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알라방 인근에 위치한 ohana 콘도의 렌트/매매가 저렴한 이유?(14)

Views : 13,730 2023-01-05 21:09
질문과답변 1275395120
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제목데로 알라방 인근 ohana 콘도의 렌트/매매가 저렴한 이유가 뭔가요?
필고에 올라오는 유닛들도 오랜기간 올라오는걸보면 렌트도 잘 안나가는것 같은데요.
질의 중... 30초 정도 걸려요 ...
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돌아온 사람들 [쪽지 보내기] 2023-01-05 21:21 No. 1275395124
그곳은 엄청나게 정체 구간 입니다
머리아프고 저는 별로 입니다
유머 [쪽지 보내기] 2023-01-05 22:13 No. 1275395146
출퇴근하시는분 거기 살면 엄청 스트레스 받습니다.
택시도 잘 안다님...
유머일번지
웃기면 추천 부탁
유머 [쪽지 보내기] 2023-01-05 22:13 No. 1275395147
집돌이면 괜찮습니다. 가격저렴하니...
유머일번지
웃기면 추천 부탁
b386b9 [쪽지 보내기] 2023-01-06 00:16 No. 1275395163
원래 dmci 콘도는 대부분 좋지않은 위치에 있어서 저렴합니다

그래도 안에서는 살기에 나쁘지 않습니다. 그래서 안락함을 위해 출퇴근 힘든거 감수하고 들어가는 곳이다보니 가격은 잘 안오릅니다. 가족단위로 많이 살죠
식수 [쪽지 보내기] 2023-01-06 11:14 No. 1275395254
오하나 및 같은 건설사 다른 지역 콘도를 살아봤던 사람으로써, 내부는 참 좋게 만들어요. 수영장도 크고 내부시설도 잘 해 두고^^ 건설사 자체가 리조트 타입 콘도를 표방합니다.

근데 단점이 중심가에서 5~10분 거리 떨어진 교통 체증 최악의 지역에 건설하여, 출퇴근 시간에 교통이 엄청나게 막힌다는 단점이 있습니다. 그런곳이 아무래도 땅값이 싸서 중심가 보다 상대적으로 중저가가 된거 같아요 ㅠㅠ

근데 오하나는 알라방에서 라스피냐스 들어가는 초입이라 생각보다는 알라방 출퇴근 하는데 큰 문제는 없었어요. 예전 마카티 중심지 근처 티볼리 가든이 같은 건설사에서 만든 콘도인데 교통 문제 정말 최악이었습니다 ㅠㅠ 마카티 중심가에서 직선거리 1킬로인데 코로나 전에는 출퇴근하는데 차로 한시간씩 걸리곤 했었거든요 ㅠ 근데 여기는 상대적으로 지은지 얼마 안되어 같은 사이즈인데도 오하나 보다 렌트비가 5천~만 정도 더 비쌉니다.

오하나는 상대적으로 오래된 콘도이기도 하고 중저가 모델에 교통 문제로 알라방 중심지보다 저렴한것 같습니다 ㅠㅠ

대신 저렴하기에 코로나 전에는 한국사람도 많고 특히 중국인들이 많았는데요. 코로나 이후에는 많이 떠나 지금은 상당히 한적한 편입니다^^
톰과제리@네이버-15 [쪽지 보내기] 2023-01-06 13:28 No. 1275395289
지인이 살아서 가봤는데 개안은한데 좀 마니 올드해보이네요 트라픽도 문제이겠지만 올드~
Bangfong [쪽지 보내기] 2023-01-06 21:09 No. 1275395378
혹시 콘도를 살려고 하셔서 물어 본다면

그 콘도뿐 아니라

마닐라 내의 콘도 공실이 많습니다.

거품도 많구요.

30 스퀘어 정도의 원룸이 가격대비 투자 가치가 있습니다.

그외에는 비용대비 월세도 그렇습니다.


그리고 싼데는 이유가 있습니다.

비싼데도 이유가 있구요.
b386b9 [쪽지 보내기] 2023-01-07 02:32 No. 1275395422
@ Bangfong 님에게...
실제 여러 타입 유닛을 소유한 입장에서 전혀 그렇게 생각하지 않습니다.

30스퀘어대가 비슷한 유닛이 너무 많아서 가격으로 승부볼수밖에 없어 임대료가 오르질 못합니다
같은이유로 집값도 잘 안오릅니다.
경쟁이 많기 때문입니다.

대부분 이런걸 많이 사고 나중에 실패한 투자라고 하며 다신 필리핀 쳐다도 안봅니다.

물론 타개할 방법은 있지만 중심가중의 중심가가 아니면 안먹힙니다.

또한 세입자가 자주 중간에 나가서 직접 임대를 관리하며 세입자를 골라받지 않으면 아주 피곤해집니다.


투자하기 가장 좋은건 투베드 100스퀘어 또는 3베드 150스퀘어입니다

당연히 뷰가 좋아야 하고 중심가에 위치해야 합니다.

큰집인데 뷰가 막히면.. 그건 끝난겁니다. 하루빨리 손해를 보고라도 탈출 하는게 답입니다. 이런건 남들보다 많이 싸야 임대되고 믾이 싸게 내논데서 더 많이 내려놔도 잘 안팔립니다

단, 30스퀘어대 유닛이 다닥다닥 붙어있는 콘도에서 몇개 없다고 또는 팬트하우스라고 좋은줄 알고 그런곳에 투베드 3베드 사는건 전혀 의미 없습니다.
이런건 아무리 뷰가 좋아도 소용 없습니다. 포고 아니면 아무도 안들어옵니다.

콘도는 콘도 내 소형유닛이 적을수록 고급입니다. 이런곳은 세입자도 질이 다릅니다.

그리고, 새콘도 고집할 필요 없고요. 지금은 새콘도 사면 바보 입니다.

마닐라에 공실은 작은유닛 위주로 많습니다. 이유는 단순히 수요보다 공급이 많아서 입니다.
다만 거품은 많다고 보기 어려운것 같습니다.
Bangfong [쪽지 보내기] 2023-01-08 10:57 No. 1275395625
@ b386b9 님에게...
네 공감합니다.

한국분들이 찾으시는 것이 작은 원룸이더군요.

처분하기도 쉽고요

지금 새콘도 는 중국인들이 통으로 사놓고 가격을 올려 놓아서 아우리해도 가격은 내려 가지 않습니다.

저는 한국돈대비 적은 원룸이 더욱 좋다는 말입니다.


그리고 세입자를 골라 받는 것은 무지 힘들고 어렵습니다.

한국에 있고

여기서 누가 관리를 해준다해도 쉽지 않구요..


방두세개도 좋은데

그것은 가족단위로 올때나 가능하고

회전율은 원룸이 좋습니다.

가격대비

큰평수는 비싸지만 월세가 놓지 않습니다.

월룸도 2만 에서 2만5천 받는데

방두세게로 비싸게 사도 원금대비 4만에서6만 인데

이제 잘 안나가거든요.

제 개인적이 생각과 주변의 사람들

그리고 이제 은퇴후나 직장을 잡는 사람들의 경우를 참고 했습니다.
b386b9 [쪽지 보내기] 2023-01-08 12:00 No. 1275395639
@ Bangfong 님에게...
어느 지역에 계셔서 그렇게 생각하시는지 모르지만, 제가 있는 지역은 그렇지 않습니다.

작은유닛이나 적당히 큰유닛이나 처분하는데는 전혀 다르지 않습니다. 스퀘어당 가격이 시세에 비해 싸야지 그냥 크기가 작아서 싸다고 잘팔리는게 아니라는 뜻이고요.

글쓴분이 아는 시장만이 있는게 아니라 큰집은 큰집대로의 시장이 따로 있고, 250스퀘어이상 되는것들도 그들의 시장이 따로 있습니다. 위에 말씀드렸다시피 오히려 작은집이 유닛의 절대적인 숫자가 많고 오너도 무리하게 구입해서 재정이 안좋은 경우가 많고 구입자들도 무리해서 구입하는 경우가 많기 때문에 제값받기 힘듭니다. 특히 30스퀘어 이하 닭장은 최악입니다. 지금과 같은 경기충격에 다같이 팔려고 내놓기때문에 가격이 수직낙하 할수밖에 없습니다. 처분이 쉬울거 같나요? 아무리 싸게 내놔도 곧 남들도 따라 내리기 때문에 더 싸게 내려야 됩니다.
여기서 버텨주려면 대출이 없어야 되는데 닭장콘도 주인들은 대부분 대출이죠. 이자상승에 공급과잉으로 임대료가 떨어지면 대부분이 버티지 못해 항복매물이 나오게 되고, 그게 시세가 됩니다

또한 돈있고 줍줍하는분들은 닭장은 아무리 싸도 잘 안사죠.(지금 떨어진 가격에서 또 반토막이 난다면 다르겠지만)

또한 큰평수가 유닛이 절대적인 수가 적기때문에 임대가 더 잘됩니다. 제 유닛의 경우는 투베드는 sqm 당 1400을 1년선불로 받고있고 작은유닛은 sqm당 900을 받고있어요. 바로 옆 건물이고 같은 건설사 비슷한 정도의 컨디션인데 말입니다.

방 두세개 4만5만이 아니라 10만 15만이어도 이게 더 잘 나간다는 뜻입니다

투베드이상 되어야 각국 주재원 수요를 받을수가 있기 때문입니다.

심지어 코로나때도 투베드는 공실도 전혀 없이 정상 월세를 모두 받았고요

그리고 주재원들은 회사돈으로 쓰기때문에 작은 원룸은 잘 임대 하지 않습니다

또한 sqm 당 매매가도 큰유닛이 작은유닛의 1.5배정도 됩니다 sqm 당 구입가는 비슷했는데도요.

한국 일반인만을 임대할 대상으로 시장을 좁히면 안됩니다

그리고 중국인 통구입은 대부분 파사이같은 지역 닭장 콘도들에나 있었던 국지적인 일로 시세와 대세에 큰 영향을 주지는 못합니다.
오히려 지금 이런곳들이 더욱 더 떨어지고 있고 아직도 하락중이죠.

sam2200 [쪽지 보내기] 2023-01-09 11:58 No. 1275395779
@ b386b9 님에게...안녕하세요.

저도 필리핀 콘도에 나름 큰 투자 (개인적 관점에서 거의 몰빵)를 하고 있는데,

유명(one Serendra, Grand Hyatt) 하고 BGC 3 beds(246 , 133 sqm)를 가지고 있는데,

십년 넘게 세입자를 받고 있지만 공실 없이 1년치씩 받고는 있지만, , sm당 천페소는 넘어본 적이 없는데, 1400을 그것도 코로나 시기에도 받았다면, 대단하시네요.

특별한 knowhow가 있으신지요?
b386b9 [쪽지 보내기] 2023-01-09 13:19 No. 1275395790
@ sam2200 님에게...
코로나때는 1200,
올해 올려서 1400 받았습니다.

올해 임대전에 4개월간 풀 리노베이션 및 인테리어 했습니다.
이외 작은유닛들은 락다운기간에 월세 떨어졌을때 비워놓고 모두 인테리어 했습니다
임대는 인테리어가 답이더라고요.
sam2200 [쪽지 보내기] 2023-01-09 13:56 No. 1275395803
@ b386b9 님에게...
네 공감하고 저도 인테리어나 full funiture에 신경을 많이 썼습니다만, 한계가 있고

필리핀 인테리어 기술을 믿을수가 있어야죠?

돈만 쓰고 별 실속이 없어서 그냥 있는대로 합니다.

답변 감사드리고 계속 건승 하세요.
초모랑마 [쪽지 보내기] 2023-01-06 22:12 No. 1275395398
막히고 주변에 편의 시설이 없고 빈민가로 둘러 쌓인 애매한 위치라 그렇습니다.
질문과답변
No. 108034
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