게 지불한다는 조항요.
2.계약 완료전 세입자의 이유로 계약이 파기될시 보증금과 월세는 임차인에게 귀속 된다 안된다는 조항요.